수원지방법원 2026타경50688. 경기도 용인시 기흥구 마북동의 교동마을동양파라곤 103동 1501호, 전용면적 127.77㎡ 규모의 아파트입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 723,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 현재 등기상 소유자는 서명자이며, 2015년 10월 29일 임의경매 매각을 통해 소유권을 취득했습니다. 같은 날 국민은행 명의의 채권최고액 240,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 이번 경매의 말소기준권리입니다.

그 뒤 여러 차례 근저당권과 전세권이 설정되고 말소된 복잡한 등기 이력이 있습니다. 그러나 상당수 권리는 이미 말소됐으며, 현재 주요 담보권은 국민은행 근저당과 비엔케이캐피탈 근저당입니다. 이들은 이번 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 즉 과거에 권리가 많이 설정됐다는 사실과 낙찰자가 실제로 인수할 권리가 있다는 것은 별개입니다.

권리 측면에서는 비교적 단순해졌지만 가격은 별도로 검토해야 합니다. 동일 평형의 최근 12개월 거래 평균은 701,000,000원으로, 신건 최저가보다 22,000,000원 낮습니다. 이 물건은 권리보다 입찰가격과 점유관계 확인이 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 복잡한 과거 등기, 현재 인수는 0원

이 물건의 권리분석에서 가장 중요한 기준점은 2015년 10월 29일 접수된 을구 3번 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 240,000,000원이며, 말소기준권리로 판단됩니다. 이후 설정된 비엔케이캐피탈 근저당권과 이번 임의경매개시결정은 매각에 따라 소멸할 권리입니다.

과거 전세권도 따로 살펴볼 필요가 있습니다. 2019년 6월 12일 주식회사투게더대부 명의로 설정된 전세금 5,000,000원의 전세권과, 2024년 10월 24일 주식회사도원캐피탈대부 명의로 설정된 전세금 5,000,000원의 전세권은 모두 등기부상 말소됐습니다. 이 금액을 현존하는 임차보증금이나 매수인 인수금액으로 합산해서는 안 됩니다.

또한 2024년에는 주식회사투게더앱스가 신청한 임의경매개시결정이 5월과 8월에 각각 등기됐으나, 모두 취하로 말소된 이력이 있습니다. 이번 경매는 2026년 2월 12일 비엔케이캐피탈주식회사가 신청한 별도 임의경매입니다.

② 시세 비교 — 최근 평균보다 높은 723,000,000원

교동마을동양파라곤은 278세대 아파트단지로, 비교 대상은 전용 127.75~127.77㎡의 유사 평형 거래입니다. 최근 12개월 실거래 12건의 평균은 701,000,000원, 최저 거래는 620,000,000원, 최고 거래는 760,000,000원입니다.

최근 시세를 기준으로 보면 신건 최저가 723,000,000원은 12개월 평균 701,000,000원보다 22,000,000원 높은 가격입니다. 비율로는 103.1%에 해당하므로, 감정가에 낙찰받는 것을 시세보다 저렴한 매수라고 평가하기 어렵습니다.

다만 최신 거래와 비교한 결과는 다릅니다. 2026년 9월의 최신 거래가격은 745,000,000원으로, 현재 최저가보다 22,000,000원 높습니다. 같은 달에는 760,000,000원 거래도 있습니다. 따라서 최근 거래 중 일부는 감정가보다 높은 수준에서 이뤄졌습니다. 최신 거래보다 낮다는 사실은 긍정적이지만, 최근 12개월 평균보다 높다는 가격 부담까지 해소해 주지는 않습니다.

최근 거래는 620,000,000원부터 760,000,000원까지 차이가 큽니다. 이러한 가격 편차를 감안하면 단순 최고가 거래만을 근거로 본건의 적정가치를 평가하는 것은 무리입니다. 최근 12개월 평균, 최신 거래, 같은 층 거래를 함께 놓고 응찰가격을 결정하는 것이 합리적입니다.

③ 예상배당표 (매각가 723,000,000원 가정)

현재 신건 최저매각가로 낙찰된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 국민은행과 비엔케이캐피탈의 근저당 채권최고액을 기준으로 계산하며, 실제 배당은 확정 채권액과 배당순위, 세금 등에 따라 달라질 수 있습니다.

