수원지방법원 2026타경274. 경기도 수원시 영통구 원천동에 위치한 현대테라타워영통 8층 에이823호입니다. 공부상 물건 용도는 근린시설이고 감정평가상 실제 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 2022년 사용승인을 받은 건물의 8층에 위치하며, 현황조사상 조사된 임차 부분은 41.7100㎡입니다.
등기부에는 장보경 소유자의 부동산에 2022년 8월 26일 하나은행 근저당권이 설정되어 있습니다. 채권최고액은 196,800,000원이고, 하나은행이 2026년 3월 24일 임의경매를 신청했습니다. 경매 청구액은 142,753,809원입니다.
핵심은 말소기준권리가 임차인의 전입신고보다 먼저 설정되었다는 점입니다. 임차인 스마트블루(주) 조성일의 전입신고일은 2024년 2월 5일로, 2022년 하나은행 근저당보다 늦습니다. 현황조사와 권리관계상 대항력은 없는 것으로 분류되며, 매수인이 승계할 임차보증금은 0원으로 분석됩니다.
그러나 보증금 인수가 없다는 것과 임차인 점유가 없다는 것은 다릅니다. 실제 이용·점유 상태, 임대차 종료 및 인도 가능성, 상가임차인의 우선변제 여부를 확인해야 합니다. 또한 실거래 비교가격이 확인되지 않으므로 감정가만으로 투자수익을 예상하는 것은 적절하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경274 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 수원시 영통구 원천동 627 현대테라타워영통 8층 에이823호 |
| 도로명주소 | 경기도 수원시 영통구 신원로250번길 13 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 실제 공장(지식산업센터) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하 2층 / 지상 15층 중 8층 · 2022.05.31 사용승인 |
| 임차 조사 부분 | 8층 에이823호 · 41.7100㎡ |
| 소유자 | 장보경 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 202,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 | 주식회사 하나은행 |
| 경매 청구액 | 142,753,809원 |
| 말소기준권리 | 2022.08.26 하나은행 근저당권 · 채권최고액 196,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 등기 확인 기준 | 2026.10.20 |
① 권리 흐름 — 하나은행 근저당이 말소기준
권리관계는 비교적 단순합니다. 최초 소유권보존 당시 주식회사무궁화신탁 명의의 신탁등기가 있었지만, 2022년 8월 26일 장보경 앞으로 소유권이전이 이루어지면서 신탁등기가 말소되었습니다.
같은 날 설정된 하나은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2026년 3월 24일 등기된 하나은행의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸하는 권리입니다. 등기상 별도의 선순위 인수권리는 확인되지 않습니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 명도는 확인
현황조사에서 확인된 실제 임차인은 1명입니다. 임차인은 스마트블루(주) 조성일로, 보증금 5,000,000원에 월차임 500,000원입니다. 조사된 임차 부분은 현대테라타워영통 8층 에이823호 41.7100㎡입니다.
| 임차인 | 임차 부분 | 보증금 | 월차임 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 스마트블루(주) 조성일 | 8층 에이823호 41.7100㎡ |
5,000,000원 | 500,000원 | 2024.02.05 | 없음 | 미확인 | 0원 |
명도 측면에서는 추가 확인이 필요합니다. 임차인이 현재도 영업하거나 물건을 점유한다면 낙찰 후 인도 협의가 필요할 수 있습니다. 대항력 없는 임차인이라도 실제 퇴거·시설물 정리 과정에서 시간과 비용이 발생할 수 있으므로 현장 상태를 확인해야 합니다.
③ 가격 분석 — 감정가가 곧 최저가, 시세 판단은 보류
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 202,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 최초 매각가격 수준에서 입찰이 진행될 예정입니다.
다만 이 물건은 동일 건물 내 비교 가능한 매매 실거래 평균이나 최신 거래금액이 확인되지 않아 감정가가 실제 시장가격보다 낮은지 높은지 판단하기 어렵습니다. 따라서 최저가가 감정가의 100%라는 사실만으로 가격이 적정하다고 볼 수도, 저렴하다고 볼 수도 없습니다.
| 가격 판단 항목 | 금액 | 의미 |
|---|---|---|
| 감정평가액 | 202,000,000원 | 경매 기준가격 |
| 현재 최저매각가 | 202,000,000원 | 신건 · 감정가 100% |
| 동일 건물 실거래 시세 | 확인 필요 | 가격 메리트 미판정 |
| 실질취득 추정 | 202,000,000원 | 최저가 낙찰 가정 · 인수 0원 · 취득 부대비용 제외 |
④ 예상배당표 (매각가 202,000,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정하면 매각대금은 집행비용, 하나은행 근저당채권 등에 배당됩니다. 아래 계산은 근저당 채권최고액 196,800,000원을 적용한 추정입니다.
