인천지방법원 2026타경500075. 인천광역시 미추홀구 주안동 77-3, 주안지웰에스테이트 102동 24층 오피스텔 2402호입니다. 실거래 비교면적은 23.27㎡이며, 현재 소유자는 오성산업개발주식회사입니다. 2019년 한국자산신탁 명의의 소유권보존등기에서 출발하여, 이후 소유권이전과 신탁·신탁말소를 거쳐 현 소유자 명의로 정리된 이력이 있습니다.

문제는 등기부의 저당권 자체보다 그보다 먼저 성립한 임차인의 권리입니다. 박지환 씨는 2021.02.22 확정일자를 받았고, 2021.03.02 전입 및 점유를 시작했습니다. 말소기준인 국 명의 저당권은 그보다 늦은 2022.07.08 설정됐습니다. 임차인의 대항력이 선행하기 때문에 보증금을 배당에서 모두 회수하지 못하면 미회수액이 낙찰자에게 남습니다.

더욱이 신청채권자와 임차권자가 모두 박지환으로 기재돼 있습니다. 이 동일성은 권리관계와 채권의 실체를 확인해야 할 이유입니다. 다만 이름이 같다는 사실만으로 가장임차인이나 허위채권이라고 확정할 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인

말소기준권리는 2022.07.08 설정된 을구 1번 저당권입니다. 등기상 채권액은 280,000,000원, 저당권자는 국이며 동안양세무서장이 처분청으로 기재돼 있습니다. 공동담보목록 제2022-1072호가 연결돼 있어 해당 금액을 이 호실에만 배당될 확정채권으로 단정할 수는 없습니다.

그 이후 설정된 이영아 등 명의 근저당권, 국 및 서울특별시의 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 반면 2021년부터 대항요건을 갖춘 박지환 임차인은 말소기준권리보다 앞섭니다. 후순위 임차권등기가 매각으로 말소되더라도 선순위 대항력에 기초한 미배당 보증금 반환부담은 별도로 남을 수 있습니다.

임차인 분석 — 실제 임차인 1명

② 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득으로 판단

주안지웰에스테이트의 비교면적 23.27㎡ 실거래 12건을 확인하면, 전체 평균은 95,083,333원입니다. 그러나 과거 129,000,000원 거래까지 포함한 전체 평균보다는 최근 12개월 평균 90,500,000원과 최신 거래 88,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다. 최근 거래가격의 이전 구간 대비 추세도 -9.2%로 하락 방향입니다.

최저매각가 100,000,000원은 최근 12개월 평균의 110.5%로, 임차인 인수액을 고려하기 전부터 최근 시세 이상입니다. 여기에 예상 인수액 12,200,000원을 더하면 실질취득은 112,200,000원, 최근 12개월 평균의 124.0%입니다.

③ 예상배당표 (매각가 100,000,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 2.2%를 적용한 추정액입니다. 신청채권자 박지환의 110,000,000원은 임차보증금과 동일 명의·동일 금액이므로 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 국 명의 저당권의 배당은 공동담보·채권액·세금 우선순위 확인 전의 계산상 0원입니다. 당해세·조세채권 법정기일·최우선변제 등 실제 배당순위에 영향을 주는 사항은 별도로 확정해야 합니다.

유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총비용은 그대로

이 물건은 보증금이 낙찰가보다 큰 대항력 임차인 인수형입니다. 낙찰대금이 내려가면 임차인에게 배당할 금액이 줄어들고, 그만큼 매수인이 인수하는 보증금이 늘어납니다. 따라서 표시 최저가의 하락이 곧 실제 취득원가의 하락을 뜻하지 않습니다.

각 회차 금액은 제시된 유찰 시나리오에 따른 예상치입니다. 실질취득은 낙찰가와 미배당 보증금 인수액의 합계이며, 취득세·등기비용·명도비용 등은 포함하지 않았습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정·토지·실거래 정보 기준)

