수원지방법원 2026타경51043. 경기도 오산시 원동의 한주아파트 105동 302호, 전용 84.87㎡ 아파트입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 181,000,000원인 신건입니다. 소유자는 강현수이며, 2001년 소유권을 취득한 것으로 등기되어 있습니다. 2011년 우리은행 근저당권이 설정된 뒤 2013년과 2016년에 추가 근저당권이 설정됐고, 2021년에는 오산시 압류가 등기되었습니다.

현재 진행되는 경매의 신청채권자는 유더블유아이유동화전문유한회사로, 등기에는 양도인이 우리은행으로 표시되어 있습니다. 청구금액은 38,828,295원입니다. 우리은행 명의의 근저당권 채권최고액을 모두 합하면 110,600,000원이지만, 이는 실제 잔존채무나 신청채권자의 청구금액과 같은 개념은 아닙니다. 채권양도 관계와 실제 배당채권액을 확인할 필요가 있습니다.

가격에서는 긍정적인 부분이 보입니다. 같은 면적의 최근 12개월 실거래 평균이 186,333,333원으로 신건 최저가보다 높습니다. 2026년 7월의 최신 거래는 201,000,000원이었습니다. 최근 거래 추세도 +3.4%입니다. 따라서 최근 시세보다 높은 가격에 나온 신건은 아닙니다. 다만 최근 평균 대비 가격 차이가 크지는 않으므로, 가격 경쟁력이 충분하다고 단정하기는 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 권리는 모두 소멸

말소기준권리는 2011.11.11 설정된 을구 7번 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 60,000,000원입니다. 이보다 뒤에 설정된 우리은행 추가 근저당권 22,000,000원과 28,600,000원, 2021년 오산시 압류, 2026년 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 권리로 분석됩니다.

과거에 설정됐던 압류와 가압류, 이전 근저당권 및 종전 경매개시결정 중 말소된 권리들은 현재 인수권리로 보지 않습니다. 2024년 우리은행이 신청한 별도 임의경매도 2024.02.26 취하되어 관련 경매개시결정 등기가 2024.02.29 말소됐습니다. 현재 진행되는 사건은 2026년에 개시된 별도의 임의경매입니다.

임차인 신고 내역 없음. 분석상 실제 임차인은 0명이며, 매수인이 인수할 임차보증금은 확인되지 않습니다. 다만 현재 누가 점유하고 있는지까지 확정되는 것은 아닙니다. 소유자 거주 여부, 미신고 점유자 및 실제 인도 가능성은 현황조사서와 현장 확인으로 별도로 점검해야 합니다.

② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래 평균의 97.1%

한주아파트 동일 면적 84.87㎡의 실거래 12건을 비교했습니다. 전체 12건 평균은 183,250,000원이며, 이 중 최근 12개월 거래 6건의 평균은 186,333,333원입니다. 신건 가격 판단에서는 과거 거래를 모두 합친 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 실거래를 우선했습니다.

전체 실거래 범위는 171,000,000원~202,000,000원입니다. 감정가 181,000,000원은 전체 평균의 98.8%, 최근 12개월 평균의 97.1%입니다. 즉 신건이 최근 시세보다 비싼 상황은 아닙니다. 특히 2026.07의 최신 거래 201,000,000원과 비교해도 최저매각가가 낮습니다.

다만 거래 간 가격 차이는 상당합니다. 같은 면적이라도 거래층과 개별 세대 상태에 따라 매매가격이 달라질 수 있습니다. 이번 물건은 3층이므로 같은 층의 거래사례도 함께 살펴볼 필요가 있습니다. 과거 2025.03의 3층 거래는 177,000,000원이었고, 최신 2026.07의 3층 거래는 201,000,000원이었습니다. 신건 최저가가 최근 평균보다 낮다는 사실만으로 충분한 안전마진이 확보됐다고 보기는 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 181,000,000원 가정)

채권최고액을 배당채권액으로 가정한 단순 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용 3,334,000원은 추정액이며, 세금 우선순위와 실제 채권잔액 등은 별도로 확정해야 합니다. 표의 소유자 잔여액은 실제 교부액을 보장하지 않습니다.

신건 최저가로 매각된다면 단순 배당표상 근저당권 3건에 110,600,000원을 배당하고 소유자에게 67,066,000원이 남는 구조입니다. 계산상 채권 부족액은 0원입니다. 그러나 등기상 현재 신청채권자는 유더블유아이유동화전문유한회사이고, 청구금액은 38,828,295원입니다. 따라서 우리은행 명의 채권최고액을 그대로 배당하는 위 계산과 실제 채권양도·배당관계는 반드시 대조해야 합니다.

유찰 시 매각가격·배당 시나리오

현 회차는 감정가의 100%인 신건입니다. 유찰되면 다음과 같은 가격 시나리오를 검토할 수 있습니다. 각 회차의 인수액은 모두 0원으로 계산되어 있습니다.

