수원지방법원 2026타경50950. 화성시 병점역 남동측에 위치한 병점역효성해링턴플레이스 107동 304호 오피스텔입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 114,000,000원인 신건으로, 등기상 근저당권 없이 중소기업은행 가압류가 말소기준권리가 되는 구조입니다. 그러나 이 물건은 근저당권 유무보다 2014년부터 전입한 임차인의 지위가 훨씬 중요합니다. 임차인 오원준은 2025년 가압류보다 앞선 2014.09.17 전입했고, 매각물건명세서에는 배당에서 전액 변제되지 않은 임차보증금 잔액을 매수인이 인수한다는 주의 문구가 있습니다.

더욱 눈여겨볼 대목은 임차인 오원준이 강제경매 신청채권자 오원준과 동일인이라는 점입니다. 신청채권액과 명세서에 적힌 임차보증금이 모두 92,000,000원으로 일치합니다. 가장임차인 또는 관계인 여부에 대한 의문은 확인할 필요가 있지만, 동일인이라는 사실만으로 임대차를 허위라고 단정할 수는 없습니다. 입찰에 앞서 임대차 성립 경위와 실제 보증금 지급, 배당요구 및 권리 인수 범위를 확인하는 것이 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류보다 앞선 임차인이 핵심

등기부상 2013년 신탁등기 및 2019년 압류는 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2025.03.28 중소기업은행 가압류입니다. 이 가압류와 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.

하지만 오원준의 전입신고일은 2014.09.17로 말소기준권리보다 앞섭니다. 임차인에게 대항력이 있는 것으로 조사됐고, 명세서에도 보증금 잔액의 매수인 인수를 명시하고 있습니다. 따라서 등기상 권리가 말소된다는 사실과 임차보증금을 인수하지 않는다는 판단은 전혀 다릅니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 인수주의

오원준은 2026.04.15 배당요구를 한 것으로 확인됩니다. 다만 확정일자가 확인되지 않아 구체적인 우선변제 순위까지 확정할 수는 없습니다. 명세서의 보증금 잔액 인수 문구를 기준으로 매수인 부담 가능성을 판단해야 합니다.

③ 실질취득금액 — 최저가만큼 싸게 사는 구조가 아니다

현재 회차 매각대금 114,000,000원을 가정한 배당에서는 중소기업은행 가압류 채권에 42,660,574원, 신청채권자 오원준에게 68,943,426원이 배당될 것으로 추정됩니다. 오원준의 보증금 92,000,000원과 대비하면 23,056,574원이 남습니다. 이 잔액이 대항력 있는 임차보증금으로 매수인에게 승계된다면 다음과 같습니다.

더 큰 문제는 유찰 이후입니다. 최저매각가가 낮아지더라도 임차인에게 배당되는 돈이 함께 줄어들면, 그만큼 매수인이 인수할 보증금 잔액이 늘어날 수 있습니다. 실제 제시된 회차별 배당 추정은 다음과 같습니다.

위 실질취득금액은 각 회차별 배당 부족액이 대항력 있는 임차보증금 잔액과 일치하고 전액 매수인에게 인수된다는 가정에 따른 계산입니다. 실제 매각대금, 집행비용, 배당 순위 및 법원의 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

특히 1회·2회 유찰 시 낙찰가가 보증금 92,000,000원 이하로 내려가더라도, 선순위로 배당되는 가압류 채권과 집행비용이 존재하는 추정 구조이므로 실질취득금액이 보증금 92,000,000원으로 단순히 고정되지는 않습니다. 현재 배당 시나리오에서는 유찰로 낮아진 낙찰대금 상당 부분이 늘어난 인수부담으로 상쇄됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 114,000,000원 가정)

집행비용 및 배당금액은 추정치입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 미배당액은 매각대금 배분액에 포함되지 않는 별도 잔액이며, 실제 임차보증금 인수액은 최종 배당 및 권리 확인에 따라 결정됩니다.

⑤ 가격 판단 — 실질취득액을 기준으로 검토

감정평가액은 114,000,000원이지만 현재 회차에서 임차보증금 잔액까지 인수하면 예상 실질취득액은 137,056,574원입니다. 이는 감정가보다도 높은 실제 자금부담입니다.

