수원지방법원 2026타경53152. 경기 수원시 영통구 이의동에 위치한 광교코아루에스 6층 623호 오피스텔입니다. 소유자는 임동명이고, 신청채권자는 주택도시보증공사입니다. 등기부에는 2024년 설정된 주택임차권과 2026년 설정된 주택도시보증공사 근저당권이 남아 있습니다. 여기서 가장 중요한 점은 임차인의 전입·점유 및 확정일자가 말소기준권리보다 앞선다는 사실입니다. 확약서가 없었다면 낙찰자가 미배당 보증금을 떠안을 수 있는 구조입니다.

그런데 매각물건명세서 비고에는 중요한 조건 변경이 명시돼 있습니다. 신청채권과 임차권등기 채권이 동일하고, 신청채권자가 우선변제권만 주장하면서 대항력을 포기하고 임차권말소에 동의한다는 확약서를 제출했다는 내용입니다. 그 결과 배당받지 못한 잔존 임대차보증금은 매수인이 인수하지 않는다고 기재돼 있습니다. 이 사건은 단순한 대항력 임차인 인수형이 아니라 확약에 따라 주된 보증금 인수 위험이 해소된 조건변경형으로 분석해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 후순위 근저당

등기부상 최초 수지신용협동조합 근저당권은 채권최고액 108,336,000원으로 2014.03.25 설정됐으나 2020.03.27 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 권리분석의 말소기준은 최초 근저당이 아니라 2026.04.20 설정된 주택도시보증공사 근저당권입니다.

문제의 임차권은 이보다 앞섭니다. 하종우의 확정일자는 2022.05.12, 전입신고 및 점유개시일은 2022.05.27이며, 주택임차권등기는 2024.06.03 접수됐습니다. 대항력과 우선변제권이 인정되는 선순위 임차권으로서 일반적인 후순위 임차권처럼 낙찰만으로 모든 부담이 사라진다고 보아서는 안 됩니다. 다만 이 사건에는 별도의 인수조건변경 확약이 존재합니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 있지만 인수는 확약으로 해소

실제 임차인 1명. 임대차계약일 2022.05.10 · 임차권등기일 2024.06.03 · 배당요구 있음. 주택도시보증공사의 근저당권과 신청채권은 동일한 임차보증금 채권에 관한 것으로 기재돼 있으므로 이를 별도 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

여기서 확약의 적용 범위를 혼동해서는 안 됩니다. 이 확약은 하종우 임차권 및 동일한 신청채권에 관한 조건 변경입니다. 확인되지 않은 다른 임차권이나 별도 인수권리가 존재한다면 그 권리까지 자동으로 포기·소멸하는 것은 아닙니다. 실제 입찰 전에는 확약서 원문과 최종 매각물건명세서, 점유관계 및 임차권 말소 조건을 대조해야 합니다.

③ 가격 판단 — 낮은 최저가와 저렴한 매수는 다르다

현재 최저매각가는 감정가와 같은 126,000,000원입니다. 확약에 따른 인수 면제가 유효하다면 실질취득 기준금액도 동일합니다. 하지만 이 금액을 주변 오피스텔의 최근 매매가격과 비교해야 비로소 가격 경쟁력을 판단할 수 있습니다.

특히 광교코아루에스 같은 오피스텔은 같은 건물의 유사 면적·층수·이용상태를 기준으로 최근 12개월 거래 평균, 가장 최근 거래가격, 최근 가격 추세를 확인해야 합니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균만으로 할인율을 계산하거나, 감정가보다 낮다는 이유만으로 저렴하다고 평가하는 것은 적절하지 않습니다.

회차별 부담 변화 — 유찰돼도 확약 효과가 핵심

유찰 회차는 가정 시나리오이며 실제 매각기일이나 확정 낙찰가격을 뜻하지 않습니다. 인수 추정액은 각 회차의 예상 배당을 반영한 값입니다. 인수조건변경 확약이 동일하게 적용된다는 전제에서 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다.

확약이 없었다면 매각가격이 126,000,000원에서 80,640,000원으로 내려가더라도 미배당 보증금이 34,064,000원에서 78,711,520원으로 커져, 실질 부담은 보증금에 집행비용을 더한 수준에서 크게 달라지지 않습니다. 반대로 이번 확약이 유효하게 적용되는 경우에는 미배당 보증금이 매수인에게 전가되지 않으므로, 유찰에 따른 매각가격 인하가 실질취득 기준금액의 인하로 이어집니다. 다만 그 금액이 적정한지는 별도의 시세 검증이 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 126,000,000원 가정)

매각대금에서 추정 집행비용 2,564,000원을 제외한 123,436,000원이 선순위 임차보증금에 배당되는 구조입니다. 임차보증금 잔액은 34,064,000원이고, 주택도시보증공사의 근저당권 순위에 별도로 돌아가는 예상 배당은 0원입니다.

이 사건의 주의점은 주택도시보증공사의 근저당 채권과 임차권등기 채권이 동일한 신청채권으로 명시돼 있다는 것입니다. 따라서 임차보증금 157,500,000원과 근저당 채권최고액 157,500,000원을 서로 독립된 채무처럼 더해 이중으로 인수액을 계산해서는 안 됩니다. 경매 청구금액은 167,295,205원이지만, 청구금액 자체가 낙찰자의 인수채무를 뜻하는 것은 아닙니다.