위 시나리오는 유찰에 따른 가정가격과 추정 배당을 비교한 것입니다. 실제 유찰 여부, 차기 최저매각가격, 배당금액은 법원 진행 결과 및 채권 신고 내역에 따라 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 오산시 원동 소재 원일중학교 동측 인근입니다. 주변에는 단독주택, 다세대주택, 아파트단지 및 근린생활시설이 혼재하며, 전반적인 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 단지 내부 포장도로를 통해 북측 약 10m 내외의 도로와 연결됩니다. 대중교통 접근성은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물. 1992.04.16 사용승인된 철근콘크리트 벽식구조 아파트입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 알루미늄 샤시 등으로 기재되어 있습니다. 위생·급배수·소화전·승강기 설비가 구비되어 있습니다.
• 토지. 인접필지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로, 아파트 건부지로 이용 중입니다. 제1종·제3종일반주거지역 등이 포함되며, 공시지가는 1,237,000원/㎡입니다.
• 규제. 성장관리권역, 비행안전제3구역(전술), 상대보호구역, 가축사육제한구역 등의 토지이용 제한사항이 확인됩니다. 구체적인 행위 제한은 실제 적용 범위와 관계 법령을 확인해야 합니다.
• 환금성. 299세대 규모의 아파트이며 동일 면적 실거래가 확인됩니다. 다만 거래가격이 171,000,000원~202,000,000원으로 차이가 있고, 건물 사용승인 시기가 오래된 편이므로 세대별 내부 상태와 수선비 부담을 함께 고려해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 신건 응찰가격. 최근 12개월 실거래 평균은 186,333,333원입니다. 최저가 181,000,000원은 이보다 낮지만 차이가 크지 않습니다. 감정가에 무조건 응찰하기보다 내부 상태와 취득 부대비용을 반영해 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 동일 층 비교. 경매 대상은 3층입니다. 같은 3층의 과거 거래가 177,000,000원과 최신 거래가 201,000,000원을 함께 비교하되, 수리상태·향·동별 차이 등을 직접 확인해야 합니다.
• 채권양도 확인. 신청채권자는 유더블유아이유동화전문유한회사이고 양도인은 우리은행입니다. 근저당권 채권최고액과 실제 청구채권액이 다르므로 경매 기록과 채권양도 관계를 확인해야 합니다.
• 오산시 압류 및 체납. 2021년 오산시 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분석되지만, 실제 체납세금의 배당순위와 채권액은 별도로 점검해야 합니다.
• 점유자·명도. 임차인 신고는 없지만 현재 점유자가 누구인지 확정할 수 없습니다. 현황조사서와 현장 방문으로 점유관계를 확인하고, 인도명령 및 명도 비용 가능성을 검토해야 합니다.
• 노후 설비·관리비. 사용승인일이 1992.04.16인 만큼 배관, 창호, 방수, 승강기 및 내부 수리상태를 점검해야 합니다. 관리사무소를 통해 체납 관리비와 공용부분 부담도 확인하세요.
• 유찰 가능성. 단지의 평균 유찰 횟수는 0.8회입니다. 유찰을 전제로 무작정 기다리기보다는, 신건과 유찰 시나리오별로 입찰가격 기준을 미리 정하는 편이 좋습니다.
• 법원 원본 대조. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서와 최신 실거래 자료를 입찰 전에 재확인해야 합니다. 매각기일 및 사건 진행상태의 변경 여부도 확인이 필요합니다.

맺으며 — “권리는 긍정적, 가격은 조건부 합격”

오산 한주아파트 105동 302호는 권리관계와 가격을 함께 검토할 만한 신건입니다. 말소기준권리 이후의 근저당권과 압류는 매각으로 소멸하고, 신고된 임차인은 없습니다. 매수인 인수액도 0원으로 분석됩니다. 따라서 등기상 후순위 권리를 떠안는 구조는 아닙니다.

시세 역시 부정적이지 않습니다. 신건 최저가 181,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 186,333,333원의 97.1%이며, 최신 거래 201,000,000원보다도 낮습니다. 최근 거래 추세는 +3.4%로 나타납니다. 신건이 최근 시세 이상으로 책정되어 가격 메리트가 없는 경우와는 구분할 필요가 있습니다.

다만 최근 평균 대비 할인폭이 제한적이고, 과거 압류와 경매 이력, 신청채권자와 근저당권자 사이의 채권양도 관계 및 실제 점유 상태는 입찰 전 확인사항입니다. 오래된 건물의 수리 부담도 고려해야 합니다. 단지 평균 유찰 횟수는 0.8회이므로 유찰을 확신하기도 어렵습니다.

결론은 권리 안전성에 무게를 두되, 낙찰가를 보수적으로 관리하는 조건부 긍정입니다. 신건에서도 시세 비교의 근거는 있지만 낙찰가가 올라갈수록 가격 경쟁력은 낮아집니다. 권리관계의 단순함만으로 높은 가격을 정당화하기보다 실제 점유, 관리비, 수리상태와 거래사례를 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.