인천지방법원 2026타경500445. 인천 서구 마전동 영남탑스빌아파트 101동 901호, 전용 119.94㎡ 아파트입니다. 소유자 이지후 씨가 2021년 9월 28일 소유권을 이전받았고 당시 등기된 거래가액은 387,000,000원입니다. 현재 사건은 서울보증보험 주식회사가 신청한 강제경매이며 청구금액은 417,094,518원입니다.
등기부에서 가장 먼저 봐야 할 부분은 을구 12번 주택임차권입니다. 김금란 씨의 임차보증금 350,000,000원이 등기되어 있고, 전입일은 2021.09.28, 확정일자는 2021.09.01입니다. 말소기준권리인 롯데캐피탈 가압류(2024.08.16)보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다. 매각으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액은 매수인이 부담한다는 내용이 매각물건명세서에도 명시되어 있습니다.
여기서 일반적인 유찰 물건과 결정적인 차이가 발생합니다. 보통 경매는 최저가가 낮아질수록 가격 매력이 높아지지만, 이 사건은 낙찰가가 떨어지는 만큼 임차보증금 인수액이 늘어날 수 있는 구조입니다. 낙찰가만 비교해서 시세보다 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500445 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 서구 마전동 999-5 영남탑스빌아파트 101동 9층 901호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 검단구 완정로64번길 7 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 119.94㎡ · 18층 건물 중 9층 |
| 소유자 | 이지후 (2021.09.28 소유권이전 · 등기 거래가액 387,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 388,000,000원 / 388,000,000원 (신건) |
| 유찰횟수 | 0회 |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 417,094,518원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 말소기준권리 | 2024.08.16 롯데캐피탈주식회사 가압류 (갑구 11번) |
| 선순위 임차권 | 김금란 · 보증금 350,000,000원 · 을구 12번 |
| 임차보증금 채권 양수인 | 서울보증보험주식회사 (2023.09.26 채권 양수) |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
등기부에는 과거 여러 차례 설정된 근저당권이 등장하지만, 해당 근저당권들은 이미 말소되어 현재 말소기준권리가 아닙니다. 현재 매각으로 소멸하는 권리의 기준은 2024.08.16 롯데캐피탈 가압류입니다. 이후 설정된 오케이저축은행 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김금란 | 제9층 제901호 119.94㎡ 전부 주거 · 임차권등기 |
2021.09.28 | 2021.09.01 | 350,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 있음 보증금채권 양수 |
김금란 씨의 임대차계약일은 2021.07.19, 점유개시일과 주민등록일은 2021.09.28입니다. 임차권등기는 2023.12.01 접수되었고, 배당요구도 확인됩니다. 따라서 우선변제 대상이면서도, 배당 부족 시 잔여 보증금에 대한 매수인 인수 위험이 남아 있습니다.
