수원지방법원 2026타경50738. 경기도 용인시 기흥구 영덕동 흥덕리치안레이크타워 4층 401호가 경매에 나왔습니다. 사건상 물건 용도는 근린시설이고 감정평가서상 이용상태는 업무시설입니다. 철근콘크리트구조 지상 10층 건물의 4층에 위치합니다. 소유자 이영진 명의로 2024년 1월 18일 소유권이전등기가 이루어졌고, 거래가액은 149,800,000원입니다.

권리 흐름은 비교적 명료합니다. 소유권이전과 같은 날 송포농업협동조합이 채권최고액 130,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이것이 말소기준권리입니다. 이후 2026년 2월 국의 압류와 송포농업협동조합의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 이들 등기상 권리는 매각으로 소멸하는 구조이나, 압류와 관련된 조세채권의 배당 우선순위는 별도로 확인해야 합니다.

임차인 하상욱의 전입신고일은 2024년 7월 1일로, 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 확인된 권리관계상 대항력은 없고 매수인이 보증금 5,000,000원을 인수하는 구조로 분석되지 않습니다. 다만 실제 점유 및 명도 상황, 소액임차인 최우선변제 요건은 입찰 전 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

최초 신탁 관련 소유권보존등기는 이미 말소되었고, 현재 소유권은 이영진 명의입니다. 2024.01.18 송포농업협동조합 근저당권이 말소기준권리이며, 이후 기흥세무서의 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

다만 압류등기의 소멸과 관련 조세채무의 배당 문제는 구분해야 합니다. 세금의 법정기일과 채권 성격에 따라 근저당권보다 앞서 배당될 가능성이 있으므로, 실제 배당순위와 배당금은 변동할 수 있습니다. 낙찰자가 압류등기 자체를 인수하는 것으로 해석할 필요는 없지만, 세무 관련 배당 변수는 입찰 전 확인할 사항입니다.

② 임차인 분석 — 전입은 늦지만 점유·배당 확인 필요

실제 임차인은 1명입니다. 임차인 하상욱의 전입신고일인 2024.07.01은 말소기준권리 설정일 2024.01.18보다 늦습니다. 따라서 선순위 대항력 임차인이 아니며, 매수인의 보증금 인수액은 0원으로 분석됩니다.

③ 가격 분석 — 시세 확인 전에는 가격 메리트 보류

이번 경매는 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 155,000,000원이고, 매수인 인수액은 0원이므로 현재 회차의 실질취득액 역시 155,000,000원으로 계산됩니다.

그러나 주변의 비교 가능한 업무·근린시설 실거래가격과 임대수익을 확인하기 전에는 이 가격이 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 과거 소유권이전 거래가액 149,800,000원도 현시점의 적정 시세를 보증하지 않습니다. 특히 상업·업무용 부동산은 입지뿐 아니라 용도, 임차수요, 공실 가능성, 관리비 및 환금성이 가격에 크게 영향을 줍니다.

실질취득액은 각 회차의 최저가로 낙찰되고 매수인 인수액이 0원이라는 가정에 따른 금액입니다. 취득 관련 비용과 명도비 등은 포함하지 않습니다. 유찰 회차와 채권 미배당은 가정 시나리오이며 실제 유찰 또는 해당 금액의 낙찰을 의미하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 155,000,000원 가정)

현재 회차의 최저매각가인 155,000,000원에 낙찰된다고 가정한 추정 배당입니다. 집행비용 2,970,000원을 먼저 공제하고, 송포농업협동조합 근저당권에 채권최고액 기준 130,000,000원을 배당하면 소유자에게 22,030,000원이 남는 구조입니다.

다만 신청채권자의 경매 청구액은 99,000,933원이고, 채권최고액은 130,000,000원이므로 두 금액을 혼동해서는 안 됩니다. 실제 피담보채권액, 조세채권의 우선순위, 소액임차인 최우선변제 여부에 따라 최종 배당금은 달라질 수 있습니다.

