춘천지방법원 2026타경61. 춘천시 석사동 923-4에 있는 근린생활시설과 주택이 결합된 건물·토지 경매입니다. 건물은 철근콘크리트구조의 지상 3층 건물로, 1층은 근린생활시설, 2층과 3층은 주택으로 이용 중입니다. 토지면적은 226.1㎡이며, 제시외 건물까지 포함하는 일괄매각입니다.
권리의 출발점은 2006.09.01 설정된 춘천동남새마을금고 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 260,000,000원이며, 2019.11.20 변경등기에 368,400,000원이 기재되어 있습니다. 이 권리가 말소기준이므로 이후 설정된 가압류·압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 실제 배당액과 임차관계를 함께 확인해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경61 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 춘천시 석사동 923-4 도로명주소: 스무숲1길 46-7 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 건물 및 제시외 건물 일괄매각 |
| 건물현황 | 철근콘크리트구조, 지상 3층 1층 근린생활시설 / 2층 주택 / 3층 주택 |
| 토지현황 | 226.1㎡ · 지목 대 · 주상용 · 평지 · 가로장방 · 소로각지 |
| 소유자 | 박영생 (단독소유) |
| 점유·이용 | 1층·3층 소유자 사용, 2층 임차주택 |
| 감정가 | 757,520,800원 |
| 최저매각가 | 757,520,800원 (신건, 0회 유찰) |
| 신청채권자 | 춘천동남새마을금고 |
| 청구금액 | 333,250,960원 |
| 말소기준권리 | 2006.09.01 춘천동남새마을금고 근저당권 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하다
등기상 가장 중요한 권리는 2006.09.01 춘천동남새마을금고 근저당권입니다. 이후의 임의경매개시결정, 춘천시·국민건강보험공단 압류, 강원신용보증재단·춘천중부새마을금고 가압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.
과거 주식회사조일전설의 30,000,000원 전세권과 바디텍메드주식회사의 45,000,000원 전세권은 각각 이미 말소되어 현재 존속하는 전세권으로 취급하지 않습니다. 메리츠캐피탈 주식회사의 13,513,933원 가압류도 해제에 따라 말소되었습니다.
② 점유·임차 분석 — 2층 임차주택이 핵심
현황조사 및 매각물건명세서 등에 확인되는 점유·등재자는 5명입니다. 모두 말소기준권리 설정일인 2006.09.01 이후에 등록·전입한 것으로 나타나며, 선순위 대항력은 없는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 이 5명이 모두 별도의 임대차계약을 체결한 실제 임차인인지는 확정되지 않았습니다.
| 이름 / 구분 | 등록·전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정은양1층 · 상가건물임대차현황서 | 2013.01.23 | 미상 | 선순위 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 고동연주민등록등재자 · 배당요구 2026.07.01 | 2024.11.13 | 미상 | 선순위 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 강지연주민등록등재자 · 배당요구 2026.07.01 | 2021.12.02 | 미상 | 선순위 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 오성환주민등록등재자 | 2021.09.29 | 미상 | 선순위 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이병지주민등록등재자 | 2023.08.14 | 미상 | 선순위 없음 | 미상 | 해당 없음 |
대항력 배지는 2006.09.01 말소기준권리와 등록·전입일의 선후관계를 기준으로 한 판단입니다. 보증금·확정일자 및 실제 점유·사업자등록 요건은 별도 확인이 필요합니다. 우선변제 순위와 소액임차인 최우선변제 여부는 확정하지 않았습니다.
3층은 소유자 박영생이 임대차관계 없이 주거용으로 사용하는 것으로 조사되어 있습니다. 따라서 인수액 0원이라는 계산과 별개로 소유자 및 실제 점유자에 대한 인도·명도 절차를 고려해야 합니다. 이 물건은 등기상 권리 정리와 현장 점유 정리를 구분하는 것이 중요합니다.
③ 가격 분석 — 시세 확인 전에는 저렴하다고 볼 수 없다
감정가와 신건 최저매각가는 모두 757,520,800원입니다. 현재 확인되는 가격은 감정평가 기준 가격이며, 동일 유형의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격으로 검증된 시세는 아닙니다.
| 가격 구분 | 금액 | 판단 |
|---|---|---|
| 감정가 | 757,520,800원 | 평가기준 가격 |
| 현재 최저매각가 | 757,520,800원 | 신건 · 감정가 100% |
| 1회 유찰 시나리오 | 606,016,640원 | 감정가 80% |
| 2회 유찰 시나리오 | 484,813,312원 | 감정가 64% |
유찰 시나리오별 최저매각가는 감소하지만, 그 자체로 시세 대비 할인된 가격이라는 의미는 아닙니다. 근린생활시설과 주택을 함께 사용하는 건물은 일반 아파트와 달리 토지 가치, 건물 상태, 임대수익, 상가 수요와 주택 임대차 현황을 함께 검토해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 757,520,800원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 9,975,208원 |
| 1. 근저당 · 춘천동남새마을금고 | 260,000,000원 | 260,000,000원 |
| 2. 가압류 · 강원신용보증재단 | 41,800,000원 | 41,800,000원 |
| 3. 가압류 · 춘천중부새마을금고 | 121,305,470원 | 121,305,470원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 324,440,122원 |
위 표는 제시된 채권액과 집행비용 추정치를 적용한 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 근저당권의 변경 채권최고액 368,400,000원과 신청채권자 청구금액 333,250,960원이 그대로 반영된 확정 배당표는 아닙니다. 따라서 소유자 잔여금 324,440,122원은 확정액이 아닙니다.