② 시세 비교 — 신건 111.1%, 유찰 뒤에도 부담
영남탑스빌은 1,042세대 단지로, 준공일은 2000.04.12입니다. 전용 119.94㎡ 동일 면적의 실거래 12건 전체 평균은 356,500,000원이지만, 최근 가격 판단에는 최근 12개월 거래 8건의 평균인 349,125,000원을 우선 적용해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 119.94㎡ | 13 | 330,000,000원 |
| 2025.11 | 119.94㎡ | 19 | 368,000,000원 |
| 2025.10 | 119.94㎡ | 5 | 375,000,000원 |
| 2025.08 | 119.94㎡ | 20 | 340,000,000원 |
| 2025.08 | 119.94㎡ | 20 | 340,000,000원 |
| 2025.06 | 119.94㎡ | 7 | 345,000,000원 |
| 2025.06 | 119.94㎡ | 7 | 345,000,000원 |
| 2025.05 | 119.94㎡ | 4 | 350,000,000원 |
| 2025.02 | 119.94㎡ | 16 | 395,000,000원 |
| 2024.10 | 119.94㎡ | 4 | 350,000,000원 |
| 2024.10 | 119.94㎡ | 1 | 350,000,000원 |
| 2024.07 | 119.94㎡ | 15 | 390,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 119.94㎡ | 8건 | 349,125,000원 |
| 전체 평균 | 119.94㎡ | 12건 | 356,500,000원 |
신건 최저가 388,000,000원은 최근 12개월 평균 349,125,000원의 111.1%입니다. 최신 거래인 2026년 3월의 330,000,000원보다도 높습니다. 특히 최근 거래군은 과거 거래군에 비해 6.0% 하락한 추세입니다. 전체 거래 평균만 보면 상대적으로 가격 차이가 작아 보일 수 있지만, 최근 거래를 기준으로 하면 신건에는 분명한 가격 부담이 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 388,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,232,000원 |
| 1. 임차인 김금란 보증금(우선변제) | 350,000,000원 | 350,000,000원 |
| 2. 가압류 · 롯데캐피탈주식회사 | 11,383,383원 | 11,383,383원 |
| 3. 가압류 · 주식회사오케이저축은행 | 13,771,535원 | 13,771,535원 |
| 4. 강제경매 신청 · 서울보증보험 주식회사 | 417,094,518원 | 6,613,082원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 배당은 매각가 388,000,000원과 추정 집행비용 6,232,000원을 적용한 가정치입니다. 임차보증금 350,000,000원의 전액 우선변제를 전제로 하며, 신청채권을 별도 배당 항목으로 계산한 결과입니다. 서울보증보험의 채권 양수 관계에 따른 중복 여부, 실제 채권 잔액, 당해세·최우선변제 등에 따라 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락과 인수액 증가
이 사건은 회차별 최저매각가만 보면 가격이 크게 떨어지는 듯하지만, 선순위 임차인의 보증금이 350,000,000원이므로 배당에서 부족해지는 금액이 낙찰자의 부담으로 돌아옵니다. 실질취득 = 낙찰가 + 매수인 인수 보증금으로 계산해야 합니다.
| 구분 | 낙찰가 가정 | 예상 인수액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 388,000,000원 | 0원 | 388,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 310,400,000원 | 44,745,600원 | 355,145,600원 |
| 2회 유찰 (64%) | 248,320,000원 | 105,956,480원 | 354,276,480원 |
실질취득은 각 회차의 낙찰가와 예상 인수액을 합산한 금액입니다. 유찰 후 인수액은 집행비용을 반영한 추정치로, 실제 배당에 따라 달라질 수 있습니다. 취득세·등기비용·명도비 등 별도 비용은 포함하지 않았습니다.
2회 유찰 시에도 낙찰가 248,320,000원에 인수액 105,956,480원을 더하면 354,276,480원입니다. 이는 최근 12개월 시세 평균 349,125,000원보다 높은 수준이며, 최신 실거래 330,000,000원과 비교하면 가격 부담이 더욱 큽니다. 최저매각가가 64%까지 내려갔다고 36% 싸게 취득하는 구조가 아닙니다.
선순위 보증금이 낙찰가보다 큰 구간에서는 낙찰가 하락분에 비례해 미배당 보증금이 증가합니다. 따라서 실질취득액은 보증금 350,000,000원 부근에 묶이고, 집행비용 등에 따라 그보다 높아질 수 있습니다. 유찰 자체를 가격 메리트로 평가하기 어려운 이유입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 인천광역시 서구 마전동 마전역 북동측 인근입니다. 주변에는 아파트 등 공동주택, 단독주택, 학교와 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장과 마전역이 있어 대중교통 여건은 무난합니다. 단지 내 도로를 통해 인접 공도로 연결됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬래브지붕 18층 건물 중 9층에 위치합니다. 위생·급배수, 도시가스, 난방 및 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(검단2지구) 관련 사항이 있으며, 교육환경 보호구역 및 성장관리권역 등의 제한이 포함됩니다. 토지거래허가구역 지정 내용은 명시된 기간 및 취득자 적용 대상을 구분해 확인해야 합니다.
