수원지방법원 2026타경50856. 경기도 화성시 동탄구 영천동에 위치한 더퍼스트타워쓰리 1층 근린생활시설입니다. 소유자 김동기는 2024.01.26 이 부동산을 거래가액 316,732,625원에 취득했습니다. 이후 2024.04.09 와부농업협동조합에 채권최고액 611,000,000원의 근저당권을 설정했고, 해당 채권자가 임의경매를 신청했습니다.

등기상 권리 흐름은 비교적 명확합니다. 기존 국민은행 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 경매를 신청한 와부농업협동조합의 근저당권이 말소기준권리입니다. 임차인 최정의는 그 이후 신고된 점유자로 대항력이 없는 것으로 조사됐습니다. 다만 실제 영업 중인 상가이므로 등기상 권리의 소멸과 점포 인도·명도 문제는 구분해야 합니다.

특히 본건에는 125호 공동담보가 설정돼 있고, 매각물건명세서에는 목록 1, 2 일괄매각 및 벽체 구분 없이 일체 사용한다는 기재가 있습니다. 따라서 권리보다도 매각 대상의 물리적 범위와 영업시설 인수 조건을 확인하는 작업이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임차인의 점유는 확인 대상

권리분석의 출발점은 2024.04.09 와부농업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 611,000,000원이며 125호가 공동담보로 기재돼 있습니다. 이 근저당권은 매각으로 소멸할 권리이고, 이후의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸합니다.

기존에 설정됐던 국민은행 근저당권 242,400,000원은 2024.04.09 해지를 원인으로 이미 말소됐습니다. 과거 생보부동산신탁 및 대신자산신탁 명의로 설정됐던 신탁등기도 등기상 말소된 상태입니다. 따라서 과거 신탁 이력 자체를 현재 살아 있는 인수 권리로 계산하지 않습니다.

② 임차인 분석 — 보증금은 있지만 현재 산정 인수액은 0원

실제 임차인은 1명으로 확인됩니다. 임차인 최정의의 신고일인 2024.06.28은 말소기준권리 설정일인 2024.04.09 이후입니다. 조사상 대항력이 없는 임차인으로 분류되어 있으며, 현재 배당·인수 분석에서 매수인에게 승계되는 보증금은 0원입니다.

다만 이 물건은 근린생활시설입니다. 상가 임차인의 대항력은 단순 전입신고뿐 아니라 실제 점유 및 사업자등록 등 관련 요건의 충족 여부를 확인해야 합니다. 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않았으므로 우선변제권이 없다고 단정할 수는 없습니다. 현재의 인수액 0원은 조사된 권리관계에 따른 판단입니다.

③ 가격 분석 — 시세 확인 전에는 신건 응찰 판단 보류

현재 감정가와 최저매각가는 모두 654,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로 감정가의 100%에서 매각이 시작됩니다. 그러나 동일 건물이나 인근의 비교 가능한 근린생활시설 실거래 가격이 확인되지 않아 이 금액을 시장가격보다 낮다고 평가할 근거는 없습니다.

특히 근린생활시설은 주거용 부동산과 달리 실제 임대수익, 공실 위험, 점포 위치, 전면 노출, 영업 가능성, 관리비와 같은 요소가 가격에 직접 영향을 미칩니다. 감정가만으로 환금성이나 수익률을 판단해서는 안 됩니다.

유찰 시 최저매각가는 낮아지지만 최저가 인하가 곧 시세 대비 저평가를 의미하지는 않습니다. 각 회차의 응찰 여부는 해당 시점의 비교 매매사례 및 임대수익을 확인한 뒤 판단해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 654,000,000원 가정)

채권최고액을 기준으로 한 단순 예상배당입니다. 신청채권자의 청구액 494,828,207원과 채권최고액 611,000,000원은 서로 다른 금액입니다. 실제 확정 채권액, 공동담보 배당관계, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액과 소유자 잔여액이 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시 배당 구조 — 미배당과 매수인 인수는 다르다

1회 유찰 시 채권자 미배당 추정액은 95,432,000원, 2회 유찰 시에는 199,025,600원으로 증가합니다. 그러나 이는 채권자의 배당 부족액이며, 매수인이 추가로 떠안는 채무가 아닙니다. 매각으로 소멸하는 근저당권의 미배당 잔액은 매수인에게 자동 승계되지 않습니다.

