수원지방법원 2026타경50806. 수원시 권선구 세류동에 있는 21하우징 3층 302호입니다. 감정평가서상 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로, 철근콘크리트구조 지상 5층 건물에 속한 주택입니다. 소유자 허선은 2022.05.31 소유권을 이전받았으며 등기상 거래가액은 230,000,000원입니다.

이 사건은 단순히 근저당이나 가압류가 매각으로 지워지는 일반적인 경매와 다릅니다. 가압류보다 먼저 성립한 임차권이 있고, 임차보증금과 신청채권이 동일하다는 매각물건명세서 기재, 그리고 대항력 포기·임차권말소 확약까지 함께 읽어야 합니다. 결론을 바꾸는 핵심 문서는 인수조건변경 확약서입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심

이 사건에서 말소기준권리로 제시된 것은 2025.12.08 경기신용보증재단의 가압류입니다. 그보다 먼저 김형중은 2022.09.29 전입 및 점유를 시작했고, 확정일자는 2022.09.05입니다. 2024.06.07에는 임차보증금 230,000,000원의 주택임차권등기도 마쳤습니다.

따라서 확약이 없다면 이 임차권은 매수인이 미배당 보증금을 인수할 수 있는 선순위 권리입니다. 경기신용보증재단 가압류와 주택도시보증공사 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 있지만 실질 인수는 0원

김형중은 원래 선순위 임차권자로서 대항력을 갖추고 있습니다. 보증금 230,000,000원이 낙찰가보다 클 경우, 확약이 없었다면 매각대금에서 배당되지 않은 잔액을 매수인이 부담할 수 있습니다. 이때 낙찰가가 내려가더라도 미배당 보증금이 늘어나 실질취득 부담은 보증금 수준으로 수렴할 수 있습니다.

하지만 본건은 신청채권자의 대항력 포기와 임차권등기 말소 동의가 명시된 확약서가 제출되었습니다. 따라서 해당 보증금의 룰상 인수 가능액과 확약 적용 후 실질 인수액을 반드시 구분해야 합니다.

③ 매각가격과 실질취득 — 유찰돼도 확약 효과 확인

현재 감정가와 최저매각가는 모두 265,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이며, 감정가의 100%에서 시작합니다. 감정가 대비 가격 조정만으로 투자성이 확보되는 것은 아닙니다.

확약 전 인수 추정액은 각 회차의 원래 권리분석 시나리오상 금액입니다. 2026.09.30 확약이 유효하게 적용되는 해당 임차보증금의 실질 인수액은 0원입니다. 실질취득 추정은 매각가와 임차보증금 인수액을 기준으로 하며, 취득세·등기비용·명도비용 등 별도 비용은 포함하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 265,000,000원 가정)

위 예상배당은 제시된 신건 배당 시뮬레이션입니다. 주택도시보증공사의 신청채권 230,000,000원과 임차권등기 채권은 매각물건명세서상 동일채권이므로 서로 독립된 보증금으로 합산할 수 없습니다. 신청채권자에게 별도로 배정된 배당액 0원도 그 자체로 매수인의 보증금 인수를 의미하지 않습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 수원시 권선구 세류동 소재 세류초등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트·단독주택·다가구주택·연립주택·다세대주택·상가 등이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 근거리에 수인분당선 매교역 및 1호선 수원역이 소재해 대중교통 사정은 무난한 편입니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 지상 5층 건물의 3층 302호입니다. 외벽은 석재 붙임 등으로 마감되었으며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
• 도로. 부지 남동측에 폭 약 3미터 포장도로가 접하지만, 인접지를 통해 동측 도로로 출입하는 구조입니다. 실제 차량 진출입과 통행 관계를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
• 토지이용규제. 도시지역·제2종일반주거지역·과밀억제권역이며, 비행안전제5구역과 도시교통정비지역 등에 해당합니다. 외국인 등 대상의 토지거래계약 허가구역 지정사항도 있습니다.
• 민간임대주택. 2022.05.31 민간임대주택등기가 되어 있습니다. 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 사항이 기재되어 있으므로 경매 후 등기 및 임대사업자 의무의 처리 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 단지형 다세대주택으로 인접한 21하우징 건물들과 단지를 형성합니다. 개별 호수의 상태·주차·진출입 여건과 주변 거래가격을 함께 검토해야 하며, 아파트 수준의 환금성을 전제해서는 안 됩니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.09.30 인수조건변경 확약서의 대항력 포기·임차권등기 말소 동의·잔존 보증금 인수 제외 문구를 확인하세요. 해당 내용이 최종 매각조건에 반영되었는지도 대조해야 합니다.
• 동일채권 중복 여부. 김형중의 임차보증금 230,000,000원과 주택도시보증공사의 신청채권 230,000,000원이 동일채권이라는 매각물건명세서 내용을 확인하고 중복 계산을 피하세요.
• 등기부 권리 대조. 말소기준으로 제시된 경기신용보증재단 가압류뿐 아니라 임차권등기, 민간임대주택등기 및 근저당권 관련 등기사항을 최신 등기부 원본으로 재확인하세요. 특히 근저당권 집계가 있는 만큼 그 등기 순위와 실제 존속 여부를 확인해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 김형중의 전입 및 점유개시 이력은 확인되지만, 현재 실제 점유자와 인도 가능 상태는 별도 확인해야 합니다. 확약에 따른 보증금 인수 면제와 실제 명도 완료는 구분해야 합니다.
• 시세 검증. 세류동 소재 유사 연식·면적·층·주차 조건의 다세대 실거래와 현재 매물을 대조해 응찰가를 산정하세요. 소유자의 2022년 거래가액을 현재 시세로 그대로 적용해서는 안 됩니다.
• 유찰 시나리오. 최저가 212,000,000원 및 169,600,000원 시나리오에서도 확약의 유효성을 전제로 실질 인수 0원을 적용하되, 감정가 대비 할인율만으로 저가 매수라고 결론 내리지 마세요.
• 민간임대주택·도로 확인. 민간임대주택 등록 관련 의무, 인접지를 통한 출입 관계 및 건물 관리상태를 확인하세요.
• 추가비용 점검. 미납 관리비, 취득 관련 비용, 당해세 및 명도비용 등 실제 취득 부담을 따로 계산하세요.

맺으며 — “인수 0원과 저가 낙찰은 다르다”

이 사건의 핵심은 230,000,000원 선순위 임차보증금입니다. 임차인 김형중의 전입과 확정일자는 말소기준권리보다 앞서 있어 일반적인 권리분석만으로는 인수 위험을 경계해야 합니다. 그러나 2026.09.30 제출된 인수조건변경 확약서가 그 판단을 바꿉니다. 신청채권자가 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의함에 따라 해당 임대차보증금의 미배당 잔액은 매수인이 인수하지 않는 조건입니다.

따라서 권리상 중요한 위험은 확약으로 해소되는 구조입니다. 하지만 신건 최저매각가가 265,000,000원이고 비교 가능한 최근 실거래 근거가 확인되지 않는 상황에서 가격 메리트까지 인정할 수는 없습니다. 민간임대주택등기, 근저당 관련 사항, 실제 점유·명도 조건도 최종 확인해야 합니다.

결론은 조건부 권리 안정, 가격 판단 보류. 이 물건은 보증금 액면보다 확약서의 효력과 범위를 먼저 검증하고, 그다음에 실제 시세와 실질취득 부담을 비교해야 하는 경매입니다.