춘천지방법원 2025타경51088. 강원특별자치도 홍천군 남면 화전리 1678의 공장과 토지를 대상으로 하는 경매입니다. 등기상 건물은 (주)인테코홍천공장에이동이며, 토지는 8,919.6㎡ 규모의 공장용지입니다. 현재 소유자는 인텍나노소재주식회사로, 2021년 임의경매 매각을 통해 소유권을 취득했습니다. 이후 중소기업은행 근저당이 설정됐고, 제이와이케미칼주식회사 등의 권리관계가 추가됐습니다. 이번 경매의 청구금액은 137,368,214원입니다.
감정가와 최저매각가는 모두 4,257,097,380원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 이 물건은 일반 주거용 부동산과 달리 공장·토지·기계기구를 함께 평가해야 하는 산업용 자산입니다. 등기상 후순위 권리가 말소되더라도 공장의 실제 사용 가능성, 기계 정상 작동 여부, 토지 이용 제한, 점유관계에 따라 낙찰 후 실질가치가 크게 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2025타경51088 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 홍천군 남면 화전리 1678 도로명주소: 강원특별자치도 홍천군 남면 흥성길 181 |
| 물건종류 | 공장 건물 및 토지 · 기계기구 포함 일괄매각 |
| 건물 표시 | (주)인테코홍천공장에이동 |
| 토지 | 8,919.6㎡ · 공장용지 · 계획관리지역 · 농공단지 |
| 소유자 | 인텍나노소재주식회사 (2021.09.23 임의경매 매각으로 취득) |
| 감정가 | 4,257,097,380원 |
| 최저매각가 | 4,257,097,380원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 제이와이케미칼주식회사 |
| 청구금액 | 137,368,214원 |
| 말소기준권리 | 2021.09.23 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 2,400,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 매각 범위 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구목록 포함 |
① 권리 흐름 — 등기상 말소와 선순위 점유는 별개
등기상 말소기준권리는 2021.09.23 설정된 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 2,400,000,000원이며, 토지와 공장 비동을 포함한 공동담보 및 기계기구목록이 기재돼 있습니다. 이후 2023년 중소기업은행 추가 근저당 338,400,000원, 2025년 제이와이케미칼주식회사 근저당 156,000,000원이 설정됐습니다.
기술보증기금·사티발디예프산자르·김희섭·김성훈·변환진·상보신재료(소주)유한공사의 가압류, 국민건강보험공단의 압류와 경매개시결정 등은 말소기준 이후 등기된 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 분석됩니다. 제이와이케미칼주식회사 근저당에 대한 기술보증기금의 가처분도 함께 확인해야 하지만, 등기 분석상 매각 소멸 대상으로 분류됩니다.
과거 주식회사인테코 소유 시절의 중소기업진흥공단 및 주식회사테스 근저당 등은 2021.09.23 임의경매 매각으로 이미 말소된 권리입니다. 당시의 경매와 현재의 경매를 혼동하거나 이미 말소된 채권최고액을 현재의 인수채무로 다시 합산해서는 안 됩니다.
② 점유자·임차인 분석 — 먼저 확인해야 할 권리
| 성명 | 점유·신고 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박흥수 | 주민등록등재자 2026.01.21 권리신고·배당요구 |
2020.03.31 | 미상 | 가능·미상 | 확정일자 미상 순위 미확정 |
인수 위험 확인 |
실제 확인 대상 주민등록등재자 1명. 보증금이 확인되지 않아 임차보증금 인수액을 계산할 수 없으며, 보증기관의 대위·승계 중복신고로 분류된 사람은 없습니다.
