수원지방법원 2024타경64746. 경기도 광주시 태전동의 '햇길터' 다동 4층 402호가 경매에 나왔습니다. 전용면적은 61.05㎡, 건물은 2013년 준공된 8세대 규모의 다세대주택입니다. 감정가 170,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저매각가가 119,000,000원으로 내려왔습니다. 등기부에는 현대캐피탈 근저당권과 이후 설정된 여러 근저당권, 가압류가 나타나지만, 말소기준권리 이후의 담보권과 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부보다 점유·임대차관계에 있습니다. 매각물건명세서에는 “다세대주택으로 이용중이며, 임대차관계는 미상임”이라고 기재되어 있습니다. 감정평가서에서도 임대관계를 확인하지 못했습니다. 따라서 등기상 인수권리가 없다는 판단과 대항력 있는 임차인이 존재하지 않는다는 판단은 전혀 다릅니다. 이 구분이 이번 물건의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2024타경64746 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 고불로 110-5, 다동 4층 402호 (태전동, 햇길터) |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 61.05㎡ · 4층 건물 중 4층 |
| 건물 규모 / 준공 | 햇길터(다동) · 8세대 · 2013.05.21 준공 |
| 소유자 | 신혜진 (단독소유) |
| 감정가 | 170,000,000원 |
| 최저매각가 | 119,000,000원 (감정가의 70%, 1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 현대캐피탈 주식회사 / 123,906,522원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 말소기준권리 | 2018.04.27 현대캐피탈 근저당권 (채권최고액 158,600,000원) |
| 임대차관계 | 미상 · 점유자 및 선순위 임차인 확인 필요 |
| 건물 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위 권리는 소멸, 임차인은 별도 확인
말소기준권리는 2018.04.27 접수된 을구 14번 현대캐피탈 근저당권입니다. 채권최고액은 158,600,000원이며 채무자는 신혜진입니다. 이전에 설정되었던 주요 근저당권들은 이미 말소되었고, 현재 분석 대상인 후순위 근저당권과 가압류는 해당 말소기준권리 이후에 설정되어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
특히 을구 16번 근저당권은 2018.06.22 문홍태 명의로 설정되었으나, 2019.02.07 최정례에게 이전된 이력이 있습니다. 따라서 동일 근저당권의 이전을 별도의 신규 담보권으로 중복 계산해서는 안 됩니다. 을구 18번과 19번은 최정례 명의로 별도 설정된 근저당권입니다.
대항력이 있는 임차인이 발견되고 보증금이 낙찰가를 초과한다면, 매수인의 실질취득액은 낙찰가뿐 아니라 배당받지 못해 인수해야 하는 보증금까지 포함해 계산해야 합니다. 선순위 보증금 전액을 인수하는 조건에서는 낙찰가가 낮아져도 인수액이 늘어나 실질취득액이 보증금 수준으로 유지될 수 있습니다. 이 사건은 해당 보증금 자체가 확인되지 않았으므로 그런 위험의 규모를 금액으로 확정할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 1.19억이지만 최신 시세는 확인되지 않았다
확인된 햇길터(다동)의 실거래는 2024년 8월 1건입니다. 전용면적은 대상과 같은 61.05㎡이고, 거래금액은 170,000,000원입니다. 그러나 거래 층은 1층이며 경매 대상은 4층입니다. 비교 대상이 한 건에 불과하고 거래 시점도 오래되어, 이 가격을 2026년 현재의 확정 시세로 보기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.08 | 61.05㎡ | 1층 | 170,000,000원 |
| 확인 거래 평균 | 61.05㎡ | 1건 | 170,000,000원 |
| 경매 최저매각가 | 61.05㎡ | 4층 | 119,000,000원 |
| 최저가 / 비교 거래 | — | 2024.08 기준 | 70.0% |
최저가 119,000,000원은 확인된 거래금액 170,000,000원의 70.0%입니다. 감정가와 비교 거래가가 같아 외형상 할인폭은 분명합니다. 하지만 과거 거래 대비 70%라는 사실만으로 현재 시장가격보다 저렴하다고 판단할 수는 없습니다.
단지 규모도 중요한 변수입니다. 햇길터(다동)는 8세대 규모로, 대단지 아파트처럼 충분한 거래 사례를 지속적으로 확보하기 어려운 유형입니다. 이 때문에 동일 건물의 과거 거래가격만으로 매각 가능한 가격과 환금성을 평가하는 데 한계가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 119,000,000원 가정)
현재 최저매각가 119,000,000원에 낙찰된다는 가정에서 집행비용은 2,466,000원, 채권자 배당 가능금액은 116,534,000원으로 추정됩니다. 말소기준권리자인 현대캐피탈에 해당 금액이 배당되고, 후순위 채권자와 소유자에게는 잔여 배당금이 없는 구조입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,466,000원 |
| 1. 을구 14 · 현대캐피탈 근저당 | 158,600,000원 | 116,534,000원 |
| 2. 을구 16 · 근저당 (최정례 이전) | 22,500,000원 | 0원 |
| 3. 을구 18 · 최정례 근저당 | 22,500,000원 | 0원 |
| 4. 을구 19 · 최정례 근저당 | 30,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 20 · 김성희 근저당 | 22,500,000원 | 0원 |
| 6. 갑구 5 · 서민금융진흥원 가압류 | 6,654,122원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 262,754,122원 | 116,534,000원 |
| 채권 미배당 합계 | — | 146,220,122원 |
채권최고액 및 가압류 청구금액 기준의 단순 배당 추정입니다. 현대캐피탈의 실제 경매 청구액은 123,906,522원이며, 표의 158,600,000원은 근저당 채권최고액입니다. 집행비용·당해세·임차인 최우선변제 등이 실제 배당액을 변경할 수 있습니다.
