인천지방법원 2026타경500599. 인천광역시 미추홀구 주안동에 소재한 뉴그린하우스 5층 501호 오피스텔입니다. 소유자는 최후용이며, 서울보증보험 주식회사가 청구금액 192,303,615원으로 강제경매를 신청했습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 201,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.
이 물건에서 가장 주의할 부분은 가격보다 먼저 임차권의 승계와 확약의 적용 범위입니다. 을구 순위 1번에는 한국토지주택공사 명의의 주택임차권이 등기되어 있으며, 보증금은 179,700,000원입니다. 이 권리는 현재 경매의 말소기준인 2026년 강제경매개시결정보다 앞서 설정됐으므로, 별도의 해소 사유가 없다면 매수인에게 인수될 수 있는 선순위 권리입니다.
그러나 이번 사건에는 중요한 반전이 있습니다. 한국토지주택공사의 양수인인 서울보증보험 주식회사가 보증금을 전액 배당받지 못하더라도 잔존 임차보증금 반환채권을 포기하고, 해당 주택임차권등기의 말소에 동의한다는 취지의 확약서를 제출했습니다. 이 확약이 유효하게 적용되는 해당 임차권에 대해서는 낙찰자의 실질 인수 부담이 0원으로 해소됩니다.
하지만 현황조사상 확인되는 실제 임차인 김형식의 보증금과 확정일자는 미상입니다. 한국토지주택공사 명의의 보증금은 김형식과 연결된 대위·승계 신고이므로 중복 합산해서는 안 되지만, 확약이 김형식의 모든 권리 주장까지 포괄하는지는 반드시 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 인천지방법원 2026타경500599 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 인천광역시 미추홀구 주안동 593-16 뉴그린하우스 제5층 제501호 |
| 도로명주소 | 인천광역시 미추홀구 경인북길 367-15 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평슬래브지붕 · 지상 9층 중 5층 |
| 소유자 | 최후용 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 201,000,000원 / 201,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 서울보증보험 주식회사 |
| 청구금액 | 192,303,615원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 말소기준권리 | 2026.01.23 갑구 8번 강제경매개시결정 |
| 선순위 임차권 | 한국토지주택공사 · 임차보증금 179,700,000원 |
| 실제 임차인 | 김형식 · 2025.06.30 전입 · 보증금 미상 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
현재 경매의 말소기준권리는 2026.01.23 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2024.02.23에 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권은 선순위이므로, 일반적인 후순위 권리처럼 매각만으로 당연히 소멸한다고 볼 수 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인은 1명
| 권리자 / 구분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|
|
김형식 실제 점유 임차인 |
전입 2025.06.30 확정일자 미상 |
미상 |
대항력 가능·미상 우선변제 미확인 |
확인 필요 확약 적용 범위 검증 |
|
한국토지주택공사 보증기관 대위·승계 / 임차권등기 |
전입 2022.06.08 확정 2022.05.17 등기 2024.02.23 |
179,700,000원 |
대항력 있음 우선변제 가능 |
확약 반영 0원 잔존채권 포기·말소 동의 |
한국토지주택공사는 김형식 관련 보증금의 대위·승계 권리자로 분류되므로 실제 임차인 수에 추가하지 않으며, 179,700,000원을 김형식의 별도 보증금으로 다시 합산하지 않습니다.
결론적으로 확정된 선순위 보증금 179,700,000원과 별개의 미확인 보증금을 임의로 더해서는 안 되지만, 그렇다고 김형식의 모든 권리 위험이 0원이라고 단정해서도 안 됩니다. 실제 임대차계약과 보증금 승계 관계, 확약서의 구체적인 적용 범위를 함께 확인해야 합니다.
③ 실질취득과 유찰 시나리오 — 낮은 최저가가 곧 안전한 것은 아니다
현재 최저매각가는 201,000,000원입니다. 선순위 임차권의 미배당액을 매수인이 인수하는 일반적인 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어나 실질취득비용을 높입니다. 그러나 본건의 확약 대상 임차권은 잔존채권 포기로 이 부담이 해소되는 구조입니다.
| 매각 회차 | 최저매각가 | 확약 전 추정 인수 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 201,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 160,800,000원 | 21,951,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 128,640,000원 | 53,660,960원 | 0원 |
확약 전 추정 인수액은 선순위 임차보증금의 미배당을 전제로 한 회차별 계산값입니다. 확약에 따른 실질 0원은 해당 임차권에 한정됩니다. 김형식의 미확인 권리나 별도 비용은 위 금액에 포함하지 않았습니다.
④ 예상배당표 (매각가 201,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,614,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 임차보증금(우선변제) | 179,700,000원 | 179,700,000원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 · 경매신청채권 | 192,303,615원 | 17,686,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 최저가에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 3,614,000원을 공제하고 한국토지주택공사의 임차보증금 179,700,000원이 전액 배당되는 계산입니다. 서울보증보험 주식회사 신청채권에는 17,686,000원이 배당되어 174,617,615원의 미배당이 발생합니다.
