수원지방법원 2026타경51003. 용인시 처인구 유방동 세윤센스빌 102동 201호, 전용 58.94㎡의 주택입니다. 공부상 경매 용도는 다세대이며 감정평가상 연립주택으로 이용되고 있습니다. 소유자는 주식회사서강이일씨이고, 용인도시공사가 강제경매를 신청했습니다. 신청채권액은 113,476,711원입니다.

이 물건은 일반적인 근저당 중심 경매와는 다릅니다. 말소기준권리는 2020.11.26. 청주세무서장의 압류인데, 용인도시공사의 전입일은 그보다 앞선 2020.07.22.입니다. 확정일자도 2020.06.17.로 기재되어 있어 대항력 및 우선변제권을 갖춘 임차권입니다. 등기된 임차권 자체는 말소기준 이후라도, 그 이전에 형성된 대항력은 별도로 판단해야 합니다.

그 결과 매각물건명세서에는 보증금 100,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 주의사항이 있습니다. 최저가가 낮아졌다는 이유만으로 싸게 취득한다고 계산해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류는 소멸, 보증금은 별개

등기상 현재 권리관계의 기준점은 2020.11.26. 갑구 14번 국(청주세무서장) 압류입니다. 그 이후 청주시·포항시·용인시·국민건강보험공단의 압류와 이번 강제경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리입니다. 앞서 설정됐던 근저당권들은 이미 말소되어 현재 유효한 근저당 인수 문제는 나타나지 않습니다.

② 임차권 분석 — 1억 원이 실질취득의 하한으로 작용

등기부상 확인되는 임차권자는 용인도시공사 1곳입니다. 별도 기재된 '기사항전'은 성명과 점유 사실 자체의 확인이 필요하며, 독립된 실제 임차인으로 확정할 수 없습니다. 보증금과 전입일도 확인되지 않아 대항력 여부나 추가 인수액을 단정하지 않습니다.

③ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 싸지지 않는다

이 물건의 핵심은 단순한 낙찰가격이 아니라 낙찰가 + 매수인 인수보증금입니다. 보증금 1억 원보다 낮은 가격으로 낙찰되면 배당 부족분이 발생하고, 그 잔액을 인수하는 구조이므로 실질취득비용은 약 1억 원 수준에서 유지됩니다.

실질취득은 낙찰가와 예상 인수액의 합계입니다. 인수액은 각 회차의 집행비용과 배당 추정에 따라 산출되며, 세금 우선배당·별도 점유자 권리와 취득 부대비용 등은 확정 반영되지 않았습니다.

④ 시세 비교 — 최근 거래와 하락 추세가 중요

세윤센스빌 102동 전용 58.94㎡ 거래는 총 7건 확인됩니다. 전체 평균은 119,285,714원이지만, 최근 12개월 거래는 2026년 4월 117,000,000원 1건입니다. 신건 최저가 120,000,000원은 최신 거래이자 최근 12개월 평균보다 높습니다.

전체 평균만 보면 신건 가격은 시세의 100.6%이지만, 가격 판단에 더 중요한 최근 12개월 평균과 비교하면 102.6%입니다. 최근 거래가 과거 거래 대비 -2.2% 하락 추세라는 점도 무시할 수 없습니다. 과거 125,000,000원 거래들이 전체 평균을 끌어올렸으므로, 전체 평균만 근거로 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 120,000,000원 가정)

