인천지방법원 2026타경500269. 인천 서구 석남동 유진연립 다동 105호가 경매에 나왔습니다. 감정평가상 연립주택으로 이용되는 전용 50.61㎡의 집합건물이며, 1979.04.23 사용승인된 지하 1층·지상 2층 건물의 1층에 위치합니다. 소유자는 유영곤 씨로, 2021.05.10 매매를 원인으로 소유권을 취득했고 당시 등기 거래가액은 105,000,000원입니다.

눈에 띄는 것은 근저당이 아니라 가압류와 임차인입니다. 기존 근저당권들은 등기부상 모두 말소됐고, 현재 말소기준권리는 2025.04.18 접수된 현대카드의 가압류 9,568,630원입니다. 이후 현대캐피탈·신한은행·삼성카드 등의 가압류와 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

하지만 여기에는 결정적인 예외가 있습니다. 최영숙 씨의 전입일이 말소기준보다 앞선다는 사실입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 배당 후 남는 보증금의 승계 가능성을 배제할 수 없습니다. 이 사건은 후순위 등기권리의 소멸 여부만 확인하고 입찰할 수 있는 물건이 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 선순위 임차인은 별개

말소기준은 갑구 6번 현대카드 가압류입니다. 2025.04.18 이후 설정된 가압류 및 압류 등기는 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 1997년·1999년·2004년·2010년에 설정됐던 근저당권도 이미 등기부상 말소됐습니다. 따라서 근저당권 자체의 승계 문제보다 말소기준 전에 전입한 임차인의 보증금 승계 여부가 이 물건의 핵심입니다.

② 임차인 분석 — 가장 큰 확인 사항

확인된 실제 임차인은 최영숙 1명입니다. 전입일이 2021.08.30으로 말소기준일보다 앞서고, 2026.02.20 배당요구도 접수했습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 우선변제권 및 배당 후 인수금액은 아직 판단할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 98.2%라는 숫자의 한계

유진연립 전용 50.61㎡의 확인된 실거래는 총 7건이며, 전체 평균은 118,428,571원입니다. 그러나 최근 비교기준 평균은 110,000,000원(1건)으로, 전체 평균보다 낮아진 상태입니다. 최근과 과거의 가격 추세도 -8.2%로 하락을 가리킵니다.

확인된 가장 최근 거래는 2024.11의 110,000,000원입니다. 따라서 최근 비교기준 110,000,000원을 2026년 현재의 확정 시세로 단정할 수 없습니다. 전체 평균에는 2021~2022년의 상대적으로 높은 거래가격이 포함돼 있습니다.

최저매각가 108,000,000원은 최근 비교기준 110,000,000원의 98.2%로, 차이는 2,000,000원입니다. 그러나 이 수치에는 임차보증금 인수 가능액이 전혀 반영되지 않았습니다. 실제 취득비용이 이보다 커지면 비교시세를 넘어설 수 있으며, 현재 확인 가능한 거래 자체도 2024.11까지입니다.

④ 예상배당표 (매각가 108,000,000원 가정)

현재 최저가를 매각가격으로 가정한 채권자 배당 추정입니다. 집행비용을 제외한 배당 가능액을 기준으로 작성됐으며, 최영숙 씨의 임차보증금과 우선변제 여부, 당해세 등은 반영되지 않았습니다. 따라서 아래 배당금은 확정 배당액이 아닙니다.

현대카드의 강제경매개시결정은 갑구 6번 가압류의 본압류 이행으로 기재되어 있어 독립된 별도의 채권액을 임의로 더하지 않았습니다. 채권액 미상인 압류와 임차인 배당 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.

이 가정에서 채권자 배당액은 105,688,000원, 채권자 미배당액은 1,416,873원이며, 소유자 잔여액은 0원입니다. 다만 이 미배당액은 일반 채권자에 관한 추정으로, 임차인 최영숙의 미배당 보증금 또는 매수인 인수액과 같은 금액이 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수 위험은 남는다

