인천지방법원 2026타경500494. 인천 서구 공촌동 소재 동성빌라2동 4층 402호, 전용 42.9㎡ 다세대주택입니다. 1993년 준공된 10세대 규모의 공동주택으로, 현재 소유자는 조완현입니다. 2023년 12월 매매를 원인으로 2024년 1월 소유권을 취득했고, 당시 등기된 거래가액은 95,000,000원입니다. 같은 날 인천수산업협동조합 명의의 채권최고액 78,000,000원 근저당권이 설정됐습니다.

이 근저당권을 기초로 임의경매가 개시됐습니다. 이후 등기된 국세 압류, 근로복지공단 및 롯데캐피탈 가압류, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 감정가 96,000,000원은 최근 거래 흐름에 비해 높습니다. 과거 소유자의 취득가격에 가까운 감정가가 현재 시장에서도 적정한 가격인지는 별개의 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

핵심은 2024.01.19 인천수산업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준이며, 이후 등기된 압류·가압류·경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 현재 등기상 매수인이 승계해야 할 선순위 권리는 확인되지 않습니다.

특히 국세 압류와 국민건강보험공단 압류가 있어, 실제 배당에서는 조세·공과금의 법정 우선순위 확인이 필요합니다. 등기상 말소 여부와 실제 배당순위는 구분해야 합니다.

② 시세 비교 — 최근 가격은 감정가와 괴리가 크다

동성빌라2동의 확인된 실거래는 총 6건이며, 전체 평균은 85,250,000원입니다. 하지만 전체 평균에는 과거 높은 가격의 거래가 포함돼 있어 현재 시장가격을 판단하는 기준으로 단독 사용하기 어렵습니다.

최근 12개월로 집계된 거래는 2025년 10월의 1건으로, 가격은 53,500,000원입니다. 이는 전용 39.78㎡의 4층 거래로, 본건 전용 42.9㎡와 면적 차이가 있습니다. 따라서 이 가격을 본건의 확정 시세로 볼 수는 없지만, 최근 거래가격이 과거보다 크게 낮아졌다는 점은 중요한 경고 신호입니다.

현재 최저매각가 96,000,000원은 전체 평균 85,250,000원과 비교해도 112.6%입니다. 최근 12개월 평균 53,500,000원과 비교하면 179.4%로 차이가 더욱 커집니다.

같은 전용 42.9㎡의 2023년 12월 거래가 95,000,000원과는 비슷한 수준이지만, 그 거래는 최근 가격 하락이 반영되기 전의 거래입니다. 특히 최근 거래 추세가 -41.6%라는 점을 감안하면 과거 동일 면적 거래만으로 신건 가격을 정당화하기는 어렵습니다.

③ 유찰 시나리오 — 두 번 유찰돼도 최근 거래보다 높다

1회 유찰 시 최저가 76,800,000원으로 낮아지지만, 여전히 최근 거래가격 53,500,000원보다 높습니다. 2회 유찰 시에는 61,440,000원까지 하락해 가격 격차가 줄어들지만, 이 역시 최근 거래가격을 웃돕니다.

물론 최근 거래는 전용 39.78㎡이고 본건은 42.9㎡이므로 단순 금액만으로 적정 입찰가격을 확정해서는 안 됩니다. 다만 두 번 유찰되더라도 자동으로 저가 매수 기회가 되는 것은 아니라는 점은 분명합니다.

④ 예상배당표 (매각가 96,000,000원 가정)

집행비용 2,128,000원은 추정치이며, 근저당 배당액은 채권최고액 78,000,000원을 기준으로 계산했습니다. 실제 신청채권자의 청구금액은 66,729,438원으로, 실제 배당은 확정 채권액과 법정 우선순위에 따라 달라집니다. 국세·공과금·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

채권총액은 165,887,191원이며, 이 계산에 따른 채권자 예상배당은 93,872,000원입니다. 채권 미배당액은 72,015,191원, 소유자 잔여금은 0원으로 계산됩니다.

