인천지방법원 2026타경500321. 인천 부평구 청천동 부평테크노파크엠2 1층 106호가 경매에 나왔습니다. 소유자 김종원 씨가 2021년 6월 매매계약을 체결하고 같은 해 7월 1,340,000,000원에 취득한 집합건물입니다. 취득 당일 인천수산업협동조합 앞으로 채권최고액 1,166,400,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 가압류와 지방자치단체 압류, 한 차례 취하된 경매절차를 거쳐 2026년 1월 다시 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
이 물건을 일반적인 주거용 아파트처럼 접근하면 안 됩니다. 건축물대장상 용도는 공장(지식산업센터 지원시설-의원)으로 기재되어 있습니다. 감정평가에서는 음식점 등으로 이용된 정황과 현재 영업 중단 상태가 언급됩니다. 실제 적법하게 사용할 수 있는 용도, 내부 시설, 점유관계, 임대 가능성에 따라 매수 후 활용가치가 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500321 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 부평구 청천동 424-9 부평테크노파크엠2 1층 106호 도로명주소: 인천광역시 부평구 평천로255번길 13 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물 · 공부상 공장(지식산업센터 지원시설-의원) · 14층 건물 중 1층 106호 |
| 현재 이용상태 | 과거 음식점 등으로 이용된 것으로 추정되며 현재 영업 중단 상태 |
| 소유자 | 김종원 (단독소유 · 2021.07.20 소유권 취득) |
| 등기상 취득 거래가액 | 1,340,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 1,340,000,000원 / 1,340,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 인천수산업협동조합 |
| 청구금액 | 1,123,682,872원 |
| 말소기준권리 | 2021.07.20 인천수산업협동조합 근저당권 · 채권최고액 1,166,400,000원 |
| 확인된 임차인 | 없음 · 감정평가상 실제 임대관계 미상 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 근저당이 기준, 후순위는 소멸
권리관계의 기준은 2021.07.20 설정된 인천수산업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권을 기준으로 후순위인 광명새마을금고 가압류, 부평구 압류, 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
과거 신탁등기는 말소되었으며, 2024년에 등기된 앞선 임의경매개시결정도 2025.05.26 취하로 말소되었습니다. 이후 2026.01.15 새로운 임의경매개시결정이 등기된 사건입니다. 이미 해제·말소된 압류와 현재 살아 있는 압류를 구분해야 하며, 후순위 압류가 소멸하더라도 실제 조세채권의 법정 우선순위와 배당액은 별도 확인해야 합니다.
② 가격 판단 — 감정가 13.4억, 현재는 시세 메리트 입증 불가
감정가와 최저매각가가 모두 1,340,000,000원입니다. 2021년 등기상 취득 거래가액과도 동일한 금액입니다. 그러나 과거 취득가격이 현재 시장가격을 보장하지는 않습니다. 특히 이 물건은 지식산업센터의 지원시설로, 일반적인 주거용 부동산과 거래 수요·허용 용도·수익구조가 다를 수 있습니다.
현재 최근 실거래에 근거한 비교 시세를 확인할 수 없어 최저가가 시세보다 낮은지, 높은지 판정하기 어렵습니다. 매수인 인수액 0원이라는 추정이 맞더라도 실질취득금액은 최저입찰 기준 1,340,000,000원입니다. 따라서 신건 가격에 경쟁력이 있다고 평가하거나 가격 가점을 부여하기는 어렵습니다.
회차별 매각·미배당 시나리오
현재는 0회 유찰 신건이며, 아래의 1회·2회 유찰 가격은 향후 유찰을 가정한 계산입니다. 예정된 매각가격이나 낙찰 확정금액은 아닙니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권 미배당 | 매수인 인수 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 1,340,000,000원 | 0원 | 0원 | 127,800,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 1,072,000,000원 | 137,520,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 857,600,000원 | 349,776,000원 | 0원 | 0원 |
채권 미배당은 배당으로 충족되지 못한 채권액이며 매수인 인수액과 구별됩니다. 모든 회차의 인수액 0원은 현재 확인된 권리와 동일한 배당 가정을 적용한 결과입니다. 집행비용, 조세 및 실제 확정채권액에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다.
1회 유찰을 가정하면 최저가격은 1,072,000,000원, 2회 유찰을 가정하면 857,600,000원입니다. 이 경우 채권자에게 미배당되는 금액이 증가하지만, 제시된 시나리오상 매수인 인수액은 여전히 0원입니다. 다만 낙찰가가 낮아진다는 사실만으로 시장가격보다 저렴해지는 것은 아닙니다. 유찰 이후에도 정상 거래가격과 임대수익을 기준으로 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,340,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 15,800,000원 |
| 1. 근저당 · 인천수산업협동조합 | 1,166,400,000원 | 1,166,400,000원 |
| 2. 가압류 · 광명새마을금고 | 30,000,000원 | 30,000,000원 |
| 소유자 교부 잔여금 | — | 127,800,000원 |
| 매수인 인수(산정) | — | 0원 |
현재 최저매각가에 낙찰된다는 가정에서는 집행비용 15,800,000원을 제외하고, 근저당권자와 가압류채권자에게 합계 1,196,400,000원이 배당됩니다. 계산상 소유자에게 남는 금액은 127,800,000원입니다.
다만 근저당권 배당액은 채권최고액 1,166,400,000원을 사용한 시뮬레이션 수치입니다. 신청채권자의 청구금액은 1,123,682,872원으로 다르므로, 채권최고액을 실제 확정채권액이나 확정배당액으로 해석해서는 안 됩니다.
④ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 부평구 청천동, 갈산역 서측 인근입니다. 주변에는 지식산업센터, 공장 및 근린생활시설이 위치합니다. 일반 주거단지보다 산업·업무시설과 관련된 수요를 살펴야 하는 입지입니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 갈산역 등 대중교통시설이 있습니다. 남측 및 동측으로 광대로부터 소로폭의 포장도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 14층 건물 중 1층 106호입니다. 외벽은 복합판넬·석재붙임·강화유리 등으로 마감되어 있으며, 공동위생설비, 급배수설비, 승강기, 소화전 및 화재탐지설비가 있습니다.
- 용도 및 현황. 공부상 공장(지식산업센터 지원시설-의원)으로 기재되어 있으나, 외부 간판과 내부 상태를 근거로 과거 음식점 등으로 이용되다가 영업이 중단된 것으로 추정됩니다. 과거 사용 이력이 현재의 적법한 용도나 재영업 가능성을 보장하지는 않습니다.
- 부합물. 내부에 설치된 시스템에어컨 등의 부합물은 감정평가에 포함되어 있습니다. 실제 존치 여부 및 정상 작동 여부는 현장 확인이 필요합니다.
- 토지 및 규제. 장방형 토지의 지식산업센터 건부지이며, 일반공업지역, 국가산업단지 산업시설구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 용도변경이나 입주·영업 가능성은 관련 법령 및 관리기준에 따라 검토해야 합니다.
- 토지거래허가 관련. 감정평가상 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 토지거래허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재되어 있습니다. 해당 기간은 경과했으므로 현재의 지정 여부와 본 물건 취득에 대한 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 공부 일치 및 건축물 사항. 공부와 현황의 차이는 없는 것으로 기재되어 있으며 위반건축물 표시는 확인되지 않습니다. 다만 공부상 용도와 실제 사용 이력은 별개로 검토해야 합니다.
- 환금성. 지식산업센터 지원시설은 적법한 업종 범위, 실수요자 규모 및 임대수익에 따라 거래 가능성이 달라질 수 있습니다. 현재 영업 중단 상태와 시장 거래가격의 불확실성을 고려하면 재매각 가능성을 낙관적으로 가정하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유자와 임차권 조사. 현재 확인된 임차인이 없더라도 임대관계는 미상입니다. 점유자, 사업자등록, 보증금, 임대차계약, 확정일자와 점유 개시일을 확인하고 말소기준권리와 비교해야 합니다.
- 적법한 용도 확인. 공부상 공장(지식산업센터 지원시설-의원)으로 기재된 물건입니다. 음식점 등 과거 이용 이력이 있다고 하여 동일한 영업을 재개할 수 있다고 가정해서는 안 됩니다. 건축물대장과 관계 기관의 용도·영업 기준을 대조해야 합니다.
- 현장 내부와 부합물 확인. 영업 중단 사유, 내부 마감 상태, 설비의 작동 여부와 시스템에어컨 등의 존치 여부를 확인해야 합니다. 매각에 포함된 부합물과 별도 소유 물건도 구분해야 합니다.
- 관리비와 조세채권 확인. 장기간 영업 중단 상태일 가능성을 고려하여 관리비 체납을 확인하고, 부평구 압류에 관련된 조세채권의 잔액과 배당순위를 확인해야 합니다. 낙찰 후 공용부분 관리비 부담 가능성도 별도 검토 대상입니다.
- 실거래 및 임대수익 검증. 동일 건물 내 유사한 1층 지원시설의 최근 거래, 실제 임대료, 공실 및 운영비를 확인해야 합니다. 과거 소유권 취득가격이나 감정가만으로 적정 낙찰가를 판단해서는 안 됩니다.
- 이전 경매절차 확인. 2024년 임의경매개시결정이 2025.05.26 취하된 이력이 있으므로, 기존 사건의 취하 경위와 현재 진행 중인 경매의 매각조건을 구분해 확인해야 합니다.
- 유찰 시나리오 재검토. 현재 1,340,000,000원, 1회 유찰 가정 1,072,000,000원, 2회 유찰 가정 857,600,000원을 기준으로 자금계획을 검토하되, 가격 인하만을 근거로 투자성이 개선됐다고 판단하지 않아야 합니다.
- 원본 서류와 매각조건 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 관리규약을 대조해야 합니다. 실제 점유·임대관계와 추가 권리변동을 매각기일 전에 재확인해야 합니다.
맺으며 — “등기상 인수 0원 ≠ 안전한 13.4억 투자”
이 사건의 말소기준권리는 분명합니다. 인천수산업협동조합의 2021년 근저당권을 기준으로 후순위 가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 확인된 임차인도 없고, 예상배당상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 권리관계가 비교적 단순하다는 사실만으로 좋은 경매물건이라고 평가할 수는 없습니다. 감정가 1,340,000,000원의 신건이며, 최근 시세와 비교한 가격 경쟁력이 입증되지 않았습니다. 무엇보다 공부상 용도, 실제 이용 이력, 영업 중단, 임대관계 미상이라는 검토사항이 동시에 존재합니다.
실질취득금액은 현재 확인된 인수액을 기준으로 최저입찰 시 1,340,000,000원으로 추정됩니다. 취득 관련 세금, 관리비 부담, 시설 정비 및 명도 비용 등이 발생하면 총 소요자금은 더 늘어날 수 있습니다. 유찰되어 가격이 낮아지더라도 적정 시세와 수익성이 확인되지 않는 한 무조건 저렴하다고 볼 수 없습니다.
권리 구조는 비교적 명확하지만, 가격과 활용 가능성은 검증 전입니다. 현재로서는 적극 입찰보다 점유관계, 적법 용도 및 시장가격을 먼저 확인하는 보수적인 접근이 타당합니다.
