수원지방법원 2026타경51127. 수원시 권선구 금곡동 세종헤르메스오피스텔 8층 804호입니다. 사건상 용도는 다세대로 표시되어 있지만, 감정평가서에는 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건이라고 기재되어 있습니다. 이 사건의 권리분석은 단순한 근저당 소멸형이 아닙니다. 임차인 김성운의 전입·점유·확정일자가 모두 2021.11.22로, 말소기준권리인 2022.08.02 가압류보다 빠르기 때문입니다. 즉 임차인의 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다.

그런데 중요한 반전이 있습니다. 매각물건명세서에는 신청채권과 임차권등기 채권이 동일하며, 신청채권자가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 임차권말소에 동의한다는 인수조건변경 확약서가 2026.05.26 제출되었다고 명시되어 있습니다. 그 결과 해당 보증금의 미배당 잔액을 매수인이 인수하지 않는 조건입니다. 이 확약서의 효력과 적용 범위가 이 사건 권리분석의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 먼저 들어온 임차인

말소기준권리는 2022.08.02 주식회사대한채권관리대부의 가압류입니다. 그보다 먼저 설정되었던 하나은행 근저당권은 2021.11.23 이미 등기부상 말소되었으므로 현재의 말소기준권리가 아닙니다. 2020.11.09 국의 압류도 2021.10.06 해제·말소되었습니다.

말소기준 가압류 이후의 수원시 압류, 계양구 압류 및 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 김성운의 주택임차권등기도 2023.11.30 접수되어 등기 자체는 매각에 따른 소멸 대상으로 표시되어 있지만, 임차권등기가 말소된다는 사실만으로 선순위 대항력에 따른 보증금 인수 문제가 자동으로 사라지는 것은 아닙니다.

바로 이 지점에서 2026.05.26 확약서가 결정적인 의미를 가집니다. 해당 확약서가 없었다면 선순위 임차보증금의 미배당 잔액을 매수인이 부담할 위험이 있었으나, 확약서에 명시된 인수조건변경으로 김성운 임차권에 관한 실질 인수 위험이 해소됩니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 있지만, 인수는 0원

확인된 실제 임차인은 김성운 1명입니다. 임차목적물은 전유전부이며 보증금은 140,000,000원입니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 강제경매 신청채권자이고, 매각물건명세서상 신청채권과 임차권등기 채권이 동일하므로 이를 별도의 두 임차보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.

확약의 범위는 한정적입니다. 이 확약은 동일 채권으로 확인된 김성운 임차권에 적용되는 것이지, 별도로 존재할 수 있는 다른 임차인의 보증금까지 포괄적으로 면제하는 것은 아닙니다. 감정평가서에는 임대관계가 미상이라고 기재되어 있으므로, 현장 점유 상태와 다른 임차관계의 존재 여부를 추가로 확인해야 합니다. 별도 임차인이 확인된다면 그 임차인의 대항력·우선변제권·인수위험은 독립적으로 분석해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 115,000,000원 가정)

매각대금 115,000,000원에서 추정 집행비용 2,410,000원을 제외한 112,590,000원이 우선변제 대상 임차보증금에 배당되는 시뮬레이션입니다. 보증금 140,000,000원 중 27,410,000원이 미배당되지만, 확약 적용에 따라 매수인의 실질 인수는 0원입니다.

주택도시보증공사의 신청채권 156,340,888원과 김성운 임차권등기 채권은 매각물건명세서상 동일 채권입니다. 배당표에 채권자 행이 별도로 표시되어 있더라도 독립된 추가 보증금 채권으로 합산해서는 안 됩니다. 실제 배당금 귀속 및 지급 주체는 확약서와 배당 관련 원본에서 확인해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 이 배당 추정에 반영되지 않았습니다.

④ 유찰 시나리오 — 최저가와 인수액은 구분해야 한다

이 사건은 현재 유찰 0회의 신건입니다. 확약이 없었다면 회차별 낙찰가가 낮아질수록 선순위 임차보증금의 미배당액이 커지는 구조입니다. 그러나 확약서에 따른 인수조건변경이 유효하게 적용되는 경우에는 매수인이 해당 잔존보증금을 부담하지 않습니다.

유찰 회차별 가격은 가정 시나리오이며, 실제 다음 매각기일이나 최저매각가가 확정되었다는 의미는 아닙니다. 실질취득 기준액은 해당 회차 최저매각가에 확약 적용 인수액 0원을 반영한 금액으로, 취득세·등기비용·명도비용 등은 제외합니다. 룰상 인수 추정은 회차별 집행비용 등의 영향으로 단순한 보증금과 낙찰가 차액과 일치하지 않을 수 있습니다.

⑤ 시세 비교 — 감정가가 시세라는 보장은 없다

이 사건의 감정가와 현재 최저매각가는 모두 115,000,000원입니다. 하지만 같은 건물 또는 유사 면적 오피스텔의 최근 실거래가격을 기준으로 가격 경쟁력을 판단할 근거는 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 100%라는 사실만으로 시세보다 비싸다거나 저렴하다고 단정할 수 없습니다.

