인천지방법원 2025타경515164. 인천 남동구 만수동 892-35에 위치한 토지와 3층 건물의 일괄매각 사건입니다. 일반적인 아파트 한 호실이 아닙니다. 1층은 근린생활시설, 2층은 주택 2세대, 3층은 주택 1세대로 이용되고 있습니다. 토지면적은 126.7㎡이고, 건물은 1994년 7월 11일 사용승인을 받았습니다. 현재 소유자는 장현상이며, 2017년 1월 취득한 뒤 같은 달 중소기업은행 명의의 근저당권이 설정됐습니다.
이후 2025년 10월부터 여러 금융기관의 가압류가 집중적으로 등기됐고, 2026년 1월 중소기업은행의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다. 말소기준 이후 채권들의 총액은 매각대금보다 커서 상당한 미배당이 예상됩니다. 그러나 채권자가 배당받지 못한 금액과 매수인이 인수하는 금액은 서로 다릅니다. 후순위 가압류 미배당액을 그대로 매수인의 채무로 계산해서는 안 됩니다. 이 사건에서 중요한 추가 검증 대상은 오히려 실제 점유관계, 각 점유자의 계약내용, 상가 사용관계, 가격의 적정성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2025타경515164 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 남동구 만수동 892-35 도로명주소: 인천광역시 남동구 구월말로92번길 21 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 근린생활시설 및 주택 복합건물 |
| 건물 이용상태 | 1층 근린생활시설(통칭 화신솔루션), 2층 주택 2세대, 3층 주택 1세대 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트 및 조적조 슬래브지붕 3층 건물 |
| 사용승인일 | 1994.07.11 |
| 토지면적 | 126.7㎡ · 지목 대 · 주상용 |
| 소유자 | 장현상 (2017.01.13 소유권이전 · 단독소유) |
| 감정가 | 481,947,400원 |
| 최저매각가 | 481,947,400원 (신건 · 감정가 100%) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 신청채권자 | 중소기업은행 |
| 경매 청구금액 | 267,016,977원 |
| 말소기준권리 | 2017.01.26 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 312,000,000원 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 후순위 가압류 8건은 소멸
권리관계의 기준점은 2017.01.26 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 312,000,000원이며, 만수동 892-35 토지가 공동담보로 표시되어 있습니다. 이후의 가압류 8건과 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
다만 등기상 권리가 소멸한다는 사실과 실제 점유자를 별도 절차 없이 인도받을 수 있다는 사실은 다릅니다. 이 건물에는 서로 다른 전입일을 가진 4명의 임차관계 조사대상이 있으며, 주택뿐 아니라 근린생활시설도 존재합니다. 각자의 실제 점유 부분과 점유 근거를 확인해야 명도 범위가 명확해집니다.
② 임차인·점유 분석 — 4명 전원 후순위 전입
주거 또는 점유관계에서 확인된 사람은 김옥자, 이복임, 박대훈, JANG LONGSHU 총 4명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고로 표시된 사람은 없으므로, 조사 인원은 4명으로 구분합니다. 네 사람 모두 전입일이 말소기준권리인 2017.01.26보다 늦습니다.
| 성명 / 사용 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김옥자 주거 · 배당요구 접수 |
2021.07.28 | 2025.05.13 | 미상 | |
| 이복임 배당요구 접수 |
2020.07.03 | 미상 | 미상 | |
| 박대훈 배당요구 확인 필요 |
2020.07.03 | 미상 | 미상 | |
| JANG LONGSHU 현황조사상 확인 |
2025.05.29 | 미상 | 미상 |
대항력 판정은 확인된 전입일과 말소기준권리의 선후관계를 기준으로 합니다. 실제 점유·전입의 연속성, 임대차계약 내용 및 별도 권리관계는 원본으로 확인해야 합니다.
③ 가격 분석 — 감정가 481,947,400원, 시세 판단은 보류
현재 최저매각가는 481,947,400원으로 감정가와 같습니다. 아직 유찰이 없는 신건이며, 예정된 매각기일은 2026.11.02입니다. 인수액 0원이라는 현재의 권리분석 가정하에서는 최저가 낙찰 시 매수인의 실질취득금액도 취득 관련 부대비용을 제외하고 481,947,400원으로 추정됩니다.
