인천지방법원 2026타경500519. 인천 부평구 부평동의 티케이리즈빌 10층 1001호입니다. 감정평가상 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중인 집합건물이며, 임차권등기상 면적은 21.15㎡입니다. 감정가는 96,000,000원이고 아직 유찰되지 않아 최저가도 같습니다. 그런데 등기부를 살펴보면 이 가격보다 먼저 확인해야 할 권리가 있습니다. 2022년 전입한 임차인 임찬영의 보증금 113,000,000원입니다.

말소기준권리는 2023.03.13 접수된 주택도시보증공사의 가압류입니다. 반면 임찬영은 2022.09.08 전입 및 점유를 시작했고, 확정일자는 2022.08.19입니다. 매각물건명세서도 매수인에게 대항할 수 있는 임차인이 있으며, 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다. 결국 이 물건의 핵심은 가압류의 액수가 아니라 선순위 임차보증금의 미배당 잔액입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류보다 임차인의 전입이 빠르다

등기부상 처음 소유자는 박태하이고, 이후 최혜인과 윤환희를 거쳐 2020.08.26 주식회사제이하우징이 소유권을 취득했습니다. 과거 신한은행 근저당권은 2020.06.24 말소됐고, 2022년에 접수된 국세 압류도 같은 해 말소됐습니다. 따라서 이들 과거 권리를 현재 살아 있는 인수채무로 계산해서는 안 됩니다.

현재 경매의 말소기준은 2023.03.13 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후 김포세무서장의 압류, 한국주택금융공사의 강제경매개시결정 및 임찬영의 주택임차권등기는 매각에 따른 말소 대상입니다. 그러나 임차권등기가 말소된다는 사실과 미변제 보증금의 인수 여부는 별개입니다. 임찬영의 전입 및 대항력 취득 시점이 말소기준보다 앞서므로, 배당으로 회수하지 못한 보증금은 매수인에게 남을 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력과 우선변제권 모두 있음

임찬영은 임차권등기를 통해 보증금반환채권을 공시하고 있으며, 전입·점유 및 확정일자가 말소기준권리 이전입니다. 배당요구도 확인되므로 우선변제권을 행사할 수 있는 임차인으로 분석됩니다. 낙찰대금이 보증금을 모두 충당하지 못하면, 그 미배당분은 매수인이 인수할 수 있습니다.

과거에는 한찬희의 보증금 85,000,000원에 대한 주택임차권등기가 2022.08.24 접수된 이력이 있으나, 해당 등기는 2022.10.31 말소됐습니다. 따라서 이를 현재 임찬영의 보증금에 더하거나 현재 임차인 수에 포함해서는 안 됩니다. 주택도시보증공사의 가압류 또한 별도 채권으로, 임찬영의 임차보증금과 중복 합산하는 보증기관 승계신고로 보지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 96,000,000원 가정)

현재 최저가 96,000,000원에 매각된다는 가정에서 집행비용으로 2,128,000원이 먼저 지출되고, 잔여 93,872,000원이 임차인에게 배당되는 구조입니다. 임차보증금 113,000,000원을 전부 회수하지 못하므로 19,128,000원이 남습니다. 이 금액이 낙찰자가 추가로 부담할 것으로 추정되는 인수액입니다.

주택도시보증공사와 한국주택금융공사의 채권 합계는 955,147,833원으로, 현재 배당 추정상 모두 미배당입니다. 다만 이 일반 채권 미배당액을 매수인이 그대로 인수한다는 의미는 아닙니다. 매수인 인수의 핵심은 대항력 있는 임차인의 미변제 보증금입니다. 실제 배당순위와 금액은 집행비용·당해세·법정 우선채권 등에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총취득액은 거의 그대로

이 물건을 분석할 때 가장 중요한 계산입니다. 일반적인 후순위 권리만 있는 경매는 유찰로 최저가가 내려가면 매수인의 가격 부담도 낮아집니다. 그러나 이 물건은 보증금 113,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 구조가 다릅니다. 낙찰가가 하락하는 만큼 임차인이 배당받지 못하는 금액이 커지기 때문입니다.

현재 신건에서는 실질취득액이 115,128,000원인데, 2회 유찰을 가정해 낙찰가가 61,440,000원으로 낮아져도 실질취득 추정액은 114,505,920원입니다. 단순 낙찰대금은 크게 줄지만, 임차인의 미배당 보증금이 늘어 총취득 부담은 보증금 113,000,000원과 그에 따른 비용 수준에 사실상 묶여 있습니다.

시나리오별 실질취득액에 차이가 나는 것은 집행비용 등 배당 계산상의 추정 차이 때문입니다. 이 물건의 가격 메리트를 평가하려면 회차별 최저가가 아니라 낙찰대금 + 임차보증금 미배당 인수액을 합한 수치를 기준으로 해야 합니다.

⑤ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득액을 비교해야 한다

현재 확인되는 과거 소유권 이전 거래가액은 2020.06.24의 85,000,000원과 2020.08.26의 89,000,000원입니다. 다만 이는 과거 매매 기록이지 현재의 실거래 시세를 의미하지 않습니다. 최근 12개월 동일 유형의 거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않으므로, 실질취득액 115,128,000원이 현재 시장가격보다 낮은지 판단할 근거는 부족합니다.