등기부상 현재 소유자인 장홍규의 2021.12.17 소유권이전 거래가액은 140,000,000원입니다. 그러나 이는 과거 개별 거래금액으로, 현재의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격을 대신할 수 없습니다. 과거 매입가격과 현재 최저가의 차이만으로 투자수익이나 할인율을 산정하는 것도 적절하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 수원시 권선구 금곡동 소재 금곡동행정복지센터 북동측 인근입니다. 주변에는 오피스텔, 근린생활시설, 아파트단지 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가서에서는 대중교통 여건을 보통 수준으로 평가했습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 8층 업무시설 및 제1종근린생활시설 건물 중 8층 804호입니다. 위생·급배수설비, 화재탐지·소화설비, 승강기, 개별난방, 천정형에어컨(중앙), 지하주차장 등이 기재되어 있습니다.
• 도로. 북동측으로 중로2류(폭 15m~20m)에 접합니다. 토지는 장방형 유사 형태이며 오피스텔 등의 건부지로 이용 중입니다.
• 용도지역. 도시지역·일반상업지역·지구단위계획구역(호매실지구)이며, 공공주택지구·도시교통정비지역·과밀억제권역에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 사항도 기재되어 있으므로 실제 대상자 및 대상용도 해당 여부를 확인해야 합니다.
• 건물 하자 기재. 감정평가서상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다. 다만 이는 내부 상태나 설비 하자가 없다는 보증은 아닙니다.
• 환금성. 업무시설 오피스텔은 동일한 지역의 일반 주거용 다세대주택과 수요층 및 거래 특성이 다를 수 있습니다. 최근 거래가격과 실제 임대수요를 확인하지 않은 상태에서는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인 — 최우선. 2026.05.26 제출된 인수조건변경 확약서의 내용과 매각물건명세서의 최종 매수인 인수조건을 확인해야 합니다. 대항력 포기, 임차권말소 동의, 미배당 보증금 미인수 문구가 최종 매각조건에 반영되었는지 확인하는 것이 핵심입니다.
• 동일 채권 관계 확인. 주택도시보증공사 신청채권과 김성운 임차권등기 채권이 동일하다는 기재를 배당 및 권리 행사 주체와 함께 확인하세요. 동일한 보증금 채권을 별개의 채권으로 중복 계산하면 위험 평가와 배당 전망이 왜곡됩니다.
• 다른 점유자 확인. 확인된 실제 임차인은 김성운 1명이지만 감정평가서에는 임대관계가 미상이라고 기재되어 있습니다. 현황조사와 실제 점유자를 대조해야 합니다. 김성운 관련 확약은 확인되지 않은 별도 임차인에게 자동으로 적용되지 않습니다.
• 임차권등기 말소 및 명도. 매수인이 보증금을 인수하지 않는다는 조건과 실제 점유자의 인도·명도는 별개의 문제입니다. 임차권등기 말소 진행과 점유자의 퇴거 상태를 확인하세요.
• 세금 압류 확인. 수원시와 계양구의 압류가 등기되어 있습니다. 등기상 권리는 매각으로 소멸하는 구조이지만, 당해세 등 조세 배당은 실제 배당금액을 바꿀 수 있으므로 배당 관련 서류를 확인해야 합니다.
• 건축물대장·용도 확인. 사건 분류의 다세대 표기와 감정평가서의 업무시설(오피스텔) 기재를 반드시 대조해야 합니다. 사용승인 및 실제 용도가 투자·대출·임대계획에 미치는 영향을 확인하세요.
• 실거래가 조사. 현재 최저가 115,000,000원을 실제 시세와 비교해야 합니다. 같은 건물 및 유사 오피스텔의 최근 12개월 거래, 최신 거래, 가격 추세를 우선적으로 확인해야 합니다.
• 관리비·시설·원본 대조. 공용부분 관리비 체납 여부, 내부 시설 상태, 매각 제외 물품 여부를 확인하고 등기부·매각물건명세서·현황조사서의 최신 원본을 입찰 전에 다시 대조하세요.

맺으며 — “대항력은 있었지만, 보증금 인수는 면제됐다”

이 사건의 핵심은 선순위 임차인과 인수조건변경 확약서입니다. 김성운은 2021.11.22 전입·점유·확정일자를 갖춘 보증금 140,000,000원의 대항력 있는 임차인입니다. 말소기준권리가 2022.08.02 가압류이므로 원칙적으로는 매수인이 미배당 보증금을 인수할 수 있는 유형입니다. 현재 최저가에서 추정 부족액은 27,410,000원입니다.

그러나 2026.05.26 제출된 확약서에 따라 신청채권자가 대항력을 포기하고 임차권말소에 동의했으며, 매수인이 잔존 임대차보증금을 인수하지 않는 조건이 명시되어 있습니다. 이에 따라 현재 가격 기준으로 실질취득 115,000,000원, 해당 임차권 인수 0원이라는 판단이 가능합니다.

문제는 이제 가격의 적정성과 물건의 실체입니다. 최신 실거래와 가격 추세를 확인하지 못한 상태에서 최저매각가를 할인된 가격이라고 평가할 수 없습니다. 또한 다세대 표기와 오피스텔 이용상태의 차이, 확인되지 않은 별도 임차관계와 점유 상태는 확약서와 별개로 점검해야 합니다.

결론은 권리조건 개선, 가격 검증 전 입찰 보류. 핵심 보증금 인수 위험이 해소된 것은 분명한 장점이지만, 그것만으로 수익성이 확보되는 것은 아닙니다. 확약서 원본·점유 현황·건축물대장·최근 실거래가격을 확인한 뒤 입찰가를 판단하는 것이 적절합니다.