춘천지방법원 2026타경77. 강원특별자치도 춘천시 중앙로3가 66-11에 위치한 주거용 건물과 토지의 경매입니다. 소유자는 이희운이며, 건물은 철근콘크리트구조 슬라브지붕의 지상 4층 건물입니다. 경매상 물건종류는 연립/다세대와 토지로 분류되지만, 감정평가상 실제 이용상태는 단독주택(다가구주택)입니다. 이 차이는 입찰 전 건축물대장과 매각대상을 대조해야 할 부분입니다.
경매신청 채권자는 김재옥, 청구금액은 72,838,355원입니다. 등기부에는 같은 이름의 김재옥이 보증금 60,000,000원인 주택임차권자로도 등장합니다. 이 임차권은 말소기준보다 늦게 성립한 것으로 정리돼 있으나, 신청채권과 임차보증금의 관계 및 배당 중복 여부를 확인할 필요가 있습니다. 동일인이 신청채권자이자 임차권자라는 사실만으로 가장임차인이라고 단정할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경77 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 춘천시 중앙로3가 66-11 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 춘천시 방송길7번길 13-1 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 감정평가상 이용 | 단독주택(다가구주택) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 슬라브지붕 · 지상 4층 |
| 토지 | 133.0㎡ · 지목 대 · 평지 · 세로장방 · 소로한면 |
| 용도지역 | 일반상업지역 · 방화지구 · 지구단위계획구역 · 약사재정비촉진지구 |
| 소유자 | 이희운 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 587,547,360원 / 587,547,360원 (신건) |
| 신청채권자 | 김재옥 · 청구금액 72,838,355원 |
| 말소기준권리 | 2017.06.21 · 을구 10번 · 춘천동부새마을금고 근저당권 · 채권최고액 75,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 특이사항 | 남측 인접 필지 중앙로3가 66-16 건물과 합벽 · 외벽에 B동 표시 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2017년 근저당
핵심은 2017.06.21 설정된 춘천동부새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 75,400,000원이며 토지 중앙로3가 66-11을 공동담보로 기재하고 있습니다. 그 이후의 위승연 가압류, 김재옥 주택임차권등기, 강제경매개시결정 및 춘천동부새마을금고 가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다.
② 임차인·점유 현황 — 6명의 관계 확인이 관건
주택임차권자 김재옥과 주민등록등재자 5명이 확인됩니다. 이 가운데 김재옥과 문금자는 각각 보증금 60,000,000원이 확인되지만, 나머지 4명은 보증금이나 계약관계가 명확하지 않습니다. 주민등록등재자 전원을 확정적인 임차인으로 볼 수는 없습니다. 보증기관 대위·승계로 표시된 사람은 없습니다.
| 성명 / 사용부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제·배당요구 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김재옥 비동 301호 · 3층 서쪽 30㎡ 임차권등기 |
2018.11.06 확정 2018.11.06 |
60,000,000원 | 후순위 말소기준 이후 전입 |
배당 별도 확인 임차권등기 2022.11.22 |
승계 없음 인수 0원 예상 |
| 문금자 201호 · 주민등록등재 |
2018.08.27 확정일자 미상 |
60,000,000원 | 후순위 말소기준 이후 전입 |
미확인 배당요구 2026.06.24 |
승계 없음 인수 0원 예상 |
| 정인균 주민등록등재자 |
2019.08.13 확정일자 미상 |
미상 | 관계 미상 확인된 전입은 후순위 |
미확인 배당요구 확인 안 됨 |
승계 없음 별도 확인 |
| 김춘화 주민등록등재자(말소자등본) |
2021.06.29 확정일자 미상 |
미상 | 관계 미상 확인된 전입은 후순위 |
미확인 배당요구 확인 안 됨 |
승계 없음 별도 확인 |
| 연석모 주민등록등재자 |
2021.07.19 확정일자 미상 |
미상 | 관계 미상 확인된 전입은 후순위 |
미확인 배당요구 2026.06.17 |
승계 없음 별도 확인 |
| 정재원 주민등록등재자 |
2022.01.26 확정일자 미상 |
미상 | 관계 미상 확인된 전입은 후순위 |
미확인 배당요구 확인 안 됨 |
승계 없음 별도 확인 |
문금자는 201호에 보증금 60,000,000원으로 확인되며 배당요구를 했지만 확정일자가 확인되지 않아 우선변제 여부와 실제 배당액을 확정할 수 없습니다. 연석모 역시 배당요구 기록이 있으나 보증금이 미상입니다. 이들의 배당 결과와 실제 명도·보증금 분쟁 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가가 시세라는 뜻은 아니다
신건 최저가는 감정가와 같은 587,547,360원입니다. 그러나 이 가격이 현재 시장에서 저렴한지 판단할 동일 지역·유사 규모의 실거래 비교가 확인되지 않습니다. 토지 133.0㎡와 지상 4층 주거용 건물, 제시외 건물이 포함된 일괄매각 물건이므로 단순히 주변 주택 한 채의 거래가격과 비교하기도 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 587,547,360원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,275,474원 |
| 1. 근저당 · 춘천동부새마을금고 | 75,400,000원 | 75,400,000원 |
| 2. 가압류 · 위승연 | 353,300,000원 | 353,300,000원 |
| 3. 신청채권 · 김재옥 | 72,838,355원 | 72,838,355원 |
| 4. 가압류 · 춘천동부새마을금고 | 29,345,607원 | 29,345,607원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 48,387,924원 |
단순 예상배당에서는 집행비용 8,275,474원과 채권자 배당 530,883,962원을 차감하고 소유자 잔여 48,387,924원이 산출됩니다. 근저당은 채권최고액, 다른 채권은 표시된 청구금액을 기준으로 합니다. 실제 채권 잔액·배당순위·안분·세금 등에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수와 미배당은 다르다
| 회차 | 최저매각가 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 587,547,360원 | 0원 | 48,387,924원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 470,037,888원 | 67,946,453원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 376,030,310원 | 160,918,076원 | 0원 | 0원 |
시나리오상 낙찰가가 내려가면 채권자의 미배당은 증가하지만 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 이는 확인된 등기권리가 매각으로 소멸한다는 가정에 따른 결과입니다. 미배당 채권을 매수인이 그대로 부담한다는 의미는 아닙니다.
