수원지방법원 2025타경59360. 경기도 화성시 목동의 호반베르디움센트럴포레 1921동 21층 2101호 아파트입니다. 철근콘크리트구조 22층 건물 중 21층에 위치하며, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 최종선 씨로, 2017년 9월 12일 거래가액 367,300,000원에 소유권을 이전받았습니다. 같은 날 국민은행 명의의 채권최고액 327,600,000원 근저당권이 설정됐고, 이 권리가 말소기준권리입니다.
이후 김금화 명의의 후순위 근저당권 650,000,000원, 국세 압류, 경기신용보증재단 가압류가 이어졌습니다. 2025년 12월 11일에는 케이에프에프이사공구유동화전문유한회사 명의로 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 경매신청 청구액은 196,105,656원입니다.
이 물건의 판단 포인트는 두 가지입니다. 우선 등기상 후순위 권리가 매각으로 소멸해 매수인이 떠안을 등기상 권리는 없는 것으로 추정됩니다. 반면 635,000,000원이 현재 시장에서 적절한 매수가격인지는 별도 검증이 필요합니다. 최초 취득가격이나 높은 채권최고액이 현재 시세 또는 할인율을 증명하지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경59360 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 목동 494 호반베르디움센트럴포레 1921동 21층 2101호 |
| 등기상 표시 | 동탄 호반써밋포레 제1921동 · 경기도 화성시 동탄구 동탄신리천로1길 74 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(아파트) · 아파트 이용 중 |
| 건물구조 / 층 | 철근콘크리트구조 · 22층 중 21층 |
| 소유자 | 최종선 (2017.09.12 소유권이전 · 거래가 367,300,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 635,000,000원 / 635,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 경매신청 청구액 | 196,105,656원 |
| 입찰보증금 | 매각기일의 입찰보증금 조건 확인 필요 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 단지 규모 | 1,695세대 · 사용승인 관련 기준일 2017.06.02 |
| 임차인 / 임대관계 | 신고 임차인 없음 · 감정평가상 임대관계 미상 |
| 예상 매수인 인수 | 0원 (권리·배당 추정 기준) |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸 예상
말소기준은 2017.09.12 설정된 국민은행 근저당권(채권최고액 327,600,000원)입니다. 그 이후 설정된 김금화 근저당권과 국세 압류, 경기신용보증재단 가압류, 임의경매개시결정등기는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 소유권이전청구권 가등기는 2022년 2월 11일 이미 말소됐고, 화성시 압류 역시 2023년 7월 27일 말소됐습니다.
신고된 임차인은 0명입니다. 다만 감정평가에서는 임대관계가 미상으로 기재되어 있어 실제 점유자가 소유자인지, 임차인이나 다른 점유자인지는 확정할 수 없습니다. 임차인이 신고되지 않았다는 사실만으로 명도 부담까지 없다고 단정해서는 안 됩니다. 현황조사서·전입세대 확인·점유 현황 대조가 필요합니다.
② 시세 비교 — 6.35억의 가격 메리트는 미확인
호반베르디움센트럴포레는 1,695세대 규모의 아파트단지입니다. 매각 대상은 1921동 21층 2101호이며, 실거래 비교를 위한 참조 면적은 84.8388㎡로 나타납니다. 다만 해당 면적이 경매 대상 호실과 일치하는지는 확인되지 않아 이를 곧바로 전용면적으로 확정하거나 동일 평형 거래로 비교하기 어렵습니다.
| 가격 판단 항목 | 금액 / 상태 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 635,000,000원 | 경매 평가금액 |
| 현재 최저매각가 | 635,000,000원 | 신건 · 감정가 100% |
| 매수인 예상 인수 | 0원 | 별도 인수권리 없음으로 추정 |
| 최저가 기준 실질취득 | 635,000,000원 | 매각대금과 권리 인수액 합계 · 부대비용 제외 |
| 최근 실거래 평균 | 확인 필요 | 동일 면적 실거래 비교 필요 |
| 최신 거래가격 | 확인 필요 | 최근 거래와 개별 층수 비교 필요 |
| 최근 가격 추세 | 판단 보류 | 상승·하락 추세 확인 필요 |
이 물건은 권리 인수액이 0원으로 추정되므로 최저가 기준 실질취득액 역시 635,000,000원입니다. 하지만 주변의 현재 시장가격과 비교하지 못한 상황에서 이를 저렴한 가격이라고 평가할 근거는 없습니다.
2017년 소유권이전 당시 거래가액은 367,300,000원이었지만, 이는 과거 취득가격일 뿐 현재 시세를 대체하지 못합니다. 또한 근저당권 채권최고액이나 채권자의 미회수금액도 부동산의 현재 적정가격을 증명하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 635,000,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면, 집행비용 8,750,000원을 제외한 채권자 배당 가능액은 626,250,000원입니다. 배당 시뮬레이션은 근저당권의 채권최고액을 기준으로 작성돼 있으며, 실제 채권 잔액 및 조세채권 배당순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,750,000원 |
| 1. 근저당 · 국민은행 | 327,600,000원 | 327,600,000원 |
| 2. 근저당 · 김금화 | 650,000,000원 | 298,650,000원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 30,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
집행비용은 약 매각가의 1.4%를 기준으로 추정했습니다. 근저당권 배당액은 채권최고액 기준이며 실제 원리금 잔액은 다를 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
추정 채권총액은 1,007,600,000원이고, 채권자 예상배당 합계는 626,250,000원입니다. 이에 따른 채권 미배당액은 381,350,000원입니다. 이 금액은 채권자의 미회수분이지 매수인이 추가로 떠안는 금액이 아닙니다.