⑥ 입지·이용상태·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 화성시 영천동 소재 치동중학교 북동측 인근. 주변에 지식산업센터와 근린생활시설 등이 소재하며 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 이용상태. 124호와 125호를 벽체 구분 없이 근린생활시설인 라홍방 마라탕으로 이용 중입니다. 개별 호실 경계와 시설의 소유관계를 확인해야 합니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 17층 건물 내 1층. 외벽은 복합판넬 마감, 내부는 인테리어 및 타일 마감 등이 확인됩니다.
• 설비. 위생·급배수설비, 승강기, 소방설비 및 지하주차장설비 등이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 서측 대로3류(폭 25~30m), 동측 및 북측 중로3류(폭 12~15m)에 접합니다.
• 토지. 준주거지역, 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 성장관리권역 및 벤처기업육성촉진지구 등에 포함됩니다. 공시지가는 1,943,000원/㎡입니다.
• 규제. 철도보호지구·도로구역 등 관련 제한사항이 있으며, 토지거래계약 허가구역 기재도 있습니다. 허가대상자 및 용도에 따른 실제 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고, 위반건축물로 표시되지 않았습니다. 다만 벽체 구분 없는 점포 이용과 매각 범위는 별도 확인 대상입니다.
• 환금성. 주변 지식산업센터와 근린생활시설의 수요에 영향을 받는 상업용 부동산입니다. 매매사례·공실률·실제 임대료 검증 전에는 환금성이 우수하다고 단정할 수 없습니다.

⑦ 입찰 전 확인할 사항

• 매각 범위. 목록 1, 2 일괄매각의 실제 대상을 매각물건명세서와 감정평가서에서 확인하세요. 124호 및 125호의 구분과 면적을 특히 대조해야 합니다.
• 공동담보. 와부농업협동조합 근저당권에 125호 공동담보가 기재돼 있습니다. 공동담보물의 매각 및 배당관계가 실제 권리처리에 어떤 영향을 주는지 확인해야 합니다.
• 임차인 대항요건. 최정의의 신고일은 2024.06.28이며 대항력 없는 임차인으로 조사됐습니다. 상가의 사업자등록, 점유개시, 확정일자, 배당요구 및 관련 원본 기록을 확인하세요.
• 영업·명도. 라홍방 마라탕으로 사용 중이므로 영업시설, 집기, 인테리어, 점포 반환 및 인도 협의에 따른 비용을 검토하세요.
• 가격. 동일 건물 또는 인근 근린생활시설의 실제 거래가격과 임대사례를 확보하고, 감정가 654,000,000원의 적정성을 확인하세요.
• 임대수익. 조사된 보증금 20,000,000원, 차임 2,500,000원을 기준으로 실제 계약조건, 미납 차임, 관리비 및 공실 가능성을 점검하세요.
• 관리비·세금. 공용부분 관리비 체납, 당해세 및 우선변제 가능성이 있는 채권을 확인하세요.
• 매각기일. 2026.11.02 매각 진행 여부와 변경·취하·정지 여부를 법원 공고에서 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 공동담보 관련 기록을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “권리는 말소형, 가격과 매각 범위는 확인형”

이 사건은 2024.04.09 와부농업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조입니다. 실제 임차인은 1명이며, 조사된 신고일이 말소기준권리 이후이므로 현재 권리분석상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 이 물건의 주된 검토 사항은 단순한 권리 인수 여부가 아닙니다. 124호·125호의 벽체 없는 일체 사용, 목록 1, 2 일괄매각, 125호 공동담보, 영업 중인 상가 임차인의 점유관계가 함께 존재합니다. 이를 정확히 확인하지 않고 가격만 보고 응찰하는 것은 위험합니다.

현재 최저매각가는 654,000,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 신건 가격이 저렴하다는 결론은 내릴 수 없습니다. 1회 유찰 시 523,200,000원, 2회 유찰 시 418,560,000원으로 최저가가 낮아지는 시나리오도 제시되지만, 가격이 내려간다는 이유만으로 매력적인 투자라고 평가할 수는 없습니다.

결론은 권리 인수 위험은 낮게 산정되지만, 상가 특유의 점유·공동담보·매각 범위 확인이 필요하고, 가격 적정성 검증 전에는 입찰 판단을 보류하는 것이 합리적이라는 것입니다.