| 배당 항목 | 채권액 / 기준액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,628,000원 |
| 1. 근저당 · 하나은행 | 196,800,000원 | 196,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 1,572,000원 |
집행비용은 매각가의 약 1.8%를 적용한 추정액입니다. 근저당권 배당은 채권최고액 기준이며 실제 확정 채권액과 다를 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 따라서 소유자 잔여금과 실제 배당액은 변동할 수 있습니다. 추정 채권자 미배당과 매수인 인수금액은 서로 다른 개념입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권자 미배당은 늘지만 인수는 0원
유찰 시나리오에서는 최저매각가가 낮아질수록 하나은행에 배당할 수 있는 금액이 줄어듭니다. 다만 배당 부족분은 곧바로 낙찰자의 부담이 되는 금액이 아닙니다. 매수인 인수금액은 각 시나리오에서 0원으로 분석됩니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 예상배당 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 202,000,000원 | 196,800,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 161,600,000원 | 158,537,600원 | 38,262,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 129,280,000원 | 126,670,080원 | 70,129,920원 | 0원 |
1회·2회 유찰 가격은 가정된 회차별 시나리오이며 실제 매각기일 및 최저매각가격은 법원 공고를 확인해야 합니다. 채권자 예상배당 및 미배당은 채권최고액을 적용한 추정치입니다. 매각가가 낮아진다고 반드시 시세보다 저렴해지는 것은 아니므로 실거래 검증이 선행되어야 합니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수원시 영통구 영통동 소재 영통초등학교 북서측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설, 공장, 지식산업센터, 아파트, 다세대주택 및 주상용 부동산이 혼재합니다.
- 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 전반적인 교통상황은 보통 수준입니다.
- 건물. 2022.05.31 사용승인을 받은 철근콘크리트구조 건물로, 지하 2층·지상 15층 중 8층 에이823호입니다. 기본 위생·급배수·승강기·소방설비를 갖추었습니다.
- 도로. 건물 부지는 동·서·남·북측으로 폭 약 8~10m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.
- 토지. 지목은 공장용지, 용도지역은 일반공업지역입니다. 토지면적은 15,698.3㎡이고, 공시지가는 1,899,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 가축사육제한구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 사항이 있습니다. 허가구역의 대상자·대상용도는 별도 조건이 있으므로 본건 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 실제 공장(지식산업센터) 이용 물건으로, 입주 가능 업종, 해당 호실의 구조, 건물 내 공실, 임대수요 및 유사 물건 거래가격에 따라 매각 용이성이 달라질 수 있습니다. 실거래 비교 없이 환금성이 우수하다고 단정하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실거래 가격 검증. 현대테라타워영통 내 동일·유사 면적 호실의 최근 매매가격, 층별 차이와 거래량을 확인하세요. 감정가 202,000,000원보다 실제 거래 시세가 낮다면 가격 경쟁력은 떨어집니다.
- 임차인 점유·명도. 스마트블루(주) 조성일의 실제 점유 여부, 영업 현황, 임대차 종료 가능성 및 인도 협의 상황을 확인하세요.
- 임차권과 우선변제. 보증금 5,000,000원, 월차임 500,000원, 전입일 2024.02.05를 대조하고 사업자등록·확정일자·배당요구 여부와 소액임차인 최우선변제 가능성을 확인하세요.
- 근저당 실제 채권액. 채권최고액 196,800,000원과 경매 청구액 142,753,809원이 다릅니다. 배당표는 추정치이므로 실제 채권액을 확인해야 합니다.
- 용도 및 입주 자격. 근린시설 분류와 공장(지식산업센터) 이용상태를 확인하고, 계획하는 업종의 입주·사용 가능 여부를 관리주체 및 관련 서류를 통해 검토하세요.
- 관리비·시설물. 체납 관리비, 공용부분 부담, 냉난방 및 전기설비, 전용시설물의 소유·철거 문제를 점검하세요.
- 자금·입찰가격. 최저가 202,000,000원 외에 취득세 등 부대비용과 명도·시설 정비비를 별도 계산하세요. 낙찰가격은 유사 호실의 거래 및 임대수익 검증 후 결정하는 것이 바람직합니다.
- 유찰 여부. 1회 유찰 가정가는 161,600,000원, 2회 유찰 가정가는 129,280,000원입니다. 이는 가격 시나리오일 뿐 해당 가격이 곧 적정 시세나 실제 낙찰가를 의미하지 않습니다.
- 원본 대조. 입찰 직전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각공고를 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원이어도, 가격 검증은 별개다”
수원지방법원 2026타경274는 권리관계의 기본 구조가 비교적 명확한 근린시설 경매입니다. 하나은행 근저당을 말소기준으로 후순위 권리는 소멸하며, 스마트블루(주) 조성일의 임차보증금 5,000,000원도 매수인에게 승계되지 않는 것으로 분석됩니다. 매수인 인수 추정금액은 0원입니다.
하지만 임차인이 실제 점유하는 물건이므로 명도 부담이 전혀 없다고 판단해서는 안 됩니다. 임차인의 권리와 영업 상태를 확인해야 하고, 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 물건의 특성상 사용 용도와 수요층도 함께 살펴야 합니다.
더 중요한 문제는 202,000,000원이라는 신건 가격의 적정성입니다. 현재 실거래 비교자료만으로 시세 대비 할인 여부를 판단할 수 없으므로 가격 메리트에 가점을 줄 근거가 부족합니다. 향후 유찰되어 가격이 내려가더라도 단순 할인율이 아니라 실제 시장가격과 비교해야 합니다.
결론은 ‘권리관계는 비교적 양호하지만, 가격·환금성·명도 확인 전에는 입찰 판단을 보류’입니다. 권리상 인수금액이 없다는 장점은 분명하지만, 그 장점만으로 신건 최저가를 합리적인 매수가격이라고 볼 수는 없습니다. 이 물건의 핵심은 동일 건물 실거래 확인, 임차인 명도 점검, 실제 이용 가능성 검증입니다.