- 토지 여건. 단지는 완경사지에 자체 지반이 평탄한 부정형 토지에 위치하며, 공시지가 자료는 1㎡당 1,781,000원입니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 1,042세대 아파트 단지이고 동일 면적 실거래가 존재하지만, 최신 거래금액 330,000,000원과 최근 하락 추세를 고려해야 합니다. 신건 가격은 최근 거래 수준보다 높아 재매각 시 가격 부담이 있을 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차권 원본 확인. 을구 12번 김금란 임차권등기, 임대차계약일·전입일·확정일자 및 배당요구 내용을 매각물건명세서와 대조하세요. 보증금 미변제 잔액이 매수인에게 인수되는 핵심 조건을 확인해야 합니다.
- 실질취득액으로 가격 비교. 최저가만 기준으로 입찰하지 말고 낙찰가에 예상 인수보증금을 합산하세요. 1회·2회 유찰 시에도 제시된 실질취득액은 최근 12개월 평균 시세보다 높습니다.
- 서울보증보험 채권관계 확인. 임차보증금반환채권 양수와 경매신청채권의 관계, 실제 채권 잔액, 배당수령권자 및 중복계산 가능성을 확인하세요. 양수인을 별도의 임차인으로 중복 계산해서는 안 됩니다.
- 배당표 재검증. 임차보증금 350,000,000원에 대한 예상배당액과 실제 배당 가능액을 확인하세요. 집행비용, 세금, 우선변제 관계 등에 따라 낙찰자 인수액이 변동될 수 있습니다.
- 점유·명도. 임차권등기만으로 현재 실제 점유자가 확정되는 것은 아닙니다. 현장 점유상태, 인도 가능 여부, 점유자와의 관계 및 추가 명도 비용을 확인하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 미납 관리비 등의 부담 가능성을 관리사무소에서 확인하고 실질취득 비용에 반영하세요.
- 하락장 가격 검증. 전체 실거래 평균 356,500,000원보다는 최근 12개월 평균 349,125,000원과 최신 거래 330,000,000원을 중시하세요. 거래 추세 -6.0%를 고려해 추가 가격 하락 위험도 검토해야 합니다.
- 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실제 배당 관련 자료를 확인하세요. 입찰보증금과 매각조건도 법원 공고를 기준으로 재확인해야 합니다.
맺으며 — “유찰 가격이 아니라 실질취득액을 보라”
인천 영남탑스빌 901호의 핵심 문제는 선순위 임차보증금 350,000,000원입니다. 신건 예상배당에서는 보증금 전액 변제가 가능하므로 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다. 하지만 그 신건 가격 388,000,000원 자체가 최근 12개월 실거래 평균의 111.1%로 높습니다.
더 낮은 가격을 기대하며 유찰을 기다려도 문제가 해결되지는 않습니다. 낙찰가가 보증금보다 낮아지면 선순위 임차권의 미배당 잔액을 인수하기 때문에, 1회 유찰 시 실질취득 약 355,145,600원, 2회 유찰 시에도 약 354,276,480원의 부담이 남습니다. 모두 최근 12개월 평균 349,125,000원보다 높은 수준입니다.
여기에 최신 거래 330,000,000원과 -6.0%의 하락 추세까지 고려하면, 표면적인 유찰 할인율만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 서울보증보험의 보증금반환채권 양수 및 신청채권 관계 역시 실제 배당 전에 정밀 검증해야 할 부분입니다.
결론은 권리 인수 구조를 먼저 해결하고, 그다음 최근 시세보다 충분히 낮은 실질취득이 가능한지 판단해야 한다는 것입니다. 현재 가정에서는 신건도 비싸고 유찰 후에도 가격상 이점이 뚜렷하지 않습니다. 권리 위험 주의, 가격 메리트 부족 — 종합 C등급.
