인천지방법원 2025타경515068. 인천 서구 신현동 태영빌라 6동 403호, 전용 41.37㎡ 다세대주택입니다. 소유자는 주식회사영일이며, 2020년 3월 5일 매매를 원인으로 소유권을 취득했습니다. 당시 등기된 거래가액은 72,000,000원입니다. 이번 경매는 서울보증보험 주식회사가 청구금액 82,381,273원으로 신청한 강제경매입니다.

이 물건에서 가장 주의 깊게 볼 부분은 임차권등기와 말소동의 확약서의 관계입니다. 한국토지주택공사는 2024년 7월 16일 보증금 81,500,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다. 주민등록일과 점유개시일은 모두 2022년 5월 31일로, 말소기준권리인 2024년 1월 22일 국세 압류보다 앞섭니다. 따라서 단순히 임차권등기의 순위가 말소기준 이후라는 이유만으로 대항력을 배제하면 안 됩니다.

다만 한국토지주택공사는 일반적인 개별 점유 임차인이 아니라 보증기관 성격으로 구분된 등기권리자입니다. 별도 실제 임차인으로 확인되는 사람은 없으며, 해당 보증금을 다른 임차인의 보증금으로 중복 계산해서도 안 됩니다. 무엇보다 이번에는 말소동의 확약서가 제출된 사실이 있어, 그 효력이 인정되는지에 따라 매수인의 실질 부담이 달라질 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입이 핵심

말소기준은 2024년 1월 22일 갑구 6번 국세 압류입니다. 이후의 용인시 압류 및 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 정리됩니다. 과거 씨티은행 근저당권 22,100,000원과 인천서부새마을금고 근저당권 37,050,000원은 이미 말소되었습니다.

과거 한국토지주택공사 명의로 등기되었던 보증금 55,000,000원의 임차권 역시 2019년 6월 25일 말소되었습니다. 현재 검토 대상인 81,500,000원 임차권과 중복하여 합산하지 않습니다.

② 임차권 분석 — 보증금 8,150만원과 확약서

확인되는 현행 임차권은 한국토지주택공사 명의의 주택임차권등기입니다. 보증기관으로 표시된 등기권리자이므로, 이를 별도의 실제 거주 임차인으로 중복 집계하지 않습니다. 실제 임차인으로 별도 확인된 사람은 0명이며, 현재 점유자는 현장 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가가 확인 실거래보다 높다

태영빌라(94-4)에서 확인되는 동일 면적 41.37㎡의 실거래는 2025년 6월, 2층, 78,000,000원입니다. 비교 가능한 거래 표본은 1건으로, 평균·최저·최고가 모두 같은 가격입니다. 거래 시점이 오래되었고 개별 층과 상태도 다르므로, 이를 현재 정확한 시가로 단정할 수는 없습니다.

신건 최저가 83,000,000원은 확인 실거래보다 5,000,000원 높고, 실거래 대비 106.4%입니다. 확약이 유효하여 인수 부담이 없다고 가정해도 실질취득금액은 최저가와 동일한 83,000,000원으로, 확인된 거래 가격보다 높습니다. 따라서 현재 회차에 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다.

④ 배당 및 실질취득 시나리오

다음은 83,000,000원에 매각된다는 가정에서, 한국토지주택공사의 보증금 우선변제를 반영한 배당 시뮬레이션입니다. 말소동의 확약에 따른 배당순위 변경이나 권리 해소 효과를 반영한 확정 배당표는 아닙니다.

배당금액은 제시된 추정치를 그대로 반영했습니다. 말소동의 확약의 효력이 적용되지 않는 경우의 이론상 임차권 미배당액은 394,000원입니다. 확약의 효력이 인정되는 경우 해당 권리의 실질 인수는 0원으로 분석합니다. 조세 우선순위 및 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가와 실질취득은 다르다

이 물건은 대항력 있는 임차권의 잔여 보증금 인수 가능성이 있으므로, 확약의 효력이 인정되는 경우와 그렇지 않은 경우를 구분해야 합니다. 특히 확약이 효력을 발휘하지 못한다면 최저가가 낮아져도 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득금액이 크게 낮아지지 않는 구조입니다.

실질취득은 최저가와 각 회차의 추정 인수액을 합산한 값이며, 낙찰가가 해당 최저가와 같다는 가정입니다. 별도 취득세·명도비 등은 포함하지 않습니다. 확약의 유효한 적용으로 인수액이 0원이 된다면 이 표의 인수액은 실질 부담이 아니며, 실질취득은 해당 낙찰가를 기준으로 판단합니다.

⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 신현북초등학교 동측 인근으로, 주변은 다세대주택 등의 공동주택이 소재하는 주거지역입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 차량통행이 용이하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕의 지하 1층·지상 4층 건물입니다. 1993.08.30 사용승인을 받은 다세대주택으로, 외벽은 타일 마감 등이며 기본 위생·급배수 설비가 있는 것으로 추정됩니다.
• 도로. 서측과 남동측으로 각각 약 8m, 5m 내외 도로에 접하는 소로각지입니다. 토지는 평지의 사다리형이고 지목은 대지입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역이며 상대보호구역, 역사문화환경보존지역, 과밀억제권역 등의 제한이 있습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 15세대 규모의 오래된 다세대주택으로, 대단지 공동주택에 비해 매수층과 거래 표본이 제한될 수 있습니다. 확인 거래가 1건인 만큼 매각 가능 가격에 대한 불확실성이 큽니다.
• 토지. 토지면적 327.0㎡, 개별공시지가 1,286,000원/㎡로 제시됩니다. 이는 개별 구분건물의 거래시세를 직접 의미하지 않습니다.

⑦ 입찰 전 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약이 을구 7번 주택임차권뿐 아니라 매수인에 대한 보증금 청구 및 대항력 행사까지 유효하게 해소하는지 확인해야 합니다.
• 임차권자 및 말소 절차 확인. 한국토지주택공사 명의 임차권등기의 말소 가능 여부와 관련 당사자의 법률관계를 매각물건명세서 원본 및 법원 기록으로 확인하세요.
• 실제 점유 확인. 보증기관 명의의 임차권등기가 존재한다는 사실만으로 현재 거주자가 없다고 판단할 수 없습니다. 실제 점유자와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 국세·지방세 검토. 국세 압류가 말소기준권리이며 용인시 압류도 존재합니다. 매각 후 등기 말소와 별도로 조세의 법정기일 및 실제 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
• 가격 상한 설정. 신건 최저가 83,000,000원은 확인 실거래 78,000,000원을 상회합니다. 오래된 단일 거래에 의존하지 말고 주변 유사 면적·건축연도·층의 실제 거래를 추가 확인하세요.
• 노후도·상태 점검. 지상 4층 중 4층에 위치한 오래된 다세대주택이므로 누수·방수·설비 상태 및 수리비를 현장에서 점검하세요.
• 미납 관리비·인도비용. 미납 공용관리비와 인도 과정의 추가 비용을 확인하고 실질취득비용에 반영해야 합니다.
• 매각조건 재확인. 매각기일 2026.11.02를 기준으로 기일 변경, 명세서 정정, 확약서 내용 및 권리관계 변동 여부를 법원 원본으로 재확인하세요.

맺으며 — “확약은 긍정적이지만, 가격은 아직 보수적으로”

이 물건의 핵심은 81,500,000원 주택임차권과 말소동의 확약서입니다. 한국토지주택공사는 말소기준권리 이전에 전입·점유한 것으로 나타나 원칙적으로 대항력에 따른 인수 위험을 검토해야 합니다. 그러나 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출되어 있어, 그 효력이 해당 권리의 말소 및 대항력 해소에 유효하게 적용된다면 실질 인수액은 0원으로 평가할 수 있습니다.

문제는 가격입니다. 신건 최저가 83,000,000원은 확인 실거래 78,000,000원보다 높으며, 비율로는 106.4%입니다. 확약이 적용되어도 신건에서 가격상 이점은 확인되지 않습니다. 반대로 확약이 적용되지 않으면 유찰로 최저가가 내려가더라도 보증금 인수액이 늘어 실질취득금액은 83,000,000원 안팎에 머물 수 있습니다.

더구나 이 물건은 15세대 규모의 노후 다세대주택이고, 비교 가능한 거래도 1건뿐입니다. 시세 판단과 향후 매각 가능성 모두 불확실성이 있습니다. 우선 확약서의 정확한 효력 및 실제 점유관계를 확인하고, 주변 거래를 보강한 뒤 응찰가를 결정하는 접근이 적절합니다.

결론은 권리 조건부 검토, 신건 가격 보류. 말소동의 확약서가 유효하다는 전제만으로 저렴한 경매물건이 되는 것은 아닙니다. 확약의 효력, 실질취득금액, 현재 시세를 모두 충족할 때 입찰을 검토할 가치가 있습니다.