수원지방법원 2024타경71041. 경기도 광주시 곤지암읍 곤지암리 13 소재 근린생활시설 및 토지 관련 경매입니다. 소유자는 유신종합건설주식회사이며, 2021년 3월 소유권을 취득했습니다. 이후 중소기업은행의 근저당권을 비롯해 후순위 근저당, 가압류, 세금 관련 압류가 연이어 설정됐고, 주식회사 산야스틸의 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 채권관계가 복잡하지만, 등기상 말소기준은 2021.04.08. 중소기업은행 근저당권(채권최고액 360,000,000원)으로 특정됩니다.

등기상 매각으로 소멸할 권리가 다수인 반면, 물건을 실제로 취득해 활용하는 과정은 간단하지 않을 수 있습니다. 건물은 과거 근린생활시설로 이용됐으나 현재 공실 여부가 불분명하고, 목록상 일부 건물 훼손과 토지 지분매각 조건이 명시되어 있습니다. 권리 소멸이 곧바로 점유 정리·시설 정상 사용·가격 경쟁력을 보장하지는 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 점유는 확인

핵심은 2021.04.08. 중소기업은행 근저당권입니다. 그보다 앞서 설정된 김행곤 근저당권과 유신종합건설주식회사 명의 전세권은 이미 말소됐습니다. 현재 확인되는 후순위 근저당권과 가압류·압류, 경매개시결정 등은 매각에 따라 소멸하는 것으로 분류됩니다.

② 점유·임차인 분석 — 전입은 확인, 보증금은 미상

현황조사와 매각물건명세서에 조유신·조민지 2명이 나타납니다. 두 사람 모두 말소기준권리 설정일인 2021.04.08 이후 전입했습니다. 해당 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 인정되지 않는 것으로 분류되지만, 임대차계약과 보증금, 점유 부분, 확정일자 등이 명확하지 않아 임차인인지 단순 전입·점유 관계인인지 확인이 필요합니다.

전입일이 말소기준권리보다 늦다는 사실을 기준으로 판단한 결과입니다. 실제 점유 개시일, 별도 계약관계 또는 법률상 예외사유가 있는지는 매각물건명세서와 현장 확인을 통해 검토해야 합니다. 보증금이 확인되지 않았으므로 미배당 보증금이나 임차인 최우선변제액을 확정할 수 없습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 542,008,120원의 적정성은?

현재 최저매각가는 감정가와 같은 542,008,120원으로, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 이 물건과 직접 비교할 만한 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아 감정가가 시세보다 낮다는 결론을 내릴 수 없습니다.

특히 일반적인 주거용 부동산과 달리, 이 물건은 근린생활시설 이용 건물과 토지가 결합된 형태입니다. 일부 건물 멸실, 도로 지분, 별도 매각 제외 물건까지 고려해야 하므로 토지와 건물의 실제 이용 가능 범위를 기준으로 가치를 검토하는 것이 중요합니다.

유찰 시 가격은 제시된 회차별 시나리오입니다. 실제 매각기일·최저가 변경은 법원 공고를 확인해야 합니다. 채권자 미배당은 매수인 인수금액과 다르며, 조세·임차인 우선배당 등은 별도 검토가 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 542,008,120원 가정)

제시된 추정 배당 순서와 금액을 적용한 예시입니다. 집행비용 7,820,081원과 채권자 예상배당 534,188,039원의 합계가 매각대금 542,008,120원과 일치합니다. 근저당권은 채권최고액 기준이며 실제 확정 채권액과 다를 수 있습니다. 경매개시결정 관련 청구액은 동일 채권의 중복 계상 여부를 확인해야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당액과 순위는 변동될 수 있습니다.

⑤ 건물·토지 현황 — 가장 중요한 현장 리스크

감정평가상 건물 기호 2와 3은 근린생활시설로 이용되었던 것으로 판단되지만, 조사 시점에 실제 공실인지 여부는 불분명합니다. 따라서 현재 영업 중인지, 제삼자가 점유하는지, 내부 설비가 정상 작동하는지 확인해야 합니다.