채권자에게 배당되지 않는 금액이 발생하더라도, 그것이 곧 매수인의 인수채무로 바뀌는 것은 아닙니다. 현재 확인된 등기권리 구조상 매수인 인수액은 0원이며, 실제 임대차관계와 법정 우선권은 별도로 검토해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 서구 공촌동 공촌초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주택용지로 이용 중인 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 용이하고, 근거리에 지하철역 및 인근에 버스정류장이 있어 교통여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕, 지하 1층·지상 4층 건물입니다. 외벽은 적색타일 마감이며 전기·난방·위생설비가 있습니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접하고, 도로 상태는 보통입니다.
• 토지. 대체로 평탄한 세장형 토지에 다세대주택이 들어서 있습니다. 토지면적은 246.9㎡, 공시지가는 1,013,000원/㎡입니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(연희3지구), 과밀억제권역, 중점경관관리구역 등에 해당합니다.
• 규제. 토지거래허가구역 지정 이력이 있으며, 외국인 등의 주택용도 취득에 관한 기간은 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다. 입찰 시점의 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 건축상태. 위반건축물 표시가 없고, 감정평가상 공부와의 차이도 없습니다.
• 환금성. 1993년 준공된 10세대 소규모 다세대주택으로, 대단지 아파트보다 거래 표본이 제한적입니다. 최근 가격 하락과 큰 거래가격 편차를 고려하면 재매각 가격을 보수적으로 산정해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최근 거래가격 우선. 전체 평균 85,250,000원만 보고 저평가 여부를 판단하지 마세요. 최근 거래가격 53,500,000원과 -41.6% 하락 추세를 함께 검토해야 합니다.
• 면적 차이 보정. 최신 거래는 39.78㎡, 본건은 42.9㎡입니다. 동일 전용면적과 비슷한 층·상태의 추가 거래를 확인해 입찰 상한을 산정하세요.
• 유찰 후에도 가격 검증. 1회 유찰 시 76,800,000원, 2회 유찰 시 61,440,000원입니다. 두 가격 모두 최근 거래가격보다 높으므로 유찰 자체를 저가 매수 신호로 받아들여서는 안 됩니다.
• 점유·임대관계 확인. 감정평가상 임대관계 미상입니다. 현황조사, 전입세대확인서, 확정일자 부여현황, 매각물건명세서와 실제 점유 상황을 대조해야 합니다.
• 조세·공과금 배당순위. 국세 및 국민건강보험공단 압류가 등기돼 있습니다. 법정 우선순위와 배당요구 여부 등을 확인하세요.
• 명도 및 관리비. 점유자의 권원, 인도 가능성, 체납 관리비 중 승계 가능한 공용부분 비용을 확인해야 합니다.
• 건물 노후화. 1993년 준공 건물로, 누수·외벽·옥상 방수·배관·난방시설 등의 상태와 예상 수선비를 점검하세요.
• 원본 서류 재확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원이어도 비싸게 사면 위험하다”

이 물건은 말소기준권리가 명확하고, 그 이후 압류·가압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기상 인수액은 0원으로 분석됩니다. 하지만 임대관계가 미상인 만큼 권리 확인이 완전히 끝난 것은 아닙니다.

더 큰 문제는 가격입니다. 신건 최저가 96,000,000원은 전체 실거래 평균 85,250,000원보다 높고, 최근 거래가격 53,500,000원과는 상당한 차이가 있습니다. 최근 거래 추세 역시 -41.6%의 하락을 보입니다.

최신 거래의 면적 차이와 단일 거래 표본이라는 한계를 고려해야 하지만, 이 한계가 신건 가격의 매력을 입증해 주는 것은 아닙니다. 1회 유찰 시 76,800,000원, 2회 유찰 시 61,440,000원으로 내려가더라도 추가 시세 검증 없이 저렴하다고 단정하기 어렵습니다.

결론은 권리 구조는 비교적 단순하나, 가격은 보수적으로 접근해야 한다는 것입니다. 현 단계에서는 신건 응찰보다 점유·임대차 확인과 추가 실거래 검증이 우선입니다. 소규모 다세대주택의 환금성 부담과 하락 추세까지 고려하면, 현재 최저가만으로는 매수 매력이 낮습니다.