회차별 배당 시나리오 — 가격은 내려가도 미배당은 늘어난다
| 매각 회차 | 최저가 | 채권자 배당 | 채권 미배당 | 등기상 인수 추정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 (1회 유찰 · 70%) | 119,000,000원 | 116,534,000원 | 146,220,122원 | 0원 추정 |
| 2회 유찰 (49%) | 83,300,000원 | 81,400,600원 | 181,353,522원 | 0원 추정 |
| 3회 유찰 (34.3%) | 58,310,000원 | 56,860,420원 | 205,893,702원 | 0원 추정 |
매각가가 낮아질수록 채권자 미배당은 늘어나지만, 등기상 소멸할 채무가 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다. 다만 위 회차별 인수액은 확인되지 않은 임대차관계를 반영하지 않은 추정치입니다. 대항력 있는 선순위 임차인이 확인되면 낙찰가와 미배당 보증금을 합한 실질취득액으로 다시 비교해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 중대동 소재 광남초등학교 남서측 인근입니다. 주변에 다세대주택, 소규모 공업용 건물, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하며 학교·관공서·생활편의시설이 소재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황 역시 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트조, 철근콘크리트 경사슬래브 지붕의 4층 건물 중 4층 402호입니다. 외벽은 치장벽돌 등으로 마감되었고 하이샷시 창호, 난방·위생·급배수·전기설비가 구비되어 있습니다.
- 도로·토지. 사다리형 평지의 다세대주택 부지로 이용 중이며 동측으로 폭 4~5m 내외 포장도로와 접합니다. 감정평가상 포장·관리상태는 양호합니다.
- 용도·규제. 제1종일반주거지역·도시지역에 해당합니다. 자연보전권역·특별대책지역·토지거래계약에관한허가구역 등으로 표시되어 있습니다. 공시지가는 841,900원/㎡입니다. 구체적인 규제 적용 여부는 입찰 전 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다. 다만 이는 내부 하자나 실제 점유상태의 확인을 의미하지 않습니다.
- 환금성. 8세대 규모의 다세대주택으로, 확인된 동일 건물 실거래는 2024.08의 1건입니다. 거래 표본이 적어 재매각에 소요될 시간과 적정 매각가격의 불확실성을 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임대차관계 확인이 최우선. 매각물건명세서에 임대차관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 실제 점유자가 누구인지, 임대차계약이 존재하는지, 보증금과 전입일·확정일자가 언제인지 확인해야 합니다.
- 선순위 대항력 검토. 2018.04.27 말소기준권리 이전에 대항요건을 갖춘 임차인이 확인된다면 보증금의 미배당 인수 가능성을 별도로 분석해야 합니다. 임차인의 보증금과 배당 가능액이 확인되기 전에는 실질취득액을 확정하지 마세요.
- 최저가만으로 가격 메리트 판단 금지. 최저가 119,000,000원은 2024년 거래금액의 70%지만 최근 시세를 입증하는 거래가 충분하지 않습니다. 현재 주변의 유사 다세대 거래와 실제 매도 가능가격을 확인해야 합니다.
- 4층의 실제 상태 확인. 대상은 4층 건물의 최상층에 해당합니다. 옥상 방수, 누수 흔적, 단열, 창호 및 내부 수선 필요 여부를 현장에서 점검하는 것이 중요합니다.
- 점유·명도 비용 검토. 실제 점유자가 확인되지 않은 상태입니다. 명도 협의 가능성과 점유 형태에 따른 절차·비용을 사전에 검토해야 합니다.
- 후순위 권리와 배당 확인. 현대캐피탈 근저당권, 최정례에게 이전된 을구 16번 근저당권, 기타 후순위 근저당권과 가압류의 말소 및 배당 순서를 원본 등기부와 배당 관련 서류로 재확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 공용관리비와 당해세 등 매수인에게 영향을 줄 수 있는 비용을 확인하고, 단순 배당 추정과 실제 정산의 차이를 고려해야 합니다.
- 규제·공부 확인. 제1종일반주거지역, 자연보전권역, 토지거래계약에관한허가구역 등의 적용 사항과 건축물대장·대지권·공부 현황을 입찰 전에 대조해야 합니다.
- 매각기일 전 원본 확인. 2026.11.02 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 기일 변경 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 낙찰가보다 먼저 확인할 것은 임차인”
광주 햇길터 다동 402호는 감정가 170,000,000원에서 한 차례 유찰되어 119,000,000원까지 내려온 다세대주택입니다. 현대캐피탈의 2018.04.27 근저당권을 말소기준으로 후순위 근저당권과 가압류가 정리되는 구조이며, 등기상 확인된 후순위 채무의 매수인 인수는 0원으로 추정됩니다.
그러나 실제 임대차관계가 미상이라는 점이 권리분석의 결론을 제한합니다. 대항력 있는 선순위 임차인이 확인될 경우 현재의 실질취득액 추정은 달라질 수 있습니다. 더욱이 가격 비교의 근거는 2024년 8월 1층 거래 170,000,000원 한 건뿐입니다. 이를 근거로 현재 4층 물건이 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
종합 판단은 C등급, 조건부 검토입니다. 가격은 감정가 대비 낮아졌지만, 임대차관계와 최근 시장가격의 확인이 부족하고 8세대 다세대주택의 환금성도 고려해야 합니다. 권리관계 확인 전 입찰 보류, 선순위 임차인 여부 확인 후 실질취득액 재산정, 최신 유사 거래 확인 후 입찰가 결정이 적절한 접근입니다.