신청채권자의 청구액은 196,105,656원이나, 현재 배당 시뮬레이션상 신청채권자에게 배당되는 금액은 0원으로 표시됩니다. 등기상 근저당권자와 경매신청 채권자의 명의가 다르므로 채권양도·승계 여부와 실제 채권관계를 원본 기록으로 확인할 필요가 있습니다.
④ 회차별 시나리오 — 유찰과 인수액을 구분
현재는 감정가 635,000,000원을 최저가로 하는 신건입니다. 감정가의 80%, 64%를 적용한 유찰 시나리오에서는 매각가격과 채권자 배당액이 함께 줄어듭니다. 그러나 세 시나리오 모두 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 635,000,000원 | 381,350,000원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 508,000,000원 | 507,080,000원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 406,400,000원 | 607,664,000원 | 0원 |
신건에서는 채권자에게 626,250,000원이 배당되고, 1회 유찰 시 500,520,000원, 2회 유찰 시 399,936,000원이 배당되는 것으로 계산됩니다. 세 경우 모두 소유자 잔여액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 목동 왕배초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 단독주택단지, 점포, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 것으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 22층 건물 중 21층에 위치합니다. 급·배수, 위생, 난방, 소화, 도시가스, 승강기설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 단지. 호반베르디움센트럴포레는 1,695세대 규모이며, 준공 관련 기준일은 2017.06.02입니다. 공동주택으로서의 수요 기반은 검토할 수 있지만, 실제 거래량과 환금성 수준은 별도 확인이 필요합니다.
- 토지. 아파트 부지로 이용 중인 평탄한 토지이며, 단지 내 포장도로가 외부 공도와 연결돼 있습니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역·화성동탄(2) 지구단위계획구역입니다. 교육환경 보호구역, 성장관리권역 등 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 토지거래허가 관련. 감정요항에는 외국인 등을 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.08.26~2026.08.25로 기재돼 있습니다. 해당 기간 이후의 연장·변경 여부 및 입찰자에게 적용되는 조건은 관할 기관에 확인해야 합니다.
- 공부 상태. 감정요항상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 토지가격. 토지 공시지가 기준은 2,237,000원/㎡입니다. 이는 해당 아파트 호실의 실거래 시세와는 구분해야 합니다.
- 환금성. 대규모 공동주택 단지라는 특성은 있지만, 최근 거래가격·거래량·매매 소요기간 등이 확인되지 않아 환금성이 높다고 확정할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 시세 우선 확인. 동일 전용면적과 유사 층수의 최근 12개월 실거래 및 최신 거래를 조사하고, 635,000,000원과 직접 비교하세요. 면적 일치 여부부터 확인해야 합니다.
- 권리 원본 검증. 국민은행 근저당권의 말소기준 지위와 후순위 김금화 근저당권·압류·가압류의 소멸 여부를 최신 등기부 및 매각물건명세서로 대조하세요.
- 경매신청 채권관계. 경매신청 채권자와 등기상 근저당권자의 명의가 다릅니다. 채권 양도·승계 및 실제 배당순위 확인이 필요합니다.
- 국세 압류. 동화성세무서장의 압류가 존재합니다. 체납 조세의 법정기일과 우선배당 여부를 확인하고, 예상배당표와 실제 배당의 차이를 검토하세요.
- 점유·임차관계. 신고된 임차인은 없으나 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 전입관계, 임대차 여부 및 명도 가능성을 확인하세요.
- 관리비 체납. 아파트 공용부분 관리비 체납 여부와 매수인 부담 가능 금액을 관리사무소에 확인하세요.
- 호실 상태. 21층 2101호의 내부 상태, 누수·하자, 조망·향과 설비 상태를 확인하고 필요한 비용을 반영하세요.
- 물건 표시 대조. 단지 명칭 표기가 다르므로 집합건물 등기, 건축물대장, 매각물건명세서의 동·호 및 주소 일치 여부를 확인하세요.
- 법원 입찰조건. 2026.11.02 매각기일의 진행 여부, 입찰보증금, 특별매각조건, 매각기일 변경 여부를 확인하세요.
- 최종 입찰가 결정. 예상 인수액 0원이라는 이유만으로 응찰가를 높이지 말고, 검증된 최근 시세에서 세금·취득 부대비용·명도비용·수리비·가격 변동 위험을 고려하세요.
맺으며 — “권리상 소멸”과 “가격상 매력”은 다르다
이 물건은 국민은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 근저당권과 압류·가압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시나리오상 매수인 예상 인수액은 0원으로, 등기상 권리 승계 부담은 비교적 명확하게 정리됩니다.
그러나 임대관계 미상, 국세 압류, 신청채권자의 권리관계 확인이라는 과제가 남아 있습니다. 특히 감정가와 최저가가 같은 신건임에도 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 635,000,000원의 가격 경쟁력을 판단하기 어렵습니다.
채권 미배당액이 381,350,000원이라는 점은 채권자의 회수 문제이지 매수인의 가격 메리트를 보여주는 지표가 아닙니다. 유찰 시나리오에서도 같은 원칙이 적용됩니다.
종합 판단은 C등급입니다. 현재 확인된 등기상 인수 위험은 낮게 추정되지만, 임차·점유 및 조세 사항의 추가 검증이 필요하고, 실거래 시세를 통한 가격 매력도 확인이 완료되지 않았습니다. 권리 구조는 검토 가능, 가격 판단은 보류. 동일 면적의 최근 실거래와 매각물건명세서·현황조사 원본을 확인한 뒤 입찰가를 결정하는 것이 적절합니다.