가격 경쟁력을 판단할 때는 병점역 인근 유사 오피스텔의 최신 실거래와 최근 거래 흐름을 기준으로 실질취득금액 137,056,574원을 비교해야 합니다. 현재 확인된 금액만으로 실거래 시세 대비 할인 여부를 판단할 수 없으며, 최저매각가가 114,000,000원이라는 이유만으로 저렴하다고 평가해서는 안 됩니다.

소유권 취득 당시 거래가액은 122,000,000원으로 확인되지만, 이는 2014년 거래금액이므로 현재 시세를 대체할 수 없습니다. 시세 검증과 함께 임차보증금의 실제 인수 범위를 확정하는 것이 선행돼야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 병점역 남동측 인근에 위치합니다. 쇼핑센터, 점포, 아파트, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하며 주변에 노선버스 정류장과 전철역이 있어 대중교통 사정이 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 11층 건물의 3층 오피스텔입니다. 급·배수, 위생, 난방, 도시가스, 소화 및 승강기 설비가 있습니다.
• 토지·도로. 준주거지역에 속하며 중로1류 및 중로3류 도로에 접합니다. 개별공시지가는 2,839,000원/㎡입니다.
• 규제. 성장관리권역, 비행안전제2구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등과 관련됩니다. 상대보호구역 저촉 및 토지거래계약 허가구역 관련 사항도 기재돼 있어 실제 적용 범위를 확인해야 합니다.
• 환금성. 병점역 인접성과 대중교통 여건은 긍정적이지만, 오피스텔은 아파트와 임대수요·대출·환금성 특성이 다를 수 있습니다. 실제 거래가격과 임대수요 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 실제 금액. 매각물건명세서에 기재된 92,000,000원의 임대차계약서, 지급 증빙 및 보증금 반환채권의 실재 여부를 확인하세요.
• 신청채권자와 임차인의 동일성. 오원준이 임차인과 강제경매 신청채권자로 동시에 등장하는 경위를 확인하고, 해당 채권과 보증금이 동일한 채권인지 검토하세요.
• 우선변제 및 대항력. 전입일은 2014.09.17로 확인되지만 확정일자는 미상입니다. 점유 사실, 대항력 유지, 우선변제 순위 및 실제 인수 범위를 확인하세요.
• 배당표 원본 대조. 현재 추정에서는 오원준에게 68,943,426원이 배당되며 23,056,574원이 남습니다. 배당순위 및 예상배당액을 법원 서류와 대조해야 합니다.
• 유찰 후 총취득원가. 1회·2회 유찰 시에도 실질취득액이 크게 줄지 않는 시나리오입니다. 매 회차 낙찰가와 미배당 인수액을 함께 계산하세요.
• 점유·명도. 대항력 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않으면 인도와 명도에 영향을 줄 수 있습니다. 점유관계와 인도 조건을 사전에 확인하세요.
• 관리비·세금. 체납관리비 중 매수인에게 승계될 수 있는 부분, 당해세 및 기타 추가 부담을 확인하세요.
• 시세 검증. 병점역 인근 유사 오피스텔의 최근 실거래 및 임대 거래를 확인하고 실질취득금액을 기준으로 가격 경쟁력을 판단하세요.
• 최종 원본 확인. 입찰 직전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차관계 및 법원 사건 진행상황을 다시 확인하세요.

맺으며 — “낙찰가보다 보증금 잔액을 먼저 보라”

이 물건은 가압류가 소멸한다는 이유만으로 권리가 깨끗하다고 판단할 수 없습니다. 말소기준권리보다 앞선 전입신고를 갖춘 대항력 있는 임차인 오원준이 존재하며, 매각물건명세서에서도 미배당 임차보증금의 매수인 인수를 경고하고 있습니다.

신건 최저가는 114,000,000원이지만 제시된 배당 추정에 따라 보증금 부족액 23,056,574원을 인수할 경우, 실질취득액은 137,056,574원입니다. 2회 유찰 가정에서도 실질취득액은 136,373,854원 수준으로, 유찰에 따른 낙찰가 인하 효과가 인수부담 증가로 대부분 상쇄됩니다.

여기에 신청채권자와 임차인이 동일인이라는 특수성, 확정일자 및 실제 임대차관계의 확인 필요성까지 있습니다. 결론은 입찰 보류 및 권리관계 확인 우선입니다. 보증금 채권의 실재와 인수 범위, 실제 배당순위, 최근 실거래 시세가 확인되기 전에는 최저가만을 근거로 투자 메리트를 부여하기 어렵습니다.