• 입지. 인천광역시 미추홀구 주안동 77-3, 경인로 403 소재 주안지웰에스테이트입니다. 일반상업지역에 위치하며 대로1류(폭 35m~40m) 도로에 접합니다.
• 건물. 2019.10.16 준공된 주안지웰에스테이트로, 전체 186세대 규모입니다. 대상은 102동 24층 오피스텔 2402호입니다. 실거래 비교면적은 23.2701㎡입니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적은 3,633.7㎡입니다. 평지·사다리형 토지이며 공시지가는 5,743,000원/㎡로 기재돼 있습니다. 이는 토지 단가로서 해당 호실의 거래가격과 직접 동일시할 수 없습니다.
• 규제. 일반상업지역·과밀억제권역·방화지구에 포함되며, 철도보호지구와 시가지경관지구에 저촉됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함되는 것으로 표시돼 있으므로 경매 취득 및 향후 처분에 대한 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없습니다. 실제 내부 상태와 설비·누수·수선 필요 여부는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 비교면적 23.27㎡의 최근 12개월 실거래는 6건입니다. 가격 비교 사례는 존재하지만, 최근 거래가격 추세가 -9.2%로 하락하고 있어 매도 시 가격과 매각 기간에 대한 보수적 검토가 필요합니다. 오피스텔의 환금성을 일반 아파트와 동일하게 가정해서는 안 됩니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 인수금액 확정. 임차보증금 110,000,000원 중 실제 배당액을 확인하고 매수인이 인수할 미배당 금액을 재산정해야 합니다. 현재 회차 추정 인수액은 12,200,000원입니다.
• 임차인의 대항력 확인. 전입·점유개시 2021.03.02, 확정일자 2021.02.22, 말소기준 2022.07.08의 선후관계를 확인해야 합니다. 임차권등기의 말소 여부와 미반환 보증금 인수 문제를 구분해야 합니다.
• 임차인·신청채권자 동일성. 박지환 명의의 임대차계약, 보증금 지급내역, 확정일자, 임차권등기명령, 강제경매 집행권원 및 채권신고 내용을 대조해야 합니다. 동일 금액을 서로 다른 채권으로 중복 계산해서는 안 됩니다.
• 조세·공동담보 확인. 국 명의 280,000,000원 저당권, 동안양세무서의 압류, 서울특별시의 압류, 공동담보목록의 대상과 실제 채권잔액, 조세채권 법정기일을 확인해야 합니다.
• 실질취득 기준으로 입찰 판단. 최저가 100,000,000원이 아니라 예상 인수액을 포함한 112,200,000원을 기준으로 최근 12개월 평균 90,500,000원, 최신 실거래 88,000,000원과 비교해야 합니다.
• 유찰 착시 경계. 1회 유찰 시 실질취득 111,840,000원, 2회 유찰 시 111,552,000원으로 추정됩니다. 표시 최저가가 떨어져도 보증금 반환부담이 늘어나는 구조입니다.
• 명도·보증금 반환. 임차권등기와 주거 점유의 실제 현황을 확인해야 합니다. 보증금 반환관계가 해소되지 않으면 인도·명도 과정에서도 문제가 발생할 수 있습니다.
• 관리비·기타 취득비용. 미납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 부분과 취득세·등기비용·수리비 등을 별도로 확인해야 합니다. 이 비용은 실질취득 추정액에 포함되지 않았습니다.
• 매각기일 원본 재확인. 2026.11.02 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기, 배당요구 및 경매기록을 최신 상태로 대조해야 합니다.

맺으며 — “최저가 1억 ≠ 취득원가 1억”

이 사건은 낙찰가만 보면 안 되는 대항력 임차보증금 인수형 경매입니다. 임차인 박지환의 보증금은 110,000,000원이며, 현재 예상배당 기준으로 12,200,000원이 미배당됩니다. 최저가에 낙찰받더라도 실질취득은 112,200,000원으로 추정됩니다.

반면 최근 12개월 실거래 평균은 90,500,000원, 최신 거래는 88,000,000원입니다. 실질취득은 최근 평균보다 약 24.0% 높고, 시장가격 추세도 -9.2% 하락하고 있습니다. 유찰이 진행돼도 보증금 인수가 늘어나는 만큼 총취득비용은 약 1억 1,000만원 수준에서 크게 낮아지지 않습니다.

여기에 임차인과 강제경매 신청채권자가 동일하다는 확인 필요 사항, 국 명의 저당권과 조세 압류, 공동담보·배당순위 변수까지 존재합니다. 주된 임차보증금 인수를 피할 수 있다고 볼 근거도 확인되지 않습니다.

종합 판단은 D등급, 보수적 접근이 타당합니다. 현재의 예상 실질취득금액은 최근 시세 이상이며, 하락 추세에서 가격 안전마진을 확보했다고 보기 어렵습니다. 이 사건의 핵심은 낮은 최저가가 아니라, 선순위 임차인 보증금의 실제 인수범위와 시세 대비 총취득원가를 정확히 파악하는 데 있습니다.