수원지방법원 2026타경51013. 용인시 기흥구 하갈동에 위치한 근린생활시설 사옥 관련 경매입니다. 감정평가상 건물은 일반철골구조·철근콘크리트조, 지상 4층이며 2011.11.14 사용승인됐습니다. 현재 근린생활시설인 'UNINETSYS' 사옥으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
등기상 소유자는 주식회사유비넷시스입니다. 이 회사는 2023.01.10 소유권이전등기를 마쳤고, 같은 날 중소기업은행 앞으로 채권최고액 5,400,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 2025.07.09 정재중 명의로 720,000,000원의 근저당권이 설정됐고, 정재중의 신청으로 2026.03.09 임의경매개시결정이 등기됐습니다.
핵심은 담보권의 금액 자체보다 어떤 권리가 매각 후에도 남는지입니다. 현재 확인되는 후순위 담보권은 소멸할 것으로 분석되지만, 실제 점유와 임대관계가 밝혀지지 않았고 일괄매각 대상에도 별도 확인사항이 있습니다. 감정가가 높다고 권리관계까지 복잡한 것은 아니지만, 이 물건은 등기 확인만으로 입찰 판단을 마치기 어려운 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경51013 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 용인시 기흥구 하갈동 231-11 |
| 건물 등기 표시 | 경기도 용인시 기흥구 하갈동 233-2, 231-6, 231-10, 232-11, 232-12 / 도로명주소 하갈로 94 |
| 물건 용도 | 대지 + 토지 · 감정평가상 근린생활시설 사옥 이용 |
| 건물 구조 | 일반철골구조, 철근콘크리트조 무근콘크리트지붕 지상 4층 |
| 사용승인일 | 2011.11.14 |
| 소유자 | 주식회사유비넷시스 (2023.01.10 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 6,215,945,200원 / 6,215,945,200원 |
| 진행상태 | 신건 · 유찰 0회 |
| 신청채권자 | 정재중 |
| 청구금액 | 612,387,096원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 창고 포함 · 목록3 지상 컨테이너 4동 제외 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023년 중소기업은행 근저당
이 건물의 등기에는 과거 신탁, 압류, 다수의 근저당권과 가압류가 등장합니다. 그러나 이 중 상당수는 이미 말소됐거나 2020.11.06 과거 임의경매 매각으로 정리된 권리입니다. 과거 등기기록에 압류와 가압류가 많다는 이유만으로 모두 현 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다.
이번 경매에서 말소기준이 되는 권리는 2023.01.10 접수 제3145호, 을구 26번 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 5,400,000,000원이며, 공동담보목록 제2023-36호가 기재돼 있습니다.
그다음 권리는 2025.07.09 설정된 정재중 근저당권 720,000,000원입니다. 이 근저당권의 공동담보에는 하갈동 233-2, 231-11, 232-13 토지가 기재돼 있습니다. 정재중의 근저당권과 2026.03.09 경매개시결정은 모두 말소기준권리 이후에 등기됐으므로 매각으로 소멸할 것으로 판단됩니다.
② 가격 판단 — 신건 감정가 그대로, 저평가 근거는 별도 확인
이 물건은 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 6,215,945,200원입니다. 매수인 인수액이 배당 추정대로 0원이고 최저가에 낙찰된다고 가정하면, 취득세·등기비용·명도비용 등을 제외한 실질취득액 역시 6,215,945,200원입니다.
다만 이 숫자는 감정평가액에 기초한 경매가격이지, 실제 시장에서 곧바로 매도할 수 있는 가격을 뜻하지 않습니다. 특히 근린생활시설 사옥은 아파트와 달리 용도, 건물 상태, 토지 활용도, 임차수익, 매수자의 자금조달 여건에 따라 거래가격 차이가 커질 수 있습니다.
| 가격 시나리오 | 매각가격 | 채권자 미배당 | 매수인 예상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 6,215,945,200원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 4,972,756,160원 | 1,199,371,402원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 3,978,204,928원 | 2,183,977,121원 | 0원 |
유찰 시 채권자 미배당액은 증가하지만, 그 미배당액을 매수인이 그대로 떠안는 구조는 아닙니다. 위 시나리오에서 예상 인수액이 모두 0원인 것은 확인된 등기상 담보권의 소멸을 전제로 한 계산 결과입니다. 실제 점유·임대차 및 다른 법정 우선권에 대한 확인은 별도로 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 6,215,945,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권최고액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 64,559,452원 |
| 1. 을구 26번 근저당 · 중소기업은행 | 5,400,000,000원 | 5,400,000,000원 |
| 2. 을구 29번 근저당 · 정재중 | 720,000,000원 | 720,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 31,385,748원 |
채권최고액을 실제 배당채권액으로 가정한 단순 추정입니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액·잔여액은 달라질 수 있습니다.
신건 가격에서 예상되는 배당은 중소기업은행 5,400,000,000원, 정재중 720,000,000원, 집행비용 64,559,452원입니다. 계산상 소유자에게 31,385,748원이 남습니다.
