인천지방법원 2025타경515114. 인천광역시 중구 운북동 27-10, 논골길 25에 소재한 단독주택과 토지가 경매로 나왔습니다. 토지면적은 542㎡, 지목은 대지입니다. 건물은 벽돌구조에 판넬 경사지붕을 사용한 단층 단독주택이며, 방 2개·거실·주방 겸 식당·욕실화장실 2개로 구성됩니다. 사용승인일은 2010년 11월 24일입니다.
이번 매각의 특징은 주택과 토지가 함께 매각되고, 제시외 건물까지 포함된다는 점입니다. 따라서 단순히 주택 건물만의 가치가 아니라 대지, 부속 건축물, 접근성, 실제 이용상태를 함께 평가해야 합니다. 감정가 524,980,240원이 그대로 첫 회차 최저매각가로 설정되어 있지만, 이를 실제 시장가격보다 저렴한 수준이라고 단정할 만한 실거래 비교 근거는 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경515114 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 중구 운북동 27-10 도로명주소: 인천광역시 영종구 논골길 25 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 토지 | 542㎡ · 지목 대 · 자연녹지지역 · 평지 · 사다리형 |
| 건물 | 벽돌구조 기타(판넬) 경사지붕 단층 단독주택 |
| 건물 이용상태 | 방 2개 · 거실 · 주방 겸 식당 · 욕실화장실 2개 |
| 사용승인일 | 2010.11.24 |
| 난방·설비 | 화목보일러 개별난방 · 전기 · 위생 및 급배수설비 |
| 소유자 | 장지선 · 단독소유 |
| 감정가 | 524,980,240원 |
| 최저매각가 | 524,980,240원 (신건 · 0회 유찰) |
| 경매신청채권 | 279,148,218원 |
| 경매개시 채권자 | 경기수산업협동조합 (변경 전 경기남부수산업협동조합) |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 공부와의 차이 | 해당 사항 없음 |
| 위반건축물 | 위반 사항 표시 없음 |
① 권리 흐름 — 담보권 이력과 이전등기 확인
소유자는 장지선이며, 등기에는 과거 영종새마을금고·하나은행·이도금융대부의 근저당권 설정 및 말소 이력이 나타납니다. 이후 2023년 9월 27일 경기남부수산업협동조합 명의 채권최고액 336,000,000원의 근저당권이 설정되었습니다. 이 근저당권은 현재 경매를 신청한 채권자 및 후속 채권양도와 연결되는 중요한 확인 대상입니다.
갑구 3번 주식회사 하나은행 가압류 29,665,881원은 2026년 1월 22일 접수되었고, 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다. 경매개시결정 등기 역시 매각으로 소멸하는 것으로 표시됩니다. 다만 가압류의 소멸 여부와 채권자의 실제 배당액은 구분해서 이해해야 합니다.
② 가격 판단 — 감정가 5.25억의 적정성은 별도 검증
이 물건의 감정가와 신건 최저매각가는 모두 524,980,240원입니다. 그러나 동일 지역의 유사한 단독주택과 토지에 대한 실거래 비교가 확인되지 않아, 감정가가 현재 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다.
특히 이 물건은 아파트와 달리 토지면적, 도로 접근성, 건축물 상태, 제시외 건물, 자연녹지지역 내 이용제약 등이 가격에 영향을 주는 토지 중심 단독주택형 자산입니다. 단순히 감정가에서 일정 비율이 낮아졌다는 이유만으로 저가 낙찰이라고 평가하기 어렵습니다.
| 매각 시나리오 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 가격 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 100% | 524,980,240원 | 시세 비교 필요 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 419,984,192원 | 감정가 대비 할인 · 적정성 미확인 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 335,987,353원 | 감정가 대비 할인 · 적정성 미확인 |
③ 예상배당표 (매각가 524,980,240원 가정 · 신청채권 미반영 모형)
현재 배당 계산에는 집행비용과 하나은행 가압류 채권이 반영되어 있습니다. 그러나 경매를 신청한 채권자의 279,148,218원 청구액은 예상배당액에 포함되지 않았습니다. 따라서 아래 표의 소유자 잔여금은 완결된 실제 배당예상액으로 볼 수 없습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 모형상 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,649,802원 |
| 1. 가압류 · 주식회사 하나은행 | 29,665,881원 | 29,665,881원 |
| 경매신청채권 | 279,148,218원 | 0원(미반영) |
| 모형상 소유자 잔여 | — | 487,664,557원 |
집행비용 7,649,802원과 하나은행 가압류 29,665,881원만 차감한 계산입니다. 소유자 잔여 487,664,557원은 경매신청채권을 반영하지 않은 수치이며, 실제 소유자에게 이 금액이 지급된다는 뜻이 아닙니다. 당해세·최우선변제 등도 별도로 반영되어 있지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 중구 운북동 소재 만정캠핑장 남서측 원거리에 위치합니다. 주변은 단독주택과 농경지가 혼재하는 농촌주택지대로, 일반적인 주거 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능합니다. 인근에 노선버스승강장이 있으나 운행횟수와 배차간격 등을 고려하면 대중교통 이용은 다소 불편한 것으로 평가됩니다.