여기서 중요한 점은 신청채권자의 미배당액이 곧 매수인의 인수액은 아니라는 것입니다. 강제경매 신청채권에 남는 미배당금은 별개의 채권 문제이며, 위 금액 전체를 낙찰자가 추가 부담한다고 계산해서는 안 됩니다.
배당표는 집행비용 추정과 제시된 배당순서를 적용한 계산입니다. 당해세·최우선변제 등 미반영 요소 및 실제 배당요구·채권관계에 따라 배당액이 달라질 수 있습니다. 한국토지주택공사와 서울보증보험 주식회사 사이의 채권 승계 및 배당 귀속 관계도 최종 배당표에서 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 인천광역시 미추홀구 주안동 소재 인천기계공업고등학교 북서측 인근입니다. 주변에는 공동주택·업무시설·근린생활시설이 혼재하며 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물의 5층 오피스텔입니다. 위생·급배수·도시가스·난방·승강기설비 등이 설치되어 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다. 차량 진출입과 현장 접근성을 직접 확인할 필요가 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·상대보호구역 등이 적용됩니다. 토지 공시지가는 1,188,000원/㎡이며, 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 환금성. 오피스텔은 개별 호실의 면적·관리상태·임대수요에 따라 매매가격과 환금성에 차이가 날 수 있습니다. 본건의 201,000,000원 최저가가 유리한 가격인지는 인근 유사 오피스텔의 최근 실거래와 임대수익을 별도로 확인해야 판단할 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 서울보증보험 주식회사의 잔존 임차보증금 반환채권 포기와 을구 순위 1번 주택임차권등기 말소 동의가 실제 매수인에게 적용되는지, 별도 조건이 있는지 확인해야 합니다.
- 김형식의 보증금 확인. 실제 임차인 김형식의 임대차계약, 보증금, 확정일자, 점유 범위와 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 보증금이 미상인 상태에서 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
- 대위·승계 관계 확인. 한국토지주택공사 명의의 179,700,000원과 김형식의 임대차채권이 동일한 원인채권인지 확인하고, 중복 계산을 배제해야 합니다. 서울보증보험 주식회사의 양수 범위도 함께 검증해야 합니다.
- 말소 절차 확인. 선순위 임차권등기가 확약에 따라 실제 말소될 수 있는지, 낙찰 후 별도 동의·서류·절차가 필요한지 점검해야 합니다.
- 낙찰가 검증. 신건 최저가 201,000,000원이 인근 유사 오피스텔의 최근 거래가격과 비교해 적정한지 확인하세요. 유찰 후 가격이 하락하더라도 미확인 임차권 위험이 남아 있다면 실질취득비용은 달라질 수 있습니다.
- 점유·명도 확인. 실제 점유자와 임대차 현황을 현장에서 확인하고, 인도명령 가능 여부와 명도 절차에 필요한 비용을 검토하세요.
- 관리비 및 공과금. 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분 부담액과 오피스텔 관리비 수준을 확인하세요.
- 법원 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 임차권 확약서 및 배당 관련 자료를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “확약 대상 인수 0원 ≠ 모든 위험 0원”
이 사건은 얼핏 보면 선순위 임차보증금 179,700,000원이라는 큰 부담이 있는 오피스텔입니다. 그러나 서울보증보험 주식회사의 확약으로 해당 임차권에 대한 미배당 보증금 반환채권과 등기 말소 문제가 실질적으로 해소되는 구조입니다. 이는 권리분석에서 분명한 긍정 요소입니다.
반면, 실제 임차인 김형식의 보증금과 확정일자는 여전히 확인해야 하며, 확약이 모든 가능한 임차권 주장까지 해소하는지 불명확합니다. 한국토지주택공사의 보증금과 김형식의 보증금을 중복해서 계산해서도 안 되지만, 확인되지 않은 권리까지 사라졌다고 단정하는 것도 위험합니다.
현재 신건 최저가는 201,000,000원입니다. 확약 대상 임차권의 실질 인수는 0원이나, 전체 취득부담과 시세 대비 가격 경쟁력은 확정되지 않았습니다. 유찰 시 최저가가 낮아지는 것만으로 매력적인 물건이라고 판단해서는 안 됩니다.
결론은 권리 조건부 검토, 신건 입찰 보류입니다. 확약서 원문과 실제 임차인의 권리관계를 확인하여 추가 인수 가능성을 해소하고, 최근 거래시세를 검증한 뒤 응찰가를 결정하는 것이 타당합니다. 선순위 임차권의 확약 해소라는 장점에도 불구하고, 미확인 점유자 권리와 가격 검증의 불확실성이 남아 있으므로 종합 C등급으로 평가합니다.