제시된 추정 배당에서는 임차보증금 100,000,000원이 전액 배당되므로 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임차권자와 경매신청채권자가 동일하여 채권의 중복 여부를 확인해야 합니다. 국세·지방세의 법정 우선순위와 실제 배당액도 미확정이므로 이 표는 확정 배당표가 아닙니다. 별도 신청채권 항목의 추정 미배당액은 95,956,711원이지만, 동일 법인의 보증금 배당과의 관계가 정리되기 전에는 실제 채권 미회수액으로 확정할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 용인시 처인구 유방동 성웅아파트 북서측 인근으로, 연립주택·단독주택·소규모 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 주위환경은 대체로 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재하며, 대중교통 여건은 대체로 보통입니다.
• 건물. 2001.08.06. 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물의 2층입니다. 주거용 연립주택으로 이용 중이며 기본적인 급배수·위생·난방설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 동측 약 8m 내외 포장도로와 접합니다. 토지는 남측 하향 완경사지에 자체 평탄 조성된 사다리형입니다.
• 토지 규제. 자연녹지지역·자연취락지구·성장관리계획구역(주거형)이며 자연보전권역·한강수변구역·수질보전특별대책지역 등의 제한을 확인해야 합니다. 외국인 등 대상 토지거래허가구역 지정도 기재되어 있습니다.
• 공시지가. 673,800원/㎡이며 위반건축물 사항과 공부상 차이는 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 19세대 소규모 주거건물로, 최근 12개월 동일 면적 거래가 1건에 불과합니다. 가격 비교 표본이 제한적이므로 향후 처분 시 매수수요와 실제 매도 가능가격을 보수적으로 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서의 인수 문구. 용인도시공사 보증금 100,000,000원의 미배당 잔액을 매수인이 인수한다는 내용을 반드시 확인하세요.
• 세금 우선순위. 청주세무서·청주시·포항시·용인시 압류와 국민건강보험공단 압류를 확인하고, 조세채권의 법정기일 및 당해세 여부에 따른 배당 변동을 점검하세요.
• 임차권과 신청채권의 관계. 동일한 용인도시공사가 임차권자이자 경매신청채권자입니다. 청구액 113,476,711원과 임차보증금 100,000,000원의 관계 및 중복 여부를 확인해야 합니다.
• 추가 점유자 확인. 별도 표기된 '기사항전'의 신원과 점유 여부가 불명확합니다. 현황조사·전입세대·임대차관계 및 현장 확인으로 실제 점유자를 특정하세요.
• 유찰 시 실질취득 계산. 1회 유찰 예상 인수 6,128,000원, 2회 유찰 예상 인수 24,982,400원을 낙찰대금에 반드시 합산하세요.
• 하락 시세 점검. 최근 거래 117,000,000원과 가격 추세 -2.2%를 기준으로, 과거 거래 평균에 의존한 고가 응찰을 피하세요.
• 점유·명도. 임차권등기만으로 실제 거주자와 인도 상태가 확정되는 것은 아닙니다. 점유 현황, 인도 가능성 및 명도 비용을 확인하세요.
• 관리비와 규제. 미납 공용관리비 및 주택 이용·토지이용 관련 규제사항을 확인하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 내역과 실거래 원본을 직접 확인하세요.

맺으며 — “낙찰가가 낮아져도 실제로 싸지는 것은 아니다”

이 물건의 신건 가격 120,000,000원은 최신 실거래이자 최근 12개월 평균인 117,000,000원보다 높습니다. 최근 시세는 과거 대비 -2.2% 하락했고, 거래 표본도 많지 않습니다. 현재 가격만으로는 매수 매력이 부족합니다.

유찰을 기다리면 상황이 좋아질까요? 단순하지 않습니다. 대항력 있는 보증금 100,000,000원이 있기 때문입니다. 낙찰가가 내려갈수록 배당 부족분이 인수액으로 전환되어, 실질취득비용은 여전히 약 1억 원 안팎에 머무릅니다. 최저매각가만 비교하면 투자 판단을 크게 잘못할 수 있습니다.

여기에 압류 5건에 따른 조세 배당 변수, 임차권자와 경매신청채권자의 동일성, 실재 여부가 확인되지 않은 별도 점유 명의까지 존재합니다. 단순한 권리 소멸형 경매로 볼 수 없고, 배당과 승계 위험을 정확히 계산해야 합니다.

결론은 신건 입찰 보류, 권리관계 원본 확인 우선입니다. 이후 유찰이 발생하더라도 낙찰가가 아닌 보증금 인수까지 합산한 실질취득비용으로 최근 시세와 비교해야 합니다. 이 사건은 가격 할인보다 미배당 보증금과 실제 점유관계를 확정하는 일이 먼저입니다.