⑥ 입지·규제·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 광주시 곤지암읍 곤지암리 소재 구양교 북측 인근입니다. 주위에는 근린생활시설, 중소공장, 창고, 주택, 농경지와 자연림이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근은 가능하지만 버스정류장은 다소 원거리에 있습니다. 대중교통 접근성보다는 차량 이용 여건을 중심으로 판단해야 합니다.
• 토지 현황. 지목은 대, 토지 기초 현황 면적은 486.0㎡, 지형은 평지·세로장방형입니다. 이 면적을 그대로 일괄매각 전체의 소유권 취득 면적으로 해석하지 말고 각 목록과 지분을 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 자료는 ㎡당 511,000원입니다. 공시지가는 실제 매매가격이나 경매 적정 낙찰가와 동일하지 않습니다.
• 용도지역. 계획관리지역·성장관리계획구역 관련 지정이 있으며, 자연보전권역·특별대책지역·공장설립승인지역·배출시설설치제한지역 등의 규제를 검토해야 합니다.
• 하천 관련 규제. 목록 4 토지는 신촌천 하천구역 관련 제한이 명시되어 있습니다. 도로 지분의 이용 및 개발 가능성을 별도 검토해야 합니다.
• 시설. 급배수·위생·전기설비가 기재되어 있으나, 실제 기능 및 유지관리 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 주거용 공동주택과 달리 근린생활시설과 토지가 결합된 물건이며, 도로 지분과 건물 훼손 문제가 있어 매수 수요가 제한될 수 있습니다. 실거래 비교가격 확인 전에는 환금성을 낙관하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각 목록과 등기 범위 대조. 1호동·2호동 건물 및 토지, 도로 지분 등 각 매각 목록의 권리와 면적을 개별적으로 확인해야 합니다. 특히 중소기업은행 공동담보에 포함된 부동산과 이번 일괄매각의 범위가 일치하는지 살펴보세요.
• 건물 일부 멸실 확인. 목록 3 건물의 약 3.3㎡ 멸실 부분을 현장에서 확인하고, 복구·보수 필요성을 검토하세요.
• 조유신·조민지 관계 확인. 전입 관련 2명의 실제 점유 여부, 임대차계약·보증금·확정일자, 점유 목적을 확인하세요. 특히 조유신과 등기상 근저당권 채무자의 관계를 검토해야 합니다.
• 공실 및 영업 현황 확인. 두 건물이 현재 비어 있는지, 영업이나 물품 보관에 이용되는지, 별도 점유자가 있는지 확인하세요.
• 조세채권 확인. 국세·지방세 등 체납액과 법정기일, 당해세 여부를 점검해 배당 우선순위 변동 가능성을 확인하세요.
• 컨테이너 소유권 확인. 매각에서 제외되는 컨테이너 2동의 소유자와 철거·이동 책임을 확인하세요.
• 도로 지분 및 이용 제한 확인. 목록 4 토지의 실제 도로 이용 현황과 공유관계, 하천구역 규제, 통행 권원을 확인하세요.
• 가격 상한 재산정. 유사 근린생활시설·토지 실거래와 임대수익, 수선비용, 공실 위험, 도로 지분 가치를 반영해 응찰 가능한 가격을 별도로 산정하세요.
• 경매 진행 상태 확인. 동일 부동산에 대한 강제경매와 임의경매개시결정이 모두 등기되어 있으므로 사건별 진행 및 병합·중복 관계를 법원 기록으로 확인하세요.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 토지대장과 지적도를 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리가 소멸해도, 물건의 불확실성은 남는다”

이 경매의 핵심은 근저당권을 얼마나 많이 말소할 수 있느냐가 아닙니다. 중소기업은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 담보권과 압류 등이 소멸하는 구조는 비교적 명확합니다. 현재 추정되는 매수인 인수액 역시 0원입니다.

하지만 점유 관련 2명의 임대차 관계가 확인되지 않았고, 목록 3 건물의 일부 멸실, 도로 지분매각, 컨테이너 2동 매각 제외, 근린생활시설의 공실 여부 불명이라는 문제가 동시에 존재합니다. 신건 예상 미배당이 974,946,978원에 달할 정도로 채권관계도 복잡합니다.

특히 542,008,120원의 감정가가 실제 시장가치보다 저렴하다는 근거가 확인되지 않았습니다. 따라서 현 단계에서 가격 메리트를 부여하기 어렵고, 단순히 등기상 인수액이 없다는 이유만으로 적극적인 신건 입찰을 권할 수 없습니다.

결론은 권리상 소멸 구조는 양호하지만, 점유·물건 상태·이용 제한·가격 검증이 우선인 신중 접근형 물건입니다. 실제 현장 상태와 매각 범위가 확인된 뒤에만 입찰가를 판단하는 것이 적절합니다. 종합 평가는 C등급입니다.