수원지방법원 2026타경51245. 경기도 화성시 병점구 기산동 신동탄푸르지오 111동 703호가 경매에 나왔습니다. 철근콘크리트구조 13층 건물 중 7층에 위치한 아파트로, 공부상 거실 및 주방·식당, 방 3개, 욕실 2개와 발코니 등으로 구성되어 있습니다. 사용승인일은 2005.04.28.입니다.
등기 흐름을 보면 소유자 한혜영이 2011년 소유권을 취득했으며, 현재 남아 있는 근저당권은 주식회사아이비케이저축은행의 채권최고액 423,600,000원입니다. 해당 근저당권자가 임의경매를 신청했고, 청구금액은 374,762,086원입니다.
현재 회차의 최저매각가는 380,000,000원입니다. 예상배당을 적용하면 집행비용을 제외하고 근저당권자에게 373,880,000원이 배당됩니다. 채권최고액 기준으로는 49,720,000원의 미배당이 발생하지만, 이 금액이 곧 낙찰자의 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 실제 채권 잔액과 채권최고액도 구별해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경51245 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 화성시 병점구 기산동 466 신동탄푸르지오 111동 7층 703호 |
| 도로명주소 | 경기도 화성시 병점구 동탄지성로 405 |
| 물건종류 | 집합건물(아파트) |
| 구조 / 층수 | 철근콘크리트구조 · 13층 중 7층 |
| 이용상태 | 공부상 거실·주방·식당, 방 3개, 욕실 2개, 발코니 등 |
| 사용승인일 | 2005.04.28. |
| 소유자 | 한혜영 (2011.09.28. 소유권이전, 거래가액 220,000,000원) |
| 감정가 | 380,000,000원 |
| 최저매각가 | 380,000,000원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 주식회사 아이비케이저축은행 |
| 청구금액 | 374,762,086원 |
| 말소기준권리 | 2022.09.20. 을구 16번 근저당권 · 채권최고액 423,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.02. |
| 예상 매수인 인수 | 0원 (확인된 등기권리 및 예상배당 기준) |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 근저당
등기부상 과거 국민은행·비아농업협동조합·모아저축은행·한화손해보험·페퍼저축은행·라이브저축은행·애큐온저축은행 등의 근저당권은 이미 말소된 이력이 있습니다. 현재 말소기준권리로 확인되는 것은 2022.09.20. 설정된 아이비케이저축은행 근저당권입니다.
2026.03.23. 접수된 임의경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 권리입니다. 현재 확인된 권리관계에서 낙찰자가 인수하는 후순위 등기권리는 없으며, 예상 인수액은 0원입니다.
② 가격 분석 — 신건 380,000,000원의 적정성은 미확인
이 사건은 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 감정가와 최저매각가가 동일한 380,000,000원으로, 매각가가 감정가의 100%인 상태입니다.
다만 신동탄푸르지오 동일 면적대의 최근 12개월 평균 실거래가, 최신 거래가격 및 가격 추세를 대조하지 못한 상태입니다. 따라서 감정가가 시장가격보다 낮은지, 높은지 판단할 근거가 부족합니다. 감정평가액 자체를 곧바로 실제 거래 가능한 시세로 보아서는 안 됩니다.
| 가격 판단 항목 | 금액 / 상태 | 해석 |
|---|---|---|
| 감정가 | 380,000,000원 | 평가 기준금액 |
| 현재 최저매각가 | 380,000,000원 | 신건 · 감정가 100% |
| 1회 유찰 시 | 304,000,000원 | 감정가 80% 시나리오 |
| 2회 유찰 시 | 243,200,000원 | 감정가 64% 시나리오 |
| 최근 실거래 시세 | 확인 필요 | 가격 메리트 미판정 |
유찰 시나리오에서는 최저매각가가 304,000,000원, 이후 243,200,000원으로 내려갑니다. 하지만 이는 예정된 가격 시나리오일 뿐 실제 유찰이 발생했다는 뜻은 아닙니다. 또한 유찰로 가격이 낮아졌다는 사실만으로 시세보다 저렴해지는 것은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 380,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,120,000원 |
| 1. 을구 16번 근저당 · 아이비케이저축은행 | 423,600,000원 | 373,880,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 380,000,000원 |
집행비용 6,120,000원을 차감하면 아이비케이저축은행에 373,880,000원이 배당됩니다. 채권최고액 423,600,000원을 기준으로 계산한 미배당액은 49,720,000원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.
한편 실제 경매 신청 청구액은 374,762,086원입니다. 현재 회차에서 신청채권자 예상배당액은 373,880,000원으로 청구액에도 미달합니다. 따라서 채권최고액 기준 미배당액과 신청 청구액 기준 부족액은 서로 다른 개념이며, 어느 쪽도 자동으로 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다.
예상배당은 집행비용 추정치 및 채권최고액을 반영한 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 실제 배당액은 확정 채권액과 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 배당 부족과 인수액은 다르다
| 매각 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 380,000,000원 | 373,880,000원 | 49,720,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 304,000,000원 | 298,944,000원 | 124,656,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 243,200,000원 | 238,995,200원 | 184,604,800원 | 0원 |
현재 회차에서 채권최고액 기준 미배당은 49,720,000원이지만, 1회 유찰 시 124,656,000원, 2회 유찰 시 184,604,800원으로 증가합니다.
여기서 중요한 것은 미배당 증가가 매수인 부담 증가를 뜻하지 않는다는 점입니다. 아이비케이저축은행의 근저당권은 말소기준권리이므로, 현재 확인된 등기권리를 전제로 한 예상 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 다만 실제 임차관계 등 미확인 사항에 따라 별도의 문제가 발견될 가능성은 남습니다.