만약 법적으로 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 매각대금에서 일부만 배당된다면, 매수인의 실질취득액은 낙찰가 + 미배당 보증금으로 계산해야 합니다. 그 구조에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나 실질취득액이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 이 사건은 보증금 자체가 확인되지 않았으므로 그러한 위험의 크기를 숫자로 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 42.57억의 가치를 아직 검증할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 4,257,097,380원입니다. 그러나 이 공장·토지와 비교할 만한 실거래 가격이 확인되지 않아, 감정가가 현재 시장가격보다 높은지 낮은지 판단할 근거가 충분하지 않습니다. 특히 산업용 부동산은 토지와 건물뿐 아니라 설비의 실제 상태, 사업장 활용 가능성, 입주 제한, 매각 소요기간에 따라 가치가 달라질 수 있습니다.
| 가격·평가 항목 | 금액 또는 상태 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 4,257,097,380원 | 감정평가 기준 금액 |
| 현재 최저가 | 4,257,097,380원 | 감정가의 100% |
| 비교 실거래 시세 | 확인 필요 | 가격 메리트 판정 보류 |
| 설비 가동 상태 | 미확인 | 단전으로 작동 점검 불가 |
| 실질취득 총액 | 산정 불가 | 보증금 인수 가능성 확인 필요 |
④ 예상배당표 (매각가 4,257,097,380원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 44,970,974원 |
| 1. 중소기업은행 · 을구 7 근저당 | 2,400,000,000원 | 2,400,000,000원 |
| 2. 중소기업은행 · 을구 8 근저당 | 338,400,000원 | 338,400,000원 |
| 3. 제이와이케미칼주식회사 · 을구 9 | 156,000,000원 | 156,000,000원 |
| 4. 기술보증기금 · 가압류 | 475,000,000원 | 475,000,000원 |
| 5. 사티발디예프산자르 · 가압류 | 3,486,255원 | 3,486,255원 |
| 6. 김희섭 · 가압류 | 37,963,632원 | 37,963,632원 |
| 7. 김성훈 · 가압류 | 22,479,008원 | 22,479,008원 |
| 8. 변환진 · 가압류 | 63,061,292원 | 63,061,292원 |
| 9. 상보신재료(소주)유한공사 · 가압류 | 122,845,608원 | 122,845,608원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 592,890,611원 |
채권총액 3,619,235,795원에 대한 신건 기준 추정 배당입니다. 근저당권은 채권최고액 기준이며 실제 확정채권액과 다를 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 집행비용과 소유자 잔여금도 추정치입니다.
이 계산에서는 신건 매각가에서 집행비용을 제외한 후 채권자에게 3,619,235,795원을 배당하고, 소유자에게 592,890,611원이 남는 것으로 추정됩니다. 하지만 박흥수의 임차보증금 및 법적 배당순위가 확정되지 않았고 세금 등 우선채권도 반영되지 않았으므로, 실제 배당금과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격 하락과 채권 미배당 확대
| 회차 | 예상 최저가 | 채권자 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 4,257,097,380원 | 0원 | 592,890,611원 |
| 1회 유찰 (80%) | 3,405,677,904원 | 250,014,670원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 2,724,542,323원 | 924,338,895원 | 0원 |
예상 배당 시나리오에서는 신건에서 채권자 전액 배당이 가능하지만, 1회 유찰 시 250,014,670원, 2회 유찰 시 924,338,895원의 채권자 미배당액이 발생합니다. 신청채권자 제이와이케미칼주식회사의 추정 배당액은 신건과 1회 유찰에서 156,000,000원이며, 2회 유찰에서는 0원으로 계산됩니다.
⑥ 공장·토지·기계기구 — 환금성을 좌우하는 요소
- 토지 규모와 용도. 토지면적은 8,919.6㎡, 지목은 공장용지입니다. 계획관리지역이면서 농공단지 및 지구단위계획구역에 포함돼 있어 해당 용도와 입주·활용 가능성을 검토해야 합니다.
- 토지 형상과 접근. 지형은 완경사·세로장방형이며 도로접면은 소로한면으로 기재돼 있습니다. 실제 산업용 차량 진출입과 설비 반입·반출의 적합성은 현장 확인이 필요합니다.
- 토지 이용 제한. 가축사육제한구역에 포함·저촉되며 완충녹지와 경관녹지에도 저촉됩니다. 토지 전부를 자유롭게 확장·개발할 수 있다고 가정해서는 안 됩니다.
- 공시지가. 토지 공시지가는 ㎡당 82,700원입니다. 공시지가는 실제 거래가나 경매 적정가격과 동일하지 않으므로 매각가와 단순 비교해 가격 메리트를 판단할 수 없습니다.
