인천지방법원 2026타경500922. 인천 서구 검암동 신한파크빌5차 제3동 제3층 제301호, 전용 41.9㎡ 다세대주택입니다. 소유자는 유광준으로, 2015년 9월 23일 거래가 110,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 주택임차권등기와 국세 관련 압류가 발생했고, 한국주택금융공사가 청구금액 105,024,708원으로 강제경매를 신청했습니다.

등기부상 과거 구례새마을금고 근저당권은 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 중심은 2024년 12월 11일 접수된 정애숙의 주택임차권등기입니다. 이는 제시된 말소기준권리인 2025년 8월 7일 국 압류보다 앞섭니다. 따라서 국 압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸하더라도, 선순위 임차인의 보증금 미회수분이 자동으로 없어지는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권

등기 흐름에서 구분해야 할 점은 말소되는 압류·경매개시결정과 매수인에게 대항할 수 있는 임차권입니다. 국 압류는 말소기준권리로 산정됐지만, 정애숙의 임차권등기는 그보다 먼저 접수됐습니다. 매각물건명세서도 대항 가능한 임차인이 있으며 보증금이 전액 배당되지 않을 경우 매수인이 잔액을 인수한다고 명시합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 인수가 핵심

실명으로 확인되는 임차인은 정애숙·김진호 2명입니다. 을구 3-2번은 정애숙의 기존 주택임차권을 경정한 기록으로, 별도 임차인이나 추가 보증금으로 중복 계산하지 않습니다.

정애숙. 임차권등기 경정 내역에는 보증금 변동이 95,000,000원 → 80,000,000원(차임 220,000원) → 100,000,000원으로 기재돼 있습니다. 각각 별도 보증금이 아니라 임대차계약의 변경 이력입니다. 2023.09.05 계약의 100,000,000원을 최종 기재액으로 보되, 실제 미반환 잔액과 배당 대상 채권액은 명세서 및 배당자료로 확인해야 합니다.

김진호. 2025.09.26 전입신고로 제시된 말소기준권리보다 늦어, 해당 기준상 대항력은 없는 것으로 분석됩니다. 다만 보증금과 배당요구 여부가 확인되지 않았고, 확정일자는 2015.09.10으로 전입신고일보다 앞서 기재돼 있으므로 임대차관계와 점유 경위를 원본으로 대조해야 합니다. 우선변제권이나 별도 인수금액을 확정할 수 있는 상태는 아닙니다.

③ 시세 비교 — 가격도 하락장 부담

신한파크빌5차1동2동3동의 동일·유사 면적 실거래는 총 4건으로 제시돼 있습니다. 전체 평균은 134,250,000원이지만, 최근 12개월 평균으로 제시된 129,000,000원을 가격 비교에 우선 적용합니다. 신건 최저가 135,000,000원은 이 평균의 104.7%입니다.

전체 평균 134,250,000원만 보더라도 신건 감정가가 소폭 높습니다. 최근 12개월 평균 129,000,000원과 비교하면 차이는 더 벌어집니다. 특히 하락 추세 -7.5%가 나타난 만큼, 현 최저가에 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다. 무엇보다 임차보증금 미배당 인수액이 확정되지 않았으므로 단순한 최저가와 시세 비교만으로 투자성을 판단할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 135,000,000원 가정)

표의 수치는 임차권·국세 등 미반영 권리가 있는 참고 계산 결과입니다. 임차인의 실제 배당액, 미배당 인수액 및 소유자 잔여금은 배당순위와 채권액 확정에 따라 달라집니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 안전하지 않다

각 회차의 신청채권 기초배당 수치는 선순위 임차권 등의 배당순위를 반영하지 않은 참고값입니다. 유찰 후 실제 인수액을 산정한 결과가 아닙니다.

특히 2회 유찰 시에는 대항력 인수형 구조가 분명해집니다. 최저매각가가 86,400,000원으로 내려가더라도, 정애숙의 미반환 보증금이 100,000,000원으로 확정되고 그 보증금에 대한 선순위 대항력이 유지된다면, 매각대금에서 충당되지 못하는 보증금이 매수인 부담으로 남습니다.