⑤ 대지권 표시 — 반드시 확인해야 할 핵심 쟁점
첫째, 지번 표시가 다릅니다. 등기사항전부증명서 표제부 및 집합건축물대장에는 기산동 466으로 표시되어 있으나, 등기사항전부증명서상 대지권의 목적이 되는 토지는 기산동 370, 369-5, 369-26, 463으로 표시되어 있습니다.
둘째, 토지 면적의 합계가 다릅니다. 대지권의 목적이 되는 토지의 표시에 기재된 면적 합계는 57,180㎡인 반면, 대지권 비율 산정에 적용된 면적은 55,363㎡입니다.
이 불일치가 실제 대지권의 범위·효력에 어떤 영향을 주는지는 원본 등기 및 건축물대장, 관련 토지 현황을 대조해 확인해야 합니다. 표시 차이가 있다는 사실만으로 대지권이 없거나 매각에 문제가 있다고 단정할 수는 없지만, 확인 없이 일반적인 아파트 경매와 동일하게 취급해서도 안 됩니다.집합건물 경매에서는 전유부분과 대지사용권의 관계가 중요한 판단 요소입니다. 이 사건은 명세서에서 지번과 면적의 불일치를 직접 고지하고 있으므로, 입찰 전 대지권의 표시, 대지권의 목적인 토지, 집합건축물대장과 토지 관련 공부의 대응관계를 검토하는 것이 필요합니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 화성시 병점구 반월동 소재 기산초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 다세대주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하며, 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량의 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 대중교통사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕의 13층 건물 중 7층이며, 사용승인일은 2005.04.28.입니다. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기설비가 있습니다.
- 이용상태. 공부상 공동주택(아파트)으로 거실 및 주방·식당, 방 3개, 욕실 2개와 발코니 등으로 구성되어 있습니다. 현장조사에서는 폐문 및 관계인 부재로 내부를 직접 확인하지 못했습니다.
- 토지. 인접 필지 및 도로에 비해 대체로 평탄한 토지로, 공동주택 부지로 이용되고 있습니다. 단지 내 도로가 개설되어 있고 공도와 접합니다.
- 규제. 관련 토지는 제2종일반주거지역 등의 용도지역과 가축사육제한구역·비행안전구역·성장관리권역 등의 규제가 기재되어 있습니다. 기산동 370에는 자연녹지지역 등 별도 지정사항도 포함됩니다.
- 공부와의 차이. 감정요항표상 별도로 기재된 차이는 없으나, 대지권의 목적이 되는 토지 지번과 면적에 관한 불일치는 별도로 확인해야 합니다.
- 환금성. 아파트라는 용도만으로 환금성이 충분하다고 단정하기 어렵습니다. 실제 거래가격과 거래 빈도, 해당 세대의 상태 및 대지권 확인 결과를 함께 고려해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 대지권 원본 대조. 기산동 466과 대지권 목적 토지인 기산동 370·369-5·369-26·463의 관계를 확인하고, 토지 면적 57,180㎡와 비율 산정 적용 면적 55,363㎡의 차이를 검토해야 합니다.
- 임차·점유 조사. 신고된 임차인은 없으나 현장 내부 및 임대관계가 확인되지 않았습니다. 실제 점유자, 전입세대, 확정일자 및 점유 경위를 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 신건 최저가 380,000,000원을 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래가격과 비교해야 합니다. 시세 확인 전에는 유찰 시나리오만으로 매수가격을 정하지 않는 것이 적절합니다.
- 배당 부족액 확인. 근저당 채권최고액 423,600,000원과 신청 청구액 374,762,086원을 구별해야 합니다. 채권자가 전액 배당받지 못한다는 사실만으로 매수인 인수가 발생하는 것은 아닙니다.
- 건물 내부 확인. 현장조사 당시 내부 확인이 이루어지지 않았으므로 실제 내부 상태와 수리 필요 여부를 사전에 확인해야 합니다.
- 관리비·명도. 공용부분 관리비 체납과 실제 점유자의 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다. 임차인 신고가 없다는 사실만으로 명도 부담이 없다고 볼 수는 없습니다.
- 매각기일 확인. 2026.11.02. 입찰에 앞서 법원의 매각기일 변경 여부 및 최종 매각물건명세서와 등기사항전부증명서를 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “근저당은 소멸해도, 확인할 위험은 남는다”
이 사건은 권리 구조만 놓고 보면 비교적 단순합니다. 2022.09.20. 아이비케이저축은행 근저당권이 말소기준권리이고, 경매개시결정도 매각으로 소멸합니다. 채권최고액 기준 미배당이 발생하더라도 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 등기권리가 소멸한다는 사실과 물건 전체가 안전하다는 판단은 다릅니다. 특히 이 사건은 대지권 목적 토지의 지번 및 면적 표시가 일치하지 않는다는 점이 매각물건명세서에 명시되어 있습니다. 여기에 현장 폐문으로 인한 점유·임대관계 미확인까지 겹쳐 있어, 단순한 근저당 말소형 경매라는 이유만으로 위험을 낮게 평가하기 어렵습니다.
가격 측면에서도 최저가 380,000,000원이 실제 거래시세와 비교해 유리한지 확인되지 않았습니다. 유찰 시 304,000,000원과 243,200,000원의 가격 시나리오가 있지만, 유찰 자체가 매수 이익을 보장하지는 않습니다.
결론은 권리 소멸 구조는 확인되지만, 가격과 물건의 핵심 위험은 아직 검증이 필요하다는 것입니다. 입찰 판단의 우선순위는 대지권 불일치 확인, 실제 점유·임대관계 조사, 그리고 최근 실거래를 통한 가격 검증입니다. 이 세 가지가 확인되기 전에는 신건 응찰을 보류하는 신중한 접근이 적절합니다.