- 기계기구. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록에 따른 설비가 일괄매각에 포함됩니다. 단전으로 정상 작동 여부를 확인할 수 없었으므로 가동 시험, 수리·철거 비용, 유지보수 이력을 점검해야 합니다.
- 기계 목록 중복. 기호 (1)~(20)은 제2021-92호 및 제2025-15739호에, 기호 (21)~(22)는 제2021-92호 및 제2023-12호에 중복 등록돼 있습니다. 이는 목록 간 중복으로, 동일 설비를 별개 자산으로 중복 평가해서는 안 됩니다.
- 매각 제외 물건. 부동산목록 1번의 경비업체 (주)맥풍 소유 컨테이너는 매각에 포함되지 않습니다. 현장 점유와 소유물 구분이 필요합니다.
- 환금성. 공장·토지·설비가 결합된 특수용도 부동산은 매수 수요와 사용 목적이 제한될 수 있습니다. 단순 주거용 부동산의 거래 빈도를 기준으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 박흥수의 임차인 지위 확인. 2020.03.31 전입의 법적 의미, 실제 점유 부분, 임대차계약, 보증금, 확정일자 및 배당요구 내용을 확인하세요. 특히 2021년 종전 경매 당시 권리관계와 이번 경매의 인수 여부를 연결해 검토해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 대항력과 보증금이 확정되면 낙찰가에 미배당 인수액을 더해 비교하세요. 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형이라면 총취득액이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다.
- 기계 정상 가동 시험. 단전 상태로 확인되지 않은 기계의 정상 작동 여부, 재가동 비용, 수리비와 철거·처분 비용을 점검하세요.
- 설비 목록 대조. 기계기구목록 제2021-92호·제2023-12호·제2025-15739호를 대조해 중복 계상이나 실물 누락이 없는지 확인하세요.
- 토지·건물 매각 범위. 공장 에이동, 공동담보로 기재된 비동, 토지, 제시외 건물 및 기계기구의 목록과 실제 매각 범위를 정확히 대조하세요. (주)맥풍 소유 컨테이너는 제외해야 합니다.
- 농공단지 규제 확인. 공장 입주 가능 업종, 지구단위계획, 녹지 저촉, 건물 사용 및 증축 가능 여부를 관계 기관과 확인하세요.
- 세금·체납·공과금. 당해세 및 배당 우선채권, 전기·수도·기타 공과금과 운영 관련 체납사항을 확인하세요.
- 산업용 시세 검증. 유사 입지의 공장·토지 거래, 실제 가동 가능한 설비의 시장가치와 철거·수선 비용을 비교해 적정 응찰가를 산정하세요.
- 회생·경매 절차 확인. 2025타경51088 외에 등기된 2026타경50103 임의경매개시결정, 회생 관련 처분의 말소 및 실제 매각 진행상황을 원본 서류로 대조하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 공장 및 광업재단 저당법상 기계기구목록을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “후순위 말소 예정 ≠ 안전한 공장 취득”
이 사건은 등기상 근저당과 가압류의 말소관계만 놓고 보면 큰 틀에서 정리되는 구조입니다. 2021년 중소기업은행 근저당을 기준으로 이후 설정된 담보권·가압류·압류·경매개시결정은 매각에 따라 소멸하는 것으로 분석됩니다.
그러나 권리분석의 핵심 변수는 등기부 바깥에 있습니다. 박흥수의 전입은 말소기준보다 앞서 있지만 보증금과 실제 대항요건이 확인되지 않았습니다. 기계기구는 단전으로 가동 여부를 알 수 없고, 공장·토지는 농공단지와 각종 토지이용 제한의 영향을 받습니다. 게다가 현재 실거래 비교가격이 확보되지 않아 4,257,097,380원이라는 신건 최저가가 시장가치에 비해 저렴한지 판단할 수 없습니다.
종합 결론은 입찰 보류 및 정밀실사 우선입니다. 실제 점유와 보증금 문제를 해소하고, 기계 설비의 실물·가동 가치와 토지 활용 가능성을 확인한 뒤에야 실질취득액과 적정 응찰가를 산정할 수 있습니다. 유찰로 명목가격이 낮아지더라도 인수 위험과 설비 가치의 불확실성이 그대로라면 그것만으로 투자 매력이 생기는 것은 아닙니다.
