수원지방법원 2024타경2229. 경기도 하남시 덕풍동 874에 위치한 다가구주택 및 토지 일괄매각 사건입니다. 소유자는 문중선이고, 신청채권자는 가나안신용협동조합이며 청구금액은 740,607,025원입니다. 건물은 철근콘크리트구조의 지상 2층 다가구주택이고, 토지면적은 246.8㎡입니다. 감정가 2,147,072,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저가 1,502,950,000원으로 진행됩니다.

문제는 이 건물을 취득할 때 낙찰대금 외에 무엇을 떠안는지입니다. 다가구주택은 복수 임차인의 계약과 점유가 한 건물에 중첩될 수 있습니다. 이 사건에는 임차·점유 관련 기재 7건과 별도의 등기 전세권이 존재합니다. 특히 전세권은 잠정적으로 표시된 말소기준일보다 먼저 설정되어 있으며, 기존 근저당권의 말소와 이전 관계도 명확히 정리해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준부터 다시 확인해야 한다

등기 흐름은 일반적인 후순위 권리 소멸형 사건과 다릅니다. 2017년 가나안신용협동조합 명의로 설정된 근저당권에는 채권최고액 600,000,000원과 360,000,000원의 기재가 있으며, 두 번째 근저당권의 채권최고액은 2019년 264,000,000원으로 변경되었습니다. 해당 원 근저당권에는 이미 말소된 것으로 표시된 정보가 있는 반면, 2024.06.25에는 동일 근저당권에 대한 주식회사안양저축은행 명의 이전등기가 나타납니다.

따라서 2024.04.18 경매개시결정을 말소기준으로 표시한 결과를 그대로 확정할 수 없습니다. 2017년 근저당권이 실제로 존속했다면 말소기준과 임차인 대항력, 전세권 인수 판단이 달라질 수 있습니다. 각 근저당권의 말소 경위, 이전등기의 유효성 및 현재 등기 상태를 함께 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 미상 점유가 핵심 위험

임차·점유 관련 기재는 7건입니다. 이 중 성명으로 식별되는 인원은 6명이고, 나머지 ‘부터’라는 표기는 실제 성명 또는 기재 오류인지 확인이 필요합니다. 보증금이 금액으로 확인되는 임차인은 심호섭이며, 나머지 6건은 보증금을 특정할 수 없습니다. 확정일자와 배당요구가 있는 임차인도 존재하지만, 실제 배당 가능액은 권리순위와 채권액 확인에 따라 달라집니다.

대항력은 전입신고일만으로 최종 확정되지 않습니다. 실제 점유, 주택 인도, 임대차계약, 보증금, 유효한 선순위 권리와의 관계를 확인해야 합니다. 특히 보증금 또는 확정일자가 미상인 점유자는 대항력과 우선변제권을 확정적으로 인정한 것이 아닙니다.

③ 가격 분석 — 실질취득금액이 먼저다

현재 최저매각가는 1,502,950,000원으로 감정가의 약 70%입니다. 금액만 보면 감정가에서 상당히 내려왔지만, 다가구주택의 매수 비용은 낙찰대금으로 끝나지 않을 수 있습니다. 이 물건은 보증금 미상 임차·점유 기재와 전세권의 인수 여부가 불확실하므로 실질취득비용을 아직 산정할 수 없습니다.

회차별 인수액 0원은 배당 계산모형에 표시된 금액이며, 실제 법률상 인수액이 0원으로 확인되었다는 의미가 아닙니다. 유찰 시 가격은 가정 시나리오이고 실제 매각기일 및 매각조건과 구분해야 합니다.

인수형 경매에서 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수액이 증가할 수 있다는 점도 중요합니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 그 미배당액을 매수인이 인수하는 구조라면, 실질취득액은 낙찰가 하락과 무관하게 보증금 수준으로 수렴할 수 있습니다. 이 사건은 확인된 개별 임차보증금 외의 금액이 불명확하므로 그 구조가 실제로 얼마나 적용될지 단정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,502,950,000원 가정 · 검증 전 계산)

집행비용 17,429,500원, 심호섭 보증금 150,000,000원, 전세권 190,000,000원, 소유자 잔여 1,145,520,500원의 합계는 현재 가정 매각가와 일치합니다. 하지만 금액의 산술적 합계가 맞는다는 사실은 법적 배당순위가 정확하다는 뜻이 아닙니다. 미확정 임차보증금, 신청채권자의 청구, 근저당권 변동 및 전세권의 법적 지위를 반영해 실제 배당순위를 재구성해야 합니다.

신청채권자 청구액 740,607,025원에서 각 회차의 모형상 배당액 0원을 차감한 금액입니다. 이는 실제로 해당 채권이 전액 미배당된다는 확정 판단이 아니며, 모형의 배당순위 검증이 필요합니다.

⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 주위환경. 하남풍산초등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 단독·다가구주택과 공원 등이 분포하는 일반주거지대이며, 간선도로변에는 근린생활시설과 아파트단지가 입지합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 용이하며 인근 버스정류장과 지하철 5호선 하남풍산역을 이용할 수 있습니다. 감정평가상 교통여건은 무난한 수준입니다.
• 토지 형태. 토지면적 246.8㎡, 지목 대, 평지의 가로장방형이며 도로접면은 중로각지입니다. 공시지가는 3,886,000원/㎡입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕의 지상 2층 다가구주택입니다. 외벽은 치장벽돌 및 타일 등으로 마감되어 있고 급배수·위생·난방·도시가스 설비가 있습니다.
• 토지이용규제. 제1종일반주거지역, 미사지구 지구단위계획구역, 공공주택지구, 과밀억제권역, 절대보호구역 등 여러 제한이 적용됩니다. 중로2류·중로3류·소로2류 도로와 접합니다. 활용 또는 건축 변경 시 해당 제한사항을 검토해야 합니다.
• 공부 및 위반 사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 다가구주택은 건물과 토지를 일괄 취득하는 물건입니다. 개별 세대의 권리관계와 임대차 승계 상태에 따라 매수자금 부담과 명도 난도가 달라질 수 있습니다. 최근 비교 실거래에 근거한 가격 수준은 확정할 수 없으므로 감정가 대비 유찰률만으로 환금성을 낙관하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 전 필수 체크리스트

• 말소기준권리 원본 확인. 2017.09.04 설정된 가나안신용협동조합 근저당권의 실제 말소 여부와 2024.06.25 안양저축은행으로의 이전등기 관계를 확인하고 말소기준일을 확정해야 합니다.
• 전세권 처리 확인. 주식회사리뉴이엔씨 명의 190,000,000원 전세권에 관하여 배당요구 여부, 존속 및 소멸 여부, 실제 점유와 202호 사용관계를 확인해야 합니다.
• 임차·점유 관련 계약 확인. 성명이 확인되는 6명의 임대차계약서, 보증금, 실제 점유부분, 전입일, 확정일자, 배당요구를 각각 대조해야 합니다. ‘부터’로 표시된 기재 역시 실제 점유자 또는 명세서 기재사항인지 확인해야 합니다.
• 대항력 및 승계금액 산정. 유효한 말소기준권리와 임대차별 대항요건을 대조하고, 보증금별 예상배당액과 미배당액을 계산해야 합니다. 확인되지 않은 보증금을 0원으로 간주하면 안 됩니다.
• 배당계산 재검증. 신청채권자 청구액 740,607,025원의 배당이 0원으로 계산되면서 소유자 잔여가 발생한 이유를 확인해야 합니다. 당해세, 최우선변제, 기타 우선채권도 함께 점검해야 합니다.
• 토지·건물 일괄 범위 확인. 공동담보로 기재된 덕풍동 874 토지와 건물의 매각 범위, 법정지상권 등 추가 검토가 필요한 권리, 감정평가 범위를 원본 서류와 대조해야 합니다.
• 인도 및 명도. 복수 점유자가 존재하므로 실제 점유 호실과 인도 가능 여부, 보증금 반환 의무, 명도 협의 가능성을 개별적으로 확인해야 합니다.
• 실질취득비용과 시세 검증. 인수 보증금·전세권 처리액·취득 부대비용을 반영한 뒤 최근 비교 가능한 다가구주택 및 토지 거래와 가격을 비교해야 합니다. 최저매각가만으로 저가 낙찰 여부를 판단하지 않아야 합니다.
• 기타 비용 확인. 관리비, 조세, 공과금, 건물 유지보수, 실제 임대차 관계와 인도비용 등을 점검해야 합니다.
• 입찰 전 최종 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 관계서류, 매각조건을 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가 70%”보다 중요한 것은 승계금액

이 사건은 감정가 2,147,072,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가가 1,502,950,000원으로 내려왔습니다. 그러나 감정가 대비 가격이 낮아졌다는 사실만으로 저렴한 매물이라는 결론을 낼 수 없습니다.

특히 2017년 근저당권의 말소·이전등기 충돌, 190,000,000원 전세권의 승계 가능성, 보증금 미상 점유·임차 기재, 그리고 신청채권자 배당이 반영되지 않은 계산상의 문제가 동시에 존재합니다. 이 중 어느 하나라도 실제 인수액에 영향을 주면 현재 최저가를 기준으로 한 투자 판단은 달라질 수 있습니다.

입지와 토지의 물리적 조건은 검토할 만하지만, 아직은 권리관계와 실질취득비용을 확정하지 못한 상태입니다. 따라서 이 물건의 판단 순서는 명확합니다. 말소기준 확정 → 임차인별 보증금·대항력 확인 → 전세권 소멸 여부 확인 → 배당순위 재산정 → 실질취득비용과 시세 비교입니다.

결론적으로 현재는 가격 메리트 판단보다 권리위험 해소가 우선입니다. 추가 유찰로 최저가가 낮아지더라도 실제 승계금액이 확인되기 전에는 안전한 취득가격을 특정할 수 없습니다.