예상배당은 집행비용 추정치를 적용한 시뮬레이션입니다. 당해세·최우선변제 등 미반영 항목과 실제 배당절차에 따라 금액은 달라질 수 있습니다. 도넛 차트의 0원 항목은 배당액이 없어 시각적 면적으로 표시되지 않습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항표 기준)

• 입지. 광교1동 행정복지센터 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 오피스텔·음식점·점포 등 상업빌딩과 아파트단지, 근린생활시설·관공서·공원이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철역이 소재하며, 감정평가에서는 대중교통 여건을 양호하게 평가했습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 15층 건물의 6층 623호입니다. 외벽은 석재 및 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감이며 이중 창호를 갖추고 있습니다.
• 설비. 급·배수, 위생, 난방, 소화, 도시가스 및 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·도로. 세장형의 평탄한 토지이며 북서측 광로2류와 남동측 중로2류에 접합니다. 토지면적은 2,673.5㎡이고 공시지가는 4,428,000원/㎡입니다.
• 규제. 준주거지역·광교지구 지구단위계획구역·과밀억제권역·택지개발지구 등에 해당하며 상대보호구역에 저촉됩니다. 토지거래허가구역 지정 내역도 있어 해당 오피스텔에 대한 적용 여부와 대상 용도 확인이 필요합니다.
• 건축 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 기재되지 않았고 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
• 환금성. 상업·업무 기능과 주거 기능이 혼재한 지역의 오피스텔입니다. 실제 환금성은 같은 건물 유사 호실의 거래빈도, 최근 거래가격, 임대수요 및 관리비 수준을 확인한 뒤 평가해야 합니다.

⑥ 입찰 전 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.09.02 제출된 인수조건변경 확약서에 대항력 포기, 임차권등기 말소 동의 및 미배당 보증금 매수인 인수 면제가 정확히 명시돼 있는지 확인하세요.
• 최종 매각물건명세서 확인. 매각기일 2026.11.02에 적용되는 최종 매각조건과 확약서의 효력·적용 대상을 대조하세요. 확약만으로 임차권등기가 이미 말소됐다고 가정해서는 안 됩니다.
• 임차권 및 점유관계. 하종우의 임차권등기는 2024.06.03 접수됐습니다. 현재 점유자, 실제 인도 가능 상태 및 명도에 필요한 절차를 확인하세요.
• 동일채권 중복계산 방지. 신청채권과 임차권등기 채권이 동일하다는 매각물건명세서 기재를 확인하고, 주택도시보증공사의 근저당 채권과 임차보증금을 독립된 두 보증금으로 더하지 마세요.
• 토지 일부말소 별도등기. 대지권 목적 토지의 별도등기 내용을 토지 등기사항전부증명서로 확인하고 매수인이 인수하는 권리가 있는지 검토하세요.
• 민간임대주택등기. 2021.12.07 민간임대주택 등록에 관한 2022.07.22 등기가 있습니다. 임대의무기간·임대료 증액기준 등 관련 의무와 매각 후 지위의 처리 여부를 확인하세요.
• 시세와 입찰 상한. 동일 건물의 유사 면적·층수에 대한 최근 12개월 실거래와 최신 거래가격을 우선 비교하고, 하락 추세 여부까지 살핀 다음 응찰 상한을 결정하세요.
• 부대비용 및 관리비. 체납 공용관리비, 취득 관련 세금, 실제 명도비용과 집행비용 변동을 확인하세요. 실질취득 기준금액 126,000,000원에는 이런 추가 부담이 포함되지 않습니다.
• 입찰 당일 재확인. 등기부, 현황조사서, 매각물건명세서, 임차권 관련 서류와 법원의 매각조건 변경·정정 여부를 최종 확인하세요.

맺으며 — “대항력은 있다. 그러나 인수는 확약이 결정한다.”

이 사건을 처음 보면 보증금 157,500,000원인 선순위 임차인이 있고, 최저매각가는 126,000,000원에 불과해 상당한 인수 위험이 있는 물건으로 보입니다. 실제로 확약을 고려하지 않은 예상배당에서는 34,064,000원의 임차보증금이 미배당됩니다.

하지만 2026.09.02 제출된 인수조건변경 확약서가 있습니다. 신청채권자는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며 임차권말소에 동의했고, 매각물건명세서는 잔존 임대차보증금을 매수인이 인수하지 않는다고 명시합니다. 따라서 이 임차권으로 인한 실질 인수액은 0원, 현재 최저가 낙찰을 가정한 실질취득 기준금액은 126,000,000원입니다.

다만 이것이 곧 투자 매력을 뜻하지는 않습니다. 최근 실거래 시세를 기준으로 적정가격이 검증되지 않았으며, 토지 일부말소 별도등기와 민간임대주택등기 관련 확인사항도 남아 있습니다. 권리상 가장 큰 부담은 확약으로 해소됐지만, 가격의 적정성과 잔여 법적 사항은 아직 입찰 전 검토 대상입니다.

종합 판단: C등급. 확약에 따른 인수 면제는 명확한 긍정 요소입니다. 그러나 선순위 임차권의 조건변경 효력 확인, 토지 별도등기, 민간임대주택등기, 실거래 시세 검증이 모두 중요합니다. 최저가가 보증금보다 낮다는 사실만으로 저렴한 물건이라고 평가해서는 안 됩니다. 최종 판단은 확약서 원문과 매각조건을 확인한 뒤 실질취득 기준금액을 최근 시장가격과 비교해 내려야 합니다.