반대로 신건 135,000,000원에서 해당 보증금이 전액 미배당된다면, 단순 합산 취득 부담은 235,000,000원까지 확대될 수 있습니다. 이는 전액 미배당을 가정한 위험 시나리오이지 확정 인수액이 아닙니다. 실제로는 임차인의 배당액, 다른 채권과의 우선순위, 보증금 잔액 등을 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인천광역시 서구 검암동 소재 서인천고등학교 남서측 인근입니다. 주변에는 다세대주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장과 근거리 전철역인 검바위역·아시아드경기장역을 이용할 수 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 4층 건물의 3층 301호입니다. 석재붙임 외벽, 샤시창호, 위생설비 및 난방설비 등이 기재돼 있습니다.
• 토지·규제. 제1종일반주거지역·검암1지구 지구단위계획구역이며 과밀억제권역 등에 포함됩니다. 공시지가는 1,526,000원/㎡입니다.
• 도로. 건물 북동측으로 포장도로에 접하며, 토지는 다세대주택 건부지로 이용됩니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시된 사항은 없으며 공부와의 차이도 별도로 제시되지 않았습니다.
• 환금성. 신한파크빌5차1동2동3동은 24세대 규모의 소규모 다세대 단지입니다. 거래 사례가 4건으로 제한적이고 시점도 오래돼 매도 시 적정가격 및 환금성 판단에 보수적인 접근이 필요합니다.
• 민간임대주택. 민간임대주택 등록 및 등기가 존재하므로 등록 상태, 임대의무기간, 매각 후 적용되는 행정상 의무를 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권의 미반환 보증금. 정애숙의 최종 등기상 보증금 100,000,000원에 대해 실제 반환액·잔액·배당 예상액을 확인해야 합니다. 전액 배당 여부가 인수액 판단의 핵심입니다.
• 임차권등기 경정 내역. 95,000,000원, 80,000,000원 및 100,000,000원은 변경 이력으로 확인되므로 중복 합산하지 말고 최종 유효 계약과 잔액을 대조해야 합니다.
• 김진호의 점유와 보증금. 전입신고가 말소기준권리보다 늦더라도 보증금·실제 점유·계약 관계를 확인하고 인도 및 명도 절차를 검토해야 합니다.
• 배당표 재검증. 집행비용 2,690,000원, 한국주택금융공사 청구액 105,024,708원만으로는 실제 배당순위를 산정할 수 없습니다. 정애숙 임차권과 국세 압류의 우선관계를 반영해야 합니다.
• 시세 보수적 적용. 최저가가 최근 12개월 평균으로 제시된 시세의 104.7%이고 추세는 -7.5%입니다. 최신 개별 거래가 125,000,000원과 비교해도 신건 가격은 높습니다.
• 유찰 후 실질취득 계산. 2회 유찰 시 86,400,000원만 보고 입찰하지 말고, 대항력 임차보증금의 미배당 잔액을 더한 실질취득금액을 계산해야 합니다.
• 등기 및 소재지 대조. 물건 소재지는 서구로 표시돼 있으나 등기부 주소 표기에 서해구가 등장하므로 지번·도로명주소·동호수의 일치 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
• 관리비·세금·행정 의무. 공용부분 관리비 체납, 당해세, 민간임대주택 관련 행정상 의무 등 추가 부담 여부를 조사해야 합니다.
• 최신 원본 서류. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 배당요구서류 및 최신 실거래 내역을 최종 대조해야 합니다.

맺으며 — “유찰가보다 인수 보증금이 먼저다”

이 물건의 핵심은 감정가 135,000,000원 자체가 아닙니다. 선순위 대항력 임차권에 따른 보증금 미배당 인수 위험입니다. 정애숙의 최종 등기상 보증금은 100,000,000원이며, 매각물건명세서는 미배당 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 따라서 인수액을 확정하지 않은 채 최저가만 보고 입찰하는 것은 위험합니다.

가격 측면도 우호적이지 않습니다. 신건 최저가 135,000,000원은 최근 12개월 평균으로 제시된 129,000,000원의 104.7%이고, 거래 추세도 -7.5%로 하락하고 있습니다. 소규모 다세대주택에 거래 표본까지 제한적이어서 보수적인 가격 평가가 필요합니다.

종합 판단은 D등급입니다. 대항력 임차권의 인수 가능성과 불확실한 배당구조가 큰 감점 요인이며, 최근 시세 이상인 신건 가격·하락 추세·소규모 단지의 환금성 위험이 겹칩니다. 1~2회 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 보증금 인수가 남으면 실질취득 부담은 크게 줄지 않을 수 있습니다. 선순위 임차보증금의 실제 잔액과 배당 가능액이 확인되기 전까지 입찰을 보류하는 것이 타당합니다.