특히 전용면적이 작은 도시형생활주택은 실제 이용 수요, 임대수익성, 주변 유사 면적의 매매 및 임대차 거래에 따라 적정가격이 달라질 수 있습니다. 지하철 접근성과 상업지역 입지만으로 실질취득액이 적정하다고 판단할 수는 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 부평구 부평동 소재 인천부흥초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 근거리에 지하철 부평역(1호선·인천1호선)이 있어 감정평가상 전반적인 교통상황은 양호합니다.
• 이용상태. 공동주택(도시형생활주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상 14층 건물의 10층 1001호입니다. 사용승인일은 2014.10.17입니다.
• 설비. 위생·난방·급배수·승강기설비 및 주차타워 등이 갖춰져 있습니다. 실제 주차 가능 여부와 이용 조건은 현장 확인이 필요합니다.
• 도로. 건물 동측으로 폭 약 35m의 포장도로와 접하며, 토지는 인접 도로 대비 대체로 평탄한 정방형입니다.
• 토지이용규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·가로구역별 최고높이 제한지역· 상대보호구역·과밀억제권역 등으로 기재돼 있습니다. 토지거래계약 허가구역의 기재 지정기간은 2025.08.26~2026.08.25이므로, 2026.11.02 매각 시점의 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 건물 현황. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다. 다만 실내 상태와 실제 점유 현황은 현장에서 확인해야 합니다.
• 환금성. 임차권등기상 면적 21.15㎡의 소형 도시형생활주택이므로 매수 수요층과 임대수익성을 확인할 필요가 있습니다. 최근 매매사례가 확인되지 않아 매각 소요기간이나 실제 환금성을 단정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 인수 확인. 임찬영의 보증금 113,000,000원과 매각물건명세서의 잔액 인수 문구를 최우선으로 대조하세요. 현재 최저가 기준 예상 인수액은 19,128,000원입니다.
• 대항력 유지 여부. 전입·점유 시점과 임차권등기, 실제 점유 경위, 보증금 반환 여부를 확인하세요. 임차권등기 이후의 실제 점유 상태도 명도 및 보증금 정산에 영향을 줄 수 있습니다.
• 배당표 검증. 집행비용 추정 2,128,000원, 임차인 예상배당 93,872,000원의 계산 전제를 확인하세요. 당해세·법정 우선채권 등에 따라 최종 인수액이 변동될 수 있습니다.
• 구 임차권 말소 확인. 한찬희의 임차권등기는 2022.10.31 말소된 이력입니다. 현재 임찬영 보증금과 혼동하거나 이중 합산하지 않도록 확인하세요.
• 일반 채권과 보증금 구분. 주택도시보증공사의 가압류 청구액 827,500,000원과 한국주택금융공사의 청구액 127,647,833원은 임찬영의 임차보증금과 별도입니다. 일반 채권의 미배당액 전부를 매수인 인수채무로 오인하지 마세요.
• 실질취득 총액 산정. 현재 회차 기준 96,000,000원 + 19,128,000원 = 115,128,000원을 기본 취득 부담으로 보고, 취득세·등기비·명도비 등은 별도로 검토하세요.
• 유찰 효과 재계산. 1회·2회 유찰 시에도 보증금 미배당액이 증가합니다. 최저가만 낮아지는 것을 수익 기회로 판단하지 마세요.
• 최근 시세 확인. 인근 소형 도시형생활주택의 최근 12개월 매매가격, 최신 거래, 임대가격 및 가격 추세를 확인하고 최저가가 아닌 실질취득액과 비교하세요.
• 점유·관리비·주차 확인. 실제 점유자와 명도 조건, 공용부분 관리비 체납 가능성, 주차타워 이용 및 유지관리 상태를 확인하세요.
• 매각서류 원본 확인. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 배당 관련 자료를 최신 원본으로 재확인하세요.

맺으며 — “최저가 9,600만원이 아니라 보증금 1억 1,300만원을 봐야 한다”

인천 티케이리즈빌 1001호는 겉으로 보면 감정가와 최저가가 96,000,000원인 신건입니다. 하지만 선순위 대항력 임차인의 보증금이 113,000,000원이고, 매각물건명세서에 미배당 보증금의 인수 가능성이 명시돼 있습니다.

현재 회차에서 예상되는 인수액은 19,128,000원, 실질취득 추정액은 115,128,000원입니다. 2회 유찰을 가정해 최저가가 61,440,000원으로 내려가더라도, 실질취득 추정액은 114,505,920원으로 큰 차이가 없습니다. 이 물건은 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어 실질취득 부담이 보증금과 관련 비용 수준에 머무는 구조입니다.

교통 접근성은 양호하지만, 소형 도시형생활주택의 최근 실거래가격과 가격 추세를 확인할 수 없어 현재 실질취득액의 시세 대비 경쟁력은 검증되지 않았습니다. 또한 임차권등기와 선순위 보증금 인수 문제가 있어 권리분석과 자금계획에 주의가 필요합니다.

결론은 입찰 신중. 최저매각가의 낮고 높음이나 유찰 할인율이 아니라, 실질취득액과 최근 시세를 비교할 수 있는지가 판단 기준입니다. 임차보증금 인수 및 배당 변동 가능성을 명확히 검토하기 전에는 가격 메리트를 전제로 입찰하기 어렵습니다.