다만 실제 입찰에서는 각 회차의 매각물건명세서와 임차인의 대항력·배당 여부를 재확인해야 합니다. 유찰로 가격이 낮아지는 것과 적정 시세보다 싸지는 것은 별개이며, 비교 시세가 확인되기 전까지 가격 가점을 줄 근거는 부족합니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 춘천초등학교 북측 인근입니다. 주변에는 단독주택과 근린생활시설 등이 있으며 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 대상 건물까지 차량 접근이 가능하고, 대중교통 편의성은 보통 수준입니다.
- 구조·이용. 철근콘크리트구조 슬라브지붕의 지상 4층 건물이며 단독주택(다가구주택)으로 이용 중입니다. 기본적인 위생·급배수설비와 보일러 난방설비가 있습니다.
- 토지. 133.0㎡, 평지의 세로장방형 토지로 소로한면에 접합니다. 공시지가는 762,200원/㎡입니다.
- 도시계획. 일반상업지역, 방화지구, 지구단위계획구역, 약사재정비촉진지구에 해당합니다. 학교 관련 절대보호구역·상대보호구역 저촉 사항도 확인됩니다.
- 건물 특이사항. 남측 인접 필지 중앙로3가 66-16의 건물과 합벽으로 건축된 것으로 조사됐고 외벽에 'B동'이라고 표시돼 있습니다. 매각에는 제시외 건물이 포함됩니다.
- 공부·위반 사항. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 합벽과 제시외 부분의 실제 구조·경계·사용관계는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 일반 아파트가 아닌 토지·건물 일괄매각의 다가구주택 성격으로, 실제 임대수익과 유지관리 상태, 건물의 독립적 사용 가능성 등이 매수층과 환금성에 영향을 줄 수 있습니다. 구체적인 가격 경쟁력은 별도 시세 검증이 필요합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인별 계약 확인. 김재옥·문금자의 임대차계약, 확정일자, 배당요구 및 보증금 반환관계를 대조하고 나머지 주민등록등재자의 실제 점유와 계약관계를 확인하세요.
- 김재옥 채권관계. 임차보증금 60,000,000원과 경매신청 청구액 72,838,355원이 같은 채권인지, 별개 채권인지 집행권원과 채권계산서로 확인하세요.
- 배당순위 검증. 위승연 가압류 353,300,000원, 춘천동부새마을금고 근저당·가압류와 임차인 채권의 실제 배당 관계를 검토하세요. 예상배당표를 확정 배당으로 취급해서는 안 됩니다.
- 건물 현장 확인. 인접 필지 66-16과 합벽 부분의 구조, 경계, 출입구, 설비 공유 여부 및 향후 수선·철거 시 영향을 확인하세요.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각에 포함된 제시외 건물의 위치와 면적, 사용현황을 매각목록 및 감정평가도면과 대조하세요.
- 건축물대장 확인. 연립/다세대 분류와 감정상 단독주택(다가구주택) 이용상태를 건축물대장·등기부 및 실제 호실 구성과 비교하세요.
- 토지 이용 규제 확인. 일반상업지역·방화지구·학교 보호구역·재정비촉진지구 관련 제한이 현재 이용 및 향후 변경·증축에 미치는 영향을 확인하세요.
- 가격 검증. 인근 유사 토지·건물 실거래, 임대수익, 공실, 건물 노후도 및 예상 수선비를 확인한 뒤 응찰가 상한을 정하세요.
- 명도·관리비. 실제 점유자별 인도 협의 가능성과 체납 관리비·공과금·설비 보수비용을 사전에 점검하세요.
- 매각 원본 확인. 매각기일 2026.11.02 전에 기일 변경, 최신 등기, 매각물건명세서, 현황조사, 배당요구 종기 및 매각조건을 재확인하세요.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 위험 0원”
춘천지방법원 2026타경77은 등기상 인수구조 자체는 비교적 정리된 물건입니다. 2017년 춘천동부새마을금고 근저당이 말소기준이고 그 이후 등기된 권리들은 매각으로 소멸할 예정이며, 명세서에도 인수권리가 없는 것으로 표시됩니다.
그러나 점유·건물 상태까지 단순한 물건은 아닙니다. 김재옥의 임차권등기와 신청채권 관계, 문금자와 다른 주민등록등재자의 보증금·배당관계, 합벽 및 제시외 건물이라는 변수가 남습니다. 특히 보증금이 확인되지 않은 점유 관계와 실제 건물의 독립성을 현장에서 확인해야 합니다.
최저가 587,547,360원이 적정한지도 아직 판단할 근거가 부족합니다. 따라서 결론은 “말소권리 구조는 검토 가능, 임차·건물 위험과 가격은 추가 검증 후 입찰”입니다. 신건에 곧바로 응찰하기보다 권리관계와 현장 실사, 유사 물건 거래가격을 먼저 확인하는 보수적 접근이 적절합니다.