유찰 시나리오의 매각가격과 채권자 미배당액은 가정치입니다. 임차보증금 미상으로 매수인 인수액을 산정할 수 없으며, 실제 회차별 최저가는 법원 매각공고에서 재확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 인천광역시 서구 석남동 소재 서부여성회관역 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택 등 공동주택이 있는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진입이 용이하며 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 이용 상황 역시 보통으로 평가됐습니다.
• 건물 노후도. 사용승인일은 1979.04.23이며, 세멘벽돌조 스라브즙지붕의 지하 1층·지상 2층 건물입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 도배 및 일부 타일 마감으로 조사됐습니다. 노후 건물의 유지·보수 상태를 별도로 확인해야 합니다.
• 이용상태. 해당 호실은 연립주택으로 이용 중인 것으로 추정되며, 토지는 연립주택 및 근린생활시설 건부지로 이용되고 있습니다. 경매 물건의 근린주택 표시와 실제 이용상태를 함께 확인해야 합니다.
• 도로·토지. 동측 약 8m 도로에 접하고 있으며, 토지는 평지의 자루형 형상입니다. 지목은 대지이고 토지면적은 570.0㎡입니다.
• 규제. 제1종일반주거지역, 도로 접합, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 공시지가는 1,326,000원/㎡입니다.
• 공부 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 유진은 11세대 규모의 소규모 단지로, 확인된 동일 면적 실거래는 7건이고 가장 최근 거래는 2024.11입니다. 가격 추세는 -8.2%로 하락하고 있어, 향후 매도 시 시장가격과 매수 수요를 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 원금 확인이 최우선. 최영숙의 계약서상 보증금, 증액 여부 및 현재 반환되지 않은 금액을 확인해야 합니다. 이 금액 없이는 실질취득비용을 계산할 수 없습니다.
• 확정일자와 우선변제권 확인. 전입일은 확인되지만 확정일자는 미확인입니다. 확정일자, 실제 점유, 배당순위를 대조해 배당 가능액과 매수인 승계 여부를 판정해야 합니다.
• 매각물건명세서 인수사항 확인. 선순위 임차인에 관한 매수인 인수 문구, 배당요구 내용, 임차보증금 신고액 및 변경 여부를 확인해야 합니다.
• 배당표를 확정값으로 보지 않기. 현재 예상배당에는 임차보증금과 당해세 등의 변수가 반영되지 않았습니다. 예상배당액을 근거로 매수인 인수액을 0원으로 단정해서는 안 됩니다.
• 최신 시세 재검증. 비교 거래 중 가장 최근 것은 2024.11의 110,000,000원입니다. 하락 추세 -8.2%와 실거래 공백을 고려해 현재 시장에서의 적정가격을 별도로 확인해야 합니다.
• 근린주택과 연립주택 이용 확인. 경매상 용도 표시, 감정상 이용상태, 건축물대장상 용도 및 실제 현황의 일치 여부를 대조해야 합니다.
• 소재지 표기 대조. 경매 소재지에는 인천광역시 서구, 등기 표기에는 인천광역시 서해구가 나타납니다. 동일 지번·동·호수와 도로명주소를 기준으로 원본을 대조해야 합니다.
• 노후도·명도·관리비. 건물 구조 및 설비 상태, 체납 관리비, 임차인의 실제 점유와 인도 가능성을 현장 확인해야 합니다. 선순위 임차인의 보증금 승계 문제와 명도는 별도로 검토해야 합니다.
• 법원 원본 최종 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 배당 관련 서류를 대조해야 합니다.

맺으며 — “최저가 1.08억이 실제 취득가라는 보장은 없다”

인천 유진연립 105호의 가장 큰 위험은 가압류가 많다는 사실 자체가 아닙니다. 후순위 가압류와 압류는 매각으로 소멸할 예정이고, 현재 유효한 근저당도 확인되지 않습니다. 문제는 말소기준보다 먼저 전입한 최영숙 씨의 보증금이 미상이라는 것입니다.

가격 역시 신중하게 봐야 합니다. 최저가 108,000,000원은 비교기준 110,000,000원보다 2,000,000원 낮지만, 확인된 최신 거래가 2024.11에 머물러 있고 가격 추세도 -8.2% 하락했습니다. 게다가 임차보증금 인수액이 더해질 수 있어, 실질취득금액이 비교시세보다 낮을 것이라는 보장도 없습니다.

유찰로 최저가가 낮아지더라도 선순위 임차보증금 승계 위험은 그대로 남거나, 배당구조에 따라 실질취득비용을 사실상 고정시킬 수 있습니다. 따라서 이 물건은 단순한 가격할인 기대보다 임대차보증금 확인과 배당순위 검증이 먼저입니다.

결론은 입찰 보류. 대항력 임차인의 보증금과 미배당 인수 여부를 확인하고, 실제 총취득비용을 산정한 뒤 하락 추세를 반영한 시세와 비교해야 합니다. 그 전까지는 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 응찰할 근거가 부족합니다.