그렇지만 이 금액이 시장가격보다 싼지는 별개의 문제입니다. 이 물건에 대해 비교 가능한 최근 12개월 거래 평균, 최신 실거래가 또는 최근 가격 추세가 확인되지 않았습니다. 또한 주택과 근린생활시설이 결합된 건물에 토지까지 포함되어 있어, 일반 아파트처럼 단일 주거 호실의 가격으로 환산해 평가하기도 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 481,947,400원 가정)
신건 최저가에 낙찰된다고 가정하면, 추정 집행비용을 제외한 채권자 배당재원은 474,727,926원입니다. 신고된 채권액은 총 773,216,229원이므로, 예상 미배당은 298,488,303원입니다. 아래 금액은 채권최고액과 청구금액에 근거한 배당 추정이며 실제 확정 배당표는 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,219,474원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 312,000,000원 | 312,000,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 | 15,413,936원 | 15,413,936원 |
| 3. 가압류 · 현대카드 | 108,024,731원 | 108,024,731원 |
| 4. 가압류 · 중소기업은행(갑구 20) | 66,972,679원 | 39,289,259원 |
| 5. 가압류 · 우리카드 | 10,049,105원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 중소기업은행(갑구 22) | 224,488,781원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 신한카드 | 14,859,103원 | 0원 |
| 8. 가압류 · KB국민카드 | 6,623,507원 | 0원 |
| 9. 가압류 · 한국캐피탈 | 14,784,387원 | 0원 |
| 채권자 합계 | 773,216,229원 | 474,727,926원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용 7,219,474원은 추정치입니다. 근저당권에는 채권최고액, 가압류에는 청구금액을 적용한 예상 배분으로, 실제 확정채권액과 배당순위·안분 여부에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 미배당은 커진다
현재 감정가 100%인 신건부터 1회·2회 유찰을 가정한 매각가격과 채권자 배당 결과를 비교하면 다음과 같습니다.
| 매각 회차 | 가정 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 481,947,400원 | 474,727,926원 | 298,488,303원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 385,557,920원 | 379,360,109원 | 393,856,120원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 308,446,336원 | 303,328,087원 | 469,888,142원 | 0원 |
유찰 후 가격은 가정 시나리오이며 실제 예정 매각가격이 아닙니다. 각 회차의 매수인 인수액 0원은 확인된 등기·전입 선후관계에 기초한 추정입니다. 실제 임대차 권리, 상가 점유관계 및 부대비용이 새로 확인되면 실질취득액이 달라질 수 있습니다.
1회 유찰을 가정한 최저가격은 385,557,920원, 2회 유찰을 가정하면 308,446,336원입니다. 두 경우 모두 현재 확인된 권리분석상 인수액은 0원으로 설정돼 있습니다. 그러나 가격이 내려간다는 사실만으로 시세보다 저렴해지는 것은 아닙니다. 상가와 주택의 실제 임대수익, 인근 비교 거래 및 건물 상태가 확인되지 않은 상태에서는 유찰 회차만으로 적정 입찰가를 확정할 수 없습니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 남동구 만수동 소재 만수5동행정복지센터 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택과 단독주택 등이 소재한 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 구조. 1994.07.11 사용승인된 철근콘크리트 및 조적조 슬래브지붕 3층 건물입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅과 타일 마감, 내벽은 벽지·페인팅·일부 타일 마감, 창호는 샤시창호 등으로 기재되어 있습니다.
- 이용상태. 1층은 근린생활시설(통칭 화신솔루션), 2층은 주택 2세대, 3층은 주택 1세대입니다. 상업용 공간과 주거공간의 점유·임대수익을 구분하여 확인해야 합니다.
- 설비. 위생설비, 상하수도설비와 2·3층 난방설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 면적 126.7㎡, 지목 대, 주상용 이용상태이며 평지·정방형 토지로 평가됩니다. 도로접면은 소로한면입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역과 가축사육제한구역에 해당합니다.
- 토지거래 규제. 토지거래계약 허가구역으로 표시되어 있으며, 기재된 외국인 등 대상 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25입니다. 매각기일 당시 적용되는 규제는 별도 확인이 필요합니다.