집행비용은 추정치이며, 당해세·조세채권의 우선배당과 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 소유자 잔여금은 확정된 수령액이 아닙니다. 매수인 인수액 0원은 확인된 권리관계를 전제로 한 분석입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 용인시 기흥구 영덕동 소재 영덕1동 행정복지센터 서측 인근에 위치합니다. 주변에는 오피스텔, 업무용·상업용 빌딩, 아파트단지 및 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 대상물건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지상 10층 건물 중 4층 401호입니다. 외벽은 석재 등으로 마감되어 있고 새시창, 위생·급배수설비, 소화설비 및 엘리베이터 설비가 있습니다.
• 이용상태. 감정평가서상 업무시설로 이용 중입니다. 사건상 근린시설 분류와 실제 이용상태를 함께 확인해야 합니다.
• 토지. 일반상업지역, 도시지역, 흥덕택지 지구단위계획구역 및 성장관리권역에 해당합니다. 토지의 지목은 대이고, 토지이용상황은 업무용입니다.
• 도로. 북측 중로1류 및 남측 중로2류 보행자도로와 접합니다. 토지 특성상 중로각지로 분류됩니다.
• 공시지가. 3,342,000원/㎡이며, 토지 전체 면적은 1,852.4㎡입니다. 이는 개별 호실의 토지 지분 면적을 의미하지 않습니다.
• 규제. 택지개발지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등의 지정 사항이 있습니다. 허가구역의 대상·용도 조건은 실제 거래 전에 확인해야 합니다.
• 공부상 상태. 감정평가서상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 업무·상업시설이 혼재한 입지는 업무 및 근린시설 수요를 기대할 수 있는 환경이지만, 개별 호실의 공실 가능성이나 매각 소요기간은 별도로 검토해야 합니다. 실제 임대차 현황과 주변 유사 호실의 거래사례가 중요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 용도 확인. 사건상 근린시설과 감정상 업무시설의 관계를 건축물대장 및 현장 이용상태와 대조하세요. 가능한 업종과 실제 임대수요를 확인해야 합니다.
• 임차인 점유·명도. 임차인 하상욱의 점유 부분은 4층 401호 23.4600㎡입니다. 대항력이 없더라도 실제 점유 현황, 계약 상태 및 인도 가능 시점은 확인해야 합니다.
• 보증금·우선변제. 보증금 5,000,000원, 월차임 385,000원, 전입신고일 2024.07.01을 확인하고, 확정일자와 배당요구 및 소액임차인 최우선변제 요건을 검토하세요.
• 조세채권. 2026.02.03 기흥세무서장의 압류가 있습니다. 압류등기는 매각으로 소멸하는 구조이나 세금의 법정기일과 우선배당 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 피담보채권액. 송포농업협동조합의 채권최고액 130,000,000원과 경매 청구액 99,000,933원을 구분하고, 실제 채권잔액과 배당요구 내역을 확인하세요.
• 시세 검증. 유사한 근린·업무시설의 최근 실거래, 현재 매물 호가, 임대료와 공실 상황을 확인해 155,000,000원이라는 신건 가격을 평가하세요.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 124,000,000원, 2회 유찰 시 99,200,000원을 기준으로 실질취득액과 투자자금 계획을 다시 검토하세요. 유찰 가능성이나 유찰 후 낙찰 가능성을 확정적으로 전제해서는 안 됩니다.
• 관리비·운영비. 체납 관리비, 공용부분 관리비, 실제 임대료 수취 여부, 관리규약 및 추가 비용을 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트”

이 물건의 장점은 말소기준권리가 명확하고 매수인 인수액이 0원으로 분석된다는 점입니다. 확인된 임차인 하상욱은 근저당 설정 이후 전입한 임차인으로 대항력이 없고, 국의 압류와 경매개시결정도 등기상 매각으로 소멸하는 구조입니다.

하지만 국 압류에 따른 조세채권의 우선배당 여부, 임차인의 최우선변제 가능성, 실제 점유 및 명도 상태는 최종 확인해야 합니다. 또한 근린시설·업무시설이라는 물건 특성상 주변 거래가격과 임대수익이 충분히 검증되지 않은 상황에서 감정가 155,000,000원을 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.

현재 회차의 실질취득액은 155,000,000원이며, 유찰 시 124,000,000원, 99,200,000원으로 낮아지는 시나리오가 있습니다. 다만 유찰에 따른 가격 인하 자체가 투자 매력을 보장하지는 않습니다.

결론은 권리 인수 부담은 낮지만, 가격과 활용 가능성은 검증이 필요한 물건입니다. 신건에서 서둘러 응찰하기보다 조세·임차인 관련 사항을 확인하고, 주변 실거래와 임대수익을 근거로 적정 입찰가를 산정하는 접근이 적절합니다.