인천지방법원 2026타경500044. 인천 남동구 간석동 소재 간석리페(2차)도시형생활주택 1동 304호입니다. 공부상 용도는 준주택(오피스텔)이며, 전용 16.651㎡의 소형 호실입니다. 현재 소유자는 오승훈이고, 서울보증보험 주식회사가 청구금액 68,569,890원으로 강제경매를 신청했습니다.

이 사건을 단순히 최저가 6,100만원짜리 오피스텔로 접근하면 중요한 권리관계를 놓치게 됩니다. 등기부에는 한국토지주택공사 명의의 63,000,000원 주택임차권등기가 남아 있고, 주민등록 및 확정일자 관련 일자가 말소기준 압류보다 빠릅니다. 배당만 계산하면 부족분이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서에 기재된 채권양수인의 반환채권 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 해당 인수 위험을 해소하는 핵심 근거입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 의미

이 물건의 말소기준권리는 2023.02.07 국(강서세무서)의 압류입니다. 그 뒤의 남동구 압류, 양천세무서 관련 압류, 임차권등기 및 강제경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 임차권등기가 나중에 이루어졌더라도, 임차인의 대항력은 그보다 앞선 주민등록·점유 관계에서 발생할 수 있어 등기 순서만으로 보증금 인수 여부를 판단해서는 안 됩니다.

과거 우리은행 근저당권은 채권최고액 1,080,000,000원의 공동담보 근저당권이었으나, 2021.09.29 이미 말소되었습니다. 따라서 현재 매수인이 인수할 근저당권으로 계산하지 않습니다.

선순위 임차권 분석

한국토지주택공사는 보증기관 관련 명의자로 분류합니다. 이를 별도의 실거주 임차인으로 중복 계산하지 않으며, 보증금 63,000,000원도 한 번만 산정합니다. 별도 실제 거주자의 신원과 현재 점유 상태는 확인이 필요합니다.

② 시세 비교 — 숫자는 낮지만 거래가 오래됐다

간석리페(2차)도시형생활주택의 동일 면적대 전용 16.65㎡ 실거래 자료입니다. 확인되는 거래는 3건이며, 거래시점은 2021년 11월부터 2022년 4월까지입니다. 평균 거래금액은 63,366,666원입니다.

최저가 61,000,000원은 위 실거래 평균의 96.3%에 해당합니다. 보증금 포기 확약이 적용되면 실질취득 기준도 61,000,000원이므로 과거 비교가격보다 낮은 것은 맞습니다. 다만 그 차이가 크지 않고, 최신 거래도 2022.04의 63,000,000원에 머무릅니다.

거래시점이 오래된 만큼 이 수치만으로 2026년의 현시세보다 저렴하다고 결론 내릴 수는 없습니다. 특히 소형 오피스텔은 거래 표본과 개별 호실의 임대수익성에 따라 적정 가격 판단이 달라질 수 있으므로, 현재 매매 가능가격과 실제 임대수요에 대한 확인이 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 61,000,000원 가정)

위 표는 주어진 배당순위와 집행비용 추정치를 적용한 가정 계산입니다. 국세·지방세의 법정기일 및 당해세, 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 보증기관 관련 채권은 중복 합산하지 않았으며 실제 배당결과는 달라질 수 있습니다.

신건 매각가 61,000,000원에서는 집행비용 차감 후 임차보증금에 59,502,000원이 배당되는 계산입니다. 이에 따른 부족액은 3,498,000원이며, 확약이 없다면 인수위험이 될 수 있습니다. 하지만 잔존 보증금 반환채권 포기 확약이 적용되므로 매수인의 실질 인수는 0원입니다.

유찰 시나리오 — 명목 인수액과 실질 인수액의 차이

명목 인수액은 확약이 없을 경우의 배당부족분 추정치입니다. 서울보증보험 주식회사의 확약이 유효하게 적용된다는 전제에서 위 회차 모두 해당 보증금의 실질 인수액은 0원입니다. 각 회차의 실제 최저가는 추후 법원의 매각공고를 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 간석오거리역(인천1호선) 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 건물 인근까지 차량 접근이 용이하고, 인근 교통시설 및 간선도로를 고려한 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 13층 건물의 3층 304호로, 사용승인일은 2013.03.20입니다. 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.
• 용도. 집합건축물대장상 준주택(오피스텔)입니다. 공동주택과 동일한 이용·수익 조건으로 단정하지 말고 실제 용도와 임대수요를 확인해야 합니다.
• 도로. 북측으로 경인로653번길에 접하며, 장방형 토지의 오피스텔 및 도시형생활주택 부지에 소재합니다.
• 규제. 일반상업지역·방화지구·과밀억제권역에 속하고 상대보호구역에 저촉됩니다. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재되어 있으며, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 단지 규모는 98세대이고 확인된 동일 면적 거래는 3건입니다. 거래 표본이 적고 오래되어 현재 매매가격 및 환금성은 별도 검증이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본. 서울보증보험 주식회사의 잔존 임차보증금 반환채권 포기, 을구 순위 3번 임차권등기 말소 동의 및 그 적용 조건을 확인하세요.
• 실제 임차인·점유관계. 보증기관 관련 등기와 실제 점유자를 구분하고, 명시된 확약 외에 별개의 임차보증금 인수 위험이 있는지 확인하세요.
• 세금 압류. 강서세무서·남동구·양천세무서장 관련 압류의 체납세액, 법정기일, 당해세 해당 여부 및 배당순위를 검토하세요.
• 시세 재확인. 2021~2022년 실거래 평균만으로 현재 가격 메리트를 인정하지 말고, 최근 매매·임대 거래와 실제 거래 가능가격을 확인하세요.
• 유찰 전략. 단지 평균 유찰 1.8회를 참고하되, 현재 가격 61,000,000원과 유찰 시 가격 48,800,000원·39,040,000원을 실질취득 관점에서 각각 비교하세요.
• 명도 및 관리비. 실제 점유자와 인도 가능성, 공용부분 미납 관리비 등을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서와 실제 매각조건을 법원 원본 기준으로 최종 확인하세요.

맺으며 — “선순위 보증금보다 중요한 것은 확약의 효력”

이 사건의 최대 특징은 최저가 61,000,000원보다 큰 63,000,000원 보증금이 존재한다는 점입니다. 원칙적인 배당 구조만 본다면 인수 위험이 있습니다. 하지만 채권양수인 서울보증보험 주식회사의 확약으로 해당 보증금 부족분의 실질 인수액은 0원으로 분석됩니다.

가격은 별개의 문제입니다. 현재 최저가는 확인된 동일 면적 과거 실거래 평균의 96.3% 수준이지만, 거래시점이 오래되어 2026년 현재 시세보다 저렴한지 판단하기 어렵습니다. 더욱이 국세·지방세 압류가 3건 존재하고, 실제 점유관계도 확인해야 합니다.

결론은 ‘확약에 따른 인수 위험 해소, 그러나 신건 입찰은 조건부 보류’입니다. 해당 확약의 효력과 말소 이행을 검증하고 현재 시세를 다시 확인한 뒤, 적정 응찰가를 결정하는 접근이 합리적입니다. 가격 메리트는 과거 평균과의 단순 차이가 아니라 현재 시장에서 실제로 취득·처분 가능한 가격을 기준으로 판단해야 합니다.