집행비용 9,630,000원과 근저당 채권최고액 합계 624,000,000원을 반영한 추정입니다. 비엔케이캐피탈의 경매 청구액은 335,189,295원으로 근저당 채권최고액 384,000,000원과 구분해야 합니다. 당해세·우선변제 항목 및 실제 확정 채권액에 따라 배당과 소유자 잔여금은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원

현재 신건에서 유찰되는 경우를 가정한 회차별 최저매각가와 예상 배당 현황입니다. 본건은 등기상 매수인 인수액이 없는 구조이므로, 제시된 시나리오에서는 매각가격이 내려가더라도 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 대신 후순위 채권자의 미배당액이 증가합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 용인시 기흥구 마북동 소재 마북동행정복지센터 동측 인근입니다. 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
• 도로. 북서측으로 노폭 약 15m의 포장도로와 접합니다. 토지는 대체로 평탄한 부정형으로 아파트 건부지로 이용 중입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 아파트로 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감이며 샤시창호가 설치돼 있습니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지이용. 제2종일반주거지역·제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 성장관리권역·상대보호구역·비행안전제3구역 등의 제한사항이 있습니다. 공시지가 자료는 ㎡당 2,550,000원입니다.
• 토지거래 규제. 감정요항표에는 토지거래계약 허가구역 표기와 함께 2025.08.26~2026.08.25의 기간이 기재돼 있습니다. 해당 기재기간이 경과했으므로 실제 입찰·취득 시점의 지정 및 적용 여부를 재확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이가 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 실내 수리상태와 하자 여부는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 278세대 아파트로 최근 12개월 유사 평형 거래가 12건 확인됩니다. 거래가격이 620,000,000원에서 760,000,000원까지 분포하므로 층·향·내부상태에 따른 매수 수요와 가격 편차를 검토해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최저가와 최근 시세 비교. 현재 최저가 723,000,000원은 최근 12개월 평균 701,000,000원보다 높습니다. 최신 거래 745,000,000원만 보고 가격 우위를 단정하지 마세요.
• 점유관계 확인. 확인된 임차인은 없으나 임대관계는 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서·현장 방문을 통해 실제 점유자와 임대차 여부를 확인해야 합니다.
• 말소된 전세권과 현존 권리 구분. 투게더대부와 도원캐피탈대부 명의의 과거 전세권은 이미 말소됐습니다. 과거 전세금 5,000,000원을 각각 현재 임차보증금이나 매수인 인수액으로 합산하지 마세요.
• 국민은행·비엔케이캐피탈 권리 확인. 국민은행 근저당이 말소기준이고 후순위 비엔케이캐피탈 근저당은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 입찰 직전 최신 등기사항전부증명서로 권리 변동 여부를 확인하세요.
• 명도와 관리비. 실제 점유자의 퇴거 협의, 인도명령 가능 여부, 관리비 체납액 및 공용부분 관련 부담을 확인하세요.
• 회차별 가격 검토. 신건 723,000,000원과 유찰 시 578,400,000원·462,720,000원의 조건부 가격 시나리오를 구분하세요. 평균 유찰 횟수 0.0회라는 사실도 감안해야 합니다.
• 현장 상태 및 규제. 15층의 실제 조망·향·누수·수리상태를 점검하고, 토지거래허가구역 관련 현행 지정 여부도 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 입찰 전 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리는 합격, 신건 가격은 신중”

교동마을동양파라곤 103동 1501호는 등기 이력이 복잡해 보이지만 현재 주요 권리관계는 비교적 명확합니다. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 비엔케이캐피탈 근저당도 매각으로 소멸합니다. 이미 말소된 과거 근저당권과 전세권을 다시 인수액에 더할 이유는 없습니다. 등기상 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 임대관계가 미상이라는 점에서 점유 및 명도 확인은 필수입니다. 인수액 0원이라는 계산과 아무런 추가 확인 없이 입찰해도 된다는 판단은 다릅니다.

가격 측면에서는 한층 신중해야 합니다. 감정가이자 최저가인 723,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 701,000,000원을 웃돕니다. 2026년 9월 최신 거래가 745,000,000원이라는 점은 참고할 수 있지만, 같은 층의 705,000,000원 거래도 존재합니다. 따라서 신건 가격을 곧바로 저렴하다고 평가하기는 어렵습니다.

결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 신건 가격의 매력은 제한적이라는 것입니다. 유찰이 발생한다면 가격 조건은 개선될 수 있으나, 평균 유찰 횟수가 0.0회인 단지이므로 유찰을 확정적으로 기대해서도 안 됩니다. 점유관계를 확인하고, 최근 평균·최신 거래·같은 층 거래를 함께 반영해 입찰가격을 보수적으로 결정하는 것이 핵심입니다.