- 공시지가. 1㎡당 1,800,000원입니다. 공시지가는 거래가격 또는 본건 전체 건물·토지의 시장가치와 동일하지 않습니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다. 다만 제시외 건물이 포함된 일괄매각이므로 실제 건축물 현황과 매각 범위 확인은 필요합니다.
- 환금성. 근린생활시설과 복수 주거 세대가 결합된 3층 건물입니다. 최근 비교거래 및 실제 임대수익이 확인되지 않아 매각 용이성이나 적정가격을 긍정적으로 판정할 근거는 부족합니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 등기부 최종 확인. 2017.01.26 중소기업은행 근저당권을 말소기준으로 하여 최신 등기부의 추가 권리와 매각으로 소멸하지 않는 권리의 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 임차관계 조사 4명 확인. 김옥자·이복임·박대훈·JANG LONGSHU의 실제 계약당사자 여부, 전입·점유 연속성, 보증금, 점유 공간 및 명도 가능성을 확인해야 합니다.
- 배당요구 및 확정일자. 김옥자·이복임의 2026.03.11 배당요구 접수와 김옥자의 확정일자 2025.05.13을 대조하고, 박대훈·JANG LONGSHU의 배당요구 및 임대차 내용도 확인해야 합니다.
- 1층 상가 확인. 화신솔루션으로 이용 중인 1층의 실제 사용자와 사업자등록일, 임대차계약 및 보증금, 영업점유 관계를 별도로 조사해야 합니다.
- 제시외 건물과 일괄매각 범위. 매각물건명세서에 제시외 건물 포함으로 기재되어 있으므로 현황도면, 감정평가 내용 및 건축물 현황을 대조해야 합니다.
- 실거래와 임대수익 확인. 감정가 481,947,400원의 적정성을 평가하려면 주변 유사 복합건물 거래 및 실제 주택·상가 임대수익의 확인이 우선입니다. 감정가 100%가 할인된 가격이라고 판단해서는 안 됩니다.
- 배당 추정 재검증. 예상 미배당 298,488,303원은 확정 배당액이 아닙니다. 실제 채권잔액, 당해세, 임차인 최우선변제 및 안분배당 가능성을 확인해야 합니다.
- 인도 및 부대비용. 등기상 인수 추정 0원과 별개로 실제 점유자 인도, 미납 공용관리비, 점유 해소 비용 및 시설 보수 필요성을 확인해야 합니다.
- 토지 관련 규제. 제2종일반주거지역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역 및 토지거래 허가 관련 적용 여부를 입찰 시점에 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 토지 관련 공부의 최신 내용을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 소멸은 명확, 가격과 점유는 검증 전”
이 사건의 권리관계는 명확한 기준점이 있습니다. 2017.01.26 중소기업은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤로 붙은 8건의 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 채권총액 773,216,229원 중 상당 부분이 배당받지 못하더라도 그 금액을 낙찰자의 채무로 승계하는 것은 아닙니다. 현재 권리분석상 인수금액은 0원으로 추정됩니다.
그러나 이 물건을 권리가 완전히 깨끗하고 가격도 유리한 경매로 평가하기는 어렵습니다. 조사된 4명의 보증금이 모두 미상이고, 실제 계약관계 및 점유 공간이 확정되지 않았습니다. 1층 근린생활시설의 임대차관계도 별도 확인이 필요합니다. 건물은 1994년 사용승인된 주상용 복합건물이며, 최근 비교 실거래와 임대수익을 통한 가격 검증도 이루어지지 않았습니다.
현재 최저가는 481,947,400원입니다. 등기상 인수액 0원 가정에서는 실질취득도 같은 수준이지만, 이 금액이 시장가격보다 저렴하다는 근거는 없습니다. 유찰로 최저가가 조정되더라도 적정 시세와 점유관계를 검증하기 전에는 가격 메리트를 확정해서는 안 됩니다.
종합 판단은 C등급. 등기상 말소 구조는 긍정적이지만, 임차보증금 미상, 복수 점유자, 상가·주택 복합 용도, 최근 시세 확인 부족이 함께 존재합니다. 이 사건의 핵심은 가압류 금액의 크기가 아니라 실제 인수 위험과 점유를 확정하고, 감정가가 시장에서 타당한 가격인지 증명하는 것입니다. 권리는 조건부 검토 가능, 가격과 명도는 확인 전 보류가 적절합니다.
