수원지방법원 2026타경207. 경기도 화성시 동탄구 영천동 에스에이치타임스퀘어 제1동 14층 1421호입니다. 사건상 용도는 근린시설이지만 감정평가서에는 공장(지식산업센터)으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 현 소유자는 주식회사에이이에스코리아이며, 2021년 6월 30일 거래가액 135,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 설정된 농협은행 근저당권의 채권최고액은 129,600,000원으로, 이번 경매에서 말소기준권리가 됩니다.

그 이후 경기신용보증재단의 가압류가 설정되고 농협은행의 임의경매가 개시됐습니다. 이들 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 임차인 1명의 점유 사실이 확인돼 있으므로, 말소되는 권리가 없다는 것과 곧바로 점유를 이전받을 수 있다는 것은 구분해야 합니다. 특히 동일 호실의 시세와 실제 사용 가능 범위가 확인되지 않은 상태에서 감정가와 최저가가 같다는 사실만으로 가격 메리트를 판단할 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

등기상 초기 소유권보존 신탁과 이후 대한토지신탁주식회사 명의의 신탁 이력이 있으나, 해당 신탁 등기는 이미 말소됐습니다. 이후 이가은을 거쳐 2021.06.30 주식회사에이이에스코리아로 소유권이전이 이루어졌습니다. 같은 날 설정된 농협은행 근저당권이 말소기준이며, 그 뒤에 설정된 경기신용보증재단 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

② 임차인 분석 — 대항력 없음, 점유 확인 필요

현황조사상 실제 임차인 1명이 확인됩니다. 조사상 신고일이 말소기준권리보다 늦고 대항력은 없는 것으로 분류됐습니다. 그러나 보증금과 월차임이 존재하며 실제 점유가 확인된 만큼 낙찰 후 인도 및 사용 개시 절차를 별도로 검토해야 합니다.

특히 본건은 감정상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 호실입니다. 신고 내용과 실제 임대차계약, 점유 목적 및 적용 법령을 함께 확인해야 합니다. 권리상 보증금 인수가 없다는 판단이 임차인의 자발적 퇴거를 보장하는 것은 아닙니다.

③ 가격 판단 — 신건 120,000,000원의 경쟁력은 아직 미확인

감정가와 최저매각가는 모두 120,000,000원입니다. 아직 유찰이 없는 신건으로, 현재 최저가는 감정가의 100%입니다. 하지만 동일 건물·동일 용도의 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않아 현재 최저가가 시세보다 저렴하다고 평가할 근거는 없습니다.

회차별 가격은 제시된 유찰 시나리오를 따른 가정값입니다. 실제 재매각 여부·매각조건 및 권리관계는 변동될 수 있습니다. 실질취득 금액에는 취득 관련 세금·명도비·관리비 등 부대비용을 포함하지 않았습니다.

④ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)

신건 최저가 120,000,000원에 매각된다고 가정하면 집행비용 2,480,000원을 제외한 117,520,000원이 농협은행 근저당권에 배당됩니다. 경기신용보증재단 가압류 채권에는 배당이 없고 소유자 잔여금도 없습니다. 전체 채권 미배당액은 25,040,000원입니다.

채권최고액 기준의 추정 배당표이며 실제 확정 채권액과 배당순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다. 채권자의 미배당액은 매수인이 인수하는 금액과 구분됩니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 화성시 동탄구 영천동 치동중학교 북동측 인근에 위치합니다. 주위에는 아파트단지, 지식산업센터 및 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 건물의 14층 호실이며, 위생설비·급배수설비·승강기·화재탐지설비·주차장 등이 갖춰져 있습니다.
• 도로 조건. 북측 약 15m, 동측 약 50m, 남측 약 40m 포장도로에 접합니다. 토지는 장방형 평지입니다.
• 토지 규제. 준주거지역(동탄2지구)·지구단위계획구역·성장관리권역· 벤처기업육성촉진지구·택지개발지구 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 표기도 있어 실제 취득 주체와 용도에 대한 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 물건 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 보고되지 않았습니다. 다만 물건종류는 근린시설로 표시되며 감정 이용상태는 공장(지식산업센터)이므로, 건축물대장과 실제 사용현황을 대조하는 것이 중요합니다.
• 환금성. 주변에 지식산업센터와 근린생활시설이 형성돼 있지만, 본 호실의 거래 시세와 임대수익률은 확인되지 않았습니다. 향후 처분가격과 매수층의 범위는 별도 조사해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2021.06.30 농협은행 근저당권이 말소기준입니다. 그 이후 가압류 및 경매개시결정의 소멸 여부를 최신 등기사항과 매각물건명세서에서 확인하세요.
• 임차인 점유·명도. (주)한국스페셜티머티리얼즈(김진선)의 보증금은 5,000,000원, 월차임은 350,000원입니다. 신고일·실제 점유·계약 내용·퇴거 가능성을 확인해야 합니다.
• 임차인의 법적 지위. 조사상 대항력 없음으로 분류됐으나 사업자등록 등 해당 임대차에 적용되는 대항요건과 우선변제 요건을 원본 자료로 대조하세요.
• 용도·입주자격. 근린시설 표기와 공장(지식산업센터) 이용상태를 확인하고, 실제 취득 목적에 따른 업종 제한과 사용 가능 여부를 점검하세요.
• 시세·임대료 검증. 동일 건물·동일 용도·유사 면적의 최근 실거래 및 임대차 사례를 확보해 120,000,000원의 매수가격 적정성을 판단하세요.
• 배당 부족과 인수 구분. 신건 예상 미배당액 25,040,000원은 채권자의 배당 부족분이며 매수인 인수액 0원과 별개입니다. 실제 배당순위 및 금액은 변동될 수 있습니다.
• 관리비·취득비용. 미납 공용관리비, 시설 관련 비용, 취득 관련 세금 및 명도비 등 매각대금 외 추가 지출을 확인하세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정 96,000,000원, 2회 유찰 가정 76,800,000원을 기준으로 검토하되, 시세보다 낮은 매수가격인지 별도로 검증해야 합니다.
• 입찰 전 최종 확인. 등기사항전부증명서·건축물대장·현황조사서· 매각물건명세서·감정평가서와 실제 현장을 확인하고 매각조건 및 입찰보증금도 법원 공고와 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 투자 안전”

수원지방법원 2026타경207은 권리관계만 보면 비교적 정리가 명확한 물건입니다. 2021년 농협은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 가압류는 매각으로 소멸합니다. 임차인 1명의 점유가 확인되지만 조사상 대항력은 없으며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.

반면 신건 매각가 120,000,000원을 가정하면 채권 미배당액이 25,040,000원 발생하고, 임차인 명도와 실제 용도 확인 과제가 남아 있습니다. 무엇보다 동일 용도 실거래 시세가 확인되지 않아 신건 최저가가 저렴하다고 볼 근거가 부족합니다. 근린시설과 지식산업센터 이용상태를 검토하고, 거래사례와 임대수요를 확인한 뒤 가격을 판단하는 것이 타당합니다.

결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 가격과 환금성 판단은 보류. 이 물건의 핵심은 단순한 최저가 하락이 아니라 실제 사용할 수 있는 용도와 향후 처분 가능한 가격을 먼저 확인하는 것입니다.