⑤ 회차별 배당 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 757,520,800원 | 423,105,470원 | 0원 | 324,440,122원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 606,016,640원 | 423,105,470원 | 0원 | 174,451,004원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 484,813,312원 | 423,105,470원 | 0원 | 54,459,709원 | 0원 |
제시된 계산에 따르면 신건부터 2회 유찰 시나리오까지 채권자 미배당과 매수인 인수금액은 모두 0원입니다. 다만 각 회차에서 신청채권자 청구금액 333,250,960원 대비 신청채권자 배당액은 260,000,000원으로 계산되어 있으므로, 이 결과를 신청채권자의 채권 전액 만족으로 해석해서는 안 됩니다.
⑥ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 춘천시 석사동 소재 석사현진에버빌 1차아파트 남동측 인근으로, 다가구주택과 근린생활시설이 혼재한 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 대상 부동산까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통 편의성은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트슬래브지붕 3층 건물입니다. 외벽은 석재붙임 마감 등이며, 위생·급배수설비와 2·3층 보일러 난방설비가 있습니다.
- 이용. 1층 근린생활시설, 2층 임차주택, 3층 소유자 사용 주택의 복합 이용 형태입니다. 상가와 주택의 개별 수익성 및 사용 가능 상태를 함께 평가해야 합니다.
- 토지. 면적 226.1㎡, 지목 대, 주상용으로 이용되는 평지의 가로장방형 소로각지입니다. 공시지가는 909,700원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 소로2류(폭 8m~10m)와 접합니다. 가축사육제한구역·상대보호구역·중점경관관리구역 관련 제한도 확인됩니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 일괄매각에 포함된 제시외 건물의 실제 상태와 범위는 별도 확인이 필요합니다.
- 환금성. 근린생활시설과 주택이 결합된 부동산으로, 상가의 영업수요와 주택 임대수요가 모두 가격에 영향을 줍니다. 비교 거래가격과 수익자료가 확인되지 않아 환금성을 높게 평가하기는 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 1층 상가 임대차 확인. 소유자가 직접 사용한다는 명세서 기재와 정은양의 상가건물임대차현황서 등재를 대조하세요. 실제 임차계약·사업자등록·현재 영업 및 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 2층 임차주택 확인. 실제 거주자와 임차계약 당사자를 특정하고, 보증금·확정일자·배당요구 및 소액임차인 최우선변제 여부를 확인하세요.
- 3층 명도 계획. 소유자 사용 주택이므로 낙찰 후 인도 및 명도 협의에 필요한 절차를 점검하세요.
- 근저당권 변경 확인. 2006년 채권최고액 260,000,000원과 2019년 변경 채권최고액 368,400,000원의 관계를 확인하고, 실제 피담보채무액과 배당 요구액을 대조하세요.
- 세금·배당 확인. 춘천시와 국민건강보험공단의 압류 관련 채권 및 당해세, 임차인 우선변제 여부가 배당에 미치는 영향을 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각 대상에 포함되는 제시외 건물의 위치·면적·현황 및 점유관계를 감정평가서와 현장에서 확인하세요.
- 가격 검증. 유사 입지의 근린주택 매매 사례, 토지 가격, 건물 상태, 임대수익 가능성과 공실 위험을 확인한 후 입찰가를 결정하세요.
- 기일·원본 확인. 매각기일 2026.11.02의 진행 여부를 확인하고, 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 위험 0원”
이 경매는 말소기준권리가 분명하고 명시 인수권리가 없는 점에서 권리 정리 구조가 비교적 명확합니다. 그러나 임차관계와 가격에 관한 불확실성은 남아 있습니다.
특히 1층 상가의 등재·점유관계 불일치, 2층 임차주택의 보증금 미상, 3층 소유자 점유를 먼저 정리해야 합니다. 신청채권자의 청구금액과 근저당 변경 채권최고액도 예상배당 기준액과 달라 실제 배당 결과를 추가로 검증해야 합니다.
신건 최저가 757,520,800원이 적정한지 판단할 실거래 근거가 없으므로 지금 단계에서 가격 메리트를 부여하기는 어렵습니다. 권리 구조는 검토 가능하지만, 임차관계와 가격은 보류. 실제 임차인·보증금·배당순위·현장점유와 주변 시세를 확인한 다음 입찰 여부를 판단하는 것이 합리적입니다.