여기서 유의해야 할 점이 있습니다. 정재중의 경매 신청 청구금액은 612,387,096원인데, 예상배당표에는 근저당권 채권최고액인 720,000,000원이 적용됐습니다. 채권최고액과 실제 확정된 피담보채권액은 동일하지 않을 수 있으므로 이를 그대로 확정 배당으로 보아서는 안 됩니다. 중소기업은행 역시 실제 채권잔액과 공동담보 관련 배당관계 확인이 필요합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 용인시 기흥구 하갈동 소재 하갈교차로 동측 인근에 위치합니다. 근린생활시설, 단독주택, 소규모공장 등이 혼재하는 미성숙 상가지대로, 주변 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 일반버스정류장이 있습니다. 수인분당선 상갈역은 북동측 원거리에 있으며, 대중교통 편의성은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 지상 4층 근린생활시설 사옥으로 이용 중입니다. 외벽은 알루미늄샤시 외장재와 드라이비트 마감, 내부는 페인트·인테리어·일부 타일 마감이며 위생·급배수·화재탐지·소화·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 용도지역. 도시지역·자연녹지지역·성장관리계획구역(복합형)·성장관리권역·가축사육제한구역 등이 기재돼 있습니다. 토지별 이용규제와 개발 가능 범위를 개별적으로 검토해야 합니다.
- 개별 토지. 확인되는 토지정보 중 지목 도로, 면적 11.0㎡, 공시지가 343,800원/㎡, 평지·사다리형·소로한면 접면 조건의 토지가 있습니다. 전체 일괄매각 토지의 면적이나 이용현황과 혼동해서는 안 됩니다.
- 토지거래허가 관련. 감정요항표에는 2025.08.26부터 2026.08.25까지 외국인 등의 특정 주택 용도를 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정 내용이 기재돼 있습니다. 입찰 및 취득 시점의 규제 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 기재됐으며 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 별도 제시외 창고와 매각 제외 컨테이너가 있으므로 실제 현장 상태 및 건축물대장과의 대조가 필요합니다.
- 환금성. 근린생활시설 사옥은 일반적인 주거용 집합건물보다 거래 대상과 활용 목적이 제한될 수 있습니다. 특히 일괄매각 부동산의 용도·토지 구성·시설 상태가 매수수요와 향후 재매각 가능성에 영향을 줍니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 매각목록과 등기표시 대조. 하갈동 231-11 및 건물 등기상 233-2, 231-6, 231-10, 232-11, 232-12, 공동담보에 기재된 232-13 등의 관계를 정확히 확인해야 합니다. 각 토지와 건물의 등기, 매각목록, 감정평가서상 포함 범위를 일치시켜야 합니다.
- 제시외 창고 포함 여부. 매각물건명세서에는 일괄매각 및 제시외 물건인 창고 포함이 명시돼 있습니다. 창고의 실제 위치·구조·사용상태를 확인해야 합니다.
- 컨테이너 4동 매각 제외. 목록3 지상의 컨테이너 4동은 이동 설치가 용이하다는 이유로 매각에서 제외됩니다. 소유관계, 철거·이동 주체, 현장 점유 및 사용 방해 가능성을 확인해야 합니다.
- 임대관계와 점유 조사. 감정요항상 임대관계 미상입니다. 사옥 사용자, 실제 사업 운영 주체, 임대차계약과 보증금, 사업자등록, 점유 개시 시점 및 대항력 여부를 확인해야 합니다.
- 중소기업은행 공동담보 확인. 을구 26번 근저당권에는 공동담보목록 제2023-36호가 기재돼 있습니다. 공동담보 목적물 및 실제 피담보채권잔액을 확인해야 합니다.
- 정재중 담보채권 확인. 을구 29번 근저당권의 채권최고액은 720,000,000원, 경매 청구금액은 612,387,096원입니다. 실제 채권액과 예상배당액 사이의 차이를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 6,215,945,200원은 감정가와 동일합니다. 인근 근린생활시설 및 사옥 거래사례, 임대수익과 유지비용, 토지별 가치 등을 검토하기 전에는 가격상 유리하다고 판단할 근거가 부족합니다.
- 토지이용규제 검토. 자연녹지지역·성장관리계획구역 등의 규제와 각 필지의 지목·도로접면·개발행위 가능 범위를 확인해야 합니다.
- 관리·시설 부담. 승강기, 소방설비 및 사옥 건물의 유지보수 상태, 체납 공과금과 법정 우선채권, 각종 인허가 및 시설 이전·명도 부담을 검토해야 합니다.
- 원본 재확인. 2026.11.02 매각기일 전 최신 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 토지이용계획확인서를 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “담보권 소멸 예상 ≠ 취득 리스크 해소”
이 사건은 중소기업은행의 5,400,000,000원 근저당권을 말소기준으로, 후순위 정재중 근저당권 720,000,000원과 경매개시결정이 소멸할 것으로 분석되는 구조입니다. 과거 신탁·압류·근저당권도 상당 부분 기존 말소등기와 과거 경매 매각으로 정리돼 있습니다.
따라서 확인된 등기상 담보권만 놓고 보면 매수인에게 직접 승계될 채무는 예상되지 않습니다. 그러나 임대관계 미상이라는 중요한 변수가 있으며, 제시외 창고 포함·컨테이너 4동 제외라는 매각조건과 복수 토지·건물의 권리 범위도 확인해야 합니다.
가격 측면에서도 현재 최저가 6,215,945,200원은 감정가 그대로입니다. 근린생활시설 사옥이라는 비주거용 특성상 향후 환금성과 실제 거래 가능 가격을 확인하지 않은 채 단순히 근저당권이 소멸한다는 이유만으로 투자 매력을 높게 평가하기는 어렵습니다.
결론은 권리상 담보권 소멸 전망은 긍정적이지만, 입찰 판단은 보류입니다. 현장 점유·임차관계, 일괄매각 범위, 토지별 규제와 개별 권리, 실제 시장가치를 모두 검증한 후에야 이 물건의 취득위험과 가격 적정성을 판단할 수 있습니다.