- 토지. 면적 542㎡, 지목 대, 자연녹지지역입니다. 평지의 사다리형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 토지의 개별 이용가치와 도로 조건을 함께 살펴야 합니다.
- 공시지가. 토지 공시지가 기준은 489,000원/㎡입니다. 이는 공시지가 지표로서 매매 가능한 시장가격이나 경매 적정가를 직접 뜻하지 않습니다.
- 건물. 2010.11.24 사용승인을 받은 벽돌구조 단층 단독주택으로, 화목보일러 개별난방과 기본 전기·급배수·위생설비를 갖추고 있습니다. 실제 시설 작동 상태와 유지보수 수준 확인이 필요합니다.
- 토지이용 규제. 자연녹지지역, 성장관리계획구역(운북6지구), 성장관리권역으로 기재되어 있습니다. 건축물 증축이나 토지 활용 계획이 있다면 해당 규제에 따른 허용 범위를 확인해야 합니다.
- 토지거래허가 관련. 외국인 등을 대상으로 한 토지거래허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다. 매각기일은 해당 기재 기간 이후이므로 이후 연장·변경 여부와 실제 적용 대상을 확인해야 합니다.
- 환금성. 단독주택·토지 복합물건이며 대중교통 이용이 다소 불편한 농촌주택지대에 위치합니다. 대단지 공동주택처럼 표준화된 비교가 어려워 매수층과 재매각 소요기간을 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 2023년 근저당권 원본 대조. 경기남부수산업협동조합 채권최고액 336,000,000원의 근저당권이 실제 말소되었는지 확인하세요. 2026.01.26 수협엔피엘대부주식회사로의 이전등기와 경매신청 관계도 함께 검토해야 합니다.
- 말소기준권리 확인. 2025.12.30 임의경매개시결정이 말소기준으로 표시되어 있지만, 그 이전 설정된 근저당권의 상태를 고려해 실제 말소기준과 매각 후 남는 권리를 확인하세요.
- 배당표 재검증. 신청채권 279,148,218원이 배당 계산에서 제외되어 있습니다. 신청채권자의 담보권·채권양도 관계·배당순위를 반영한 재산정이 필요합니다.
- 현장 점유 확인. 임차인 신고는 없지만 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 실제 점유자의 신분, 임대차 존재 여부, 인도 가능성을 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함된 제시외 건물의 위치, 형태, 건축상태, 이용현황, 매각범위를 매각물건명세서와 감정평가서에서 대조하세요.
- 토지 실사. 542㎡ 토지의 경계, 도로접면, 실제 진입로, 배수 상태 및 이용 가능 범위를 확인하세요.
- 건물 유지관리. 벽돌구조·판넬 경사지붕의 노후 정도, 누수, 화목보일러 작동 상태, 급배수설비와 난방 유지비를 점검하세요.
- 시장가격 검증. 감정가 524,980,240원은 참고 기준일 뿐입니다. 운북동 인근 유사 단독주택·토지의 최근 거래와 현지 매물가격, 건물 상태를 비교해 적정 입찰가를 설정하세요.
- 유찰 시나리오. 최저가가 419,984,192원 또는 335,987,353원으로 낮아지더라도 실거래 시세보다 저렴해진다는 보장은 없습니다. 할인율이 아니라 실제 취득가치로 판단하세요.
- 최종 원본 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지이용계획확인서와 실제 매각공고를 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 표시보다 권리의 실제 상태가 중요하다”
인천 운북동 27-10 단독주택·토지 경매는 신건 최저가 524,980,240원으로 시작합니다. 토지 542㎡와 단독주택, 제시외 건물이 함께 매각되는 구조이며, 임차인 신고가 없어 표면적인 임차관계는 단순합니다.
그러나 이 사건의 핵심은 보이는 인수액 0원만 믿고 입찰해도 되는가입니다. 2023년 설정된 채권최고액 336,000,000원의 근저당권과 2026년 근저당권 이전등기를 확인해야 하고, 신청채권 279,148,218원이 누락된 배당표도 재산정해야 합니다. 이러한 문제는 낙찰가격이 낮아진다고 자동으로 해결되지 않습니다.
가격 측면에서도 감정가가 현재 시장가치보다 유리하다고 판단할 비교 근거가 부족합니다. 특히 단독주택과 토지가 결합된 물건인 만큼 입지, 현장 상태, 토지 활용 가능성, 제시외 건물의 가치까지 따져야 합니다.
결론은 권리 확인 우선, 가격 판단 보류입니다. 말소기준과 담보권 현황을 명확히 하고 실제 배당 및 점유관계를 확인한 다음, 주변 시장가격을 바탕으로 응찰 여부를 판단하는 것이 타당합니다.
