춘천지방법원 2026타경79. 강원특별자치도 인제군 기린면 북리 소재 단독주택과 토지가 매각 대상입니다. 토지면적은 789.0㎡이며, 감정요항표상 일반목구조의 2층 주택과 단층 주택·펜션 이용 건물이 확인됩니다. 소유자는 김진아이고, 인제축산업협동조합이 청구금액 219,345,097원으로 임의경매를 신청했습니다. 최초 근저당권은 2023년 10월 19일 설정됐으며 채권최고액은 221,000,000원입니다.

권리 흐름은 겉으로는 비교적 명료합니다. 인제축산업협동조합의 근저당권이 말소기준이고 이후 가압류와 전세권, 임의경매개시결정은 등기 순위상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 물건에는 전세권자 강성훈이 있으며, 전세권 설정계약의 원인일은 근저당권 설정보다 앞선 2023.07.07입니다. 이 날짜만으로 대항력을 인정할 수는 없지만, 전입신고일과 실제 거주관계가 밝혀지지 않은 상태에서 인수 위험이 완전히 해소됐다고 단정하는 것도 적절하지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 전세권자의 대항력은 확인 필요

말소기준권리는 2023.10.19 설정된 인제축산업협동조합 근저당권입니다. 이후 롯데카드·신한카드·현대캐피탈의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 강성훈의 전세권도 2026.04.15 접수된 후순위 등기여서 등기된 전세권 자체는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 그러나 전세권 등기의 소멸과 별도로, 주택임대차에 따른 대항력의 존재 여부는 확인해야 합니다.

임차·전세권 현황 — 실제 관련 당사자 1명

강성훈은 2026.06.30 배당요구를 접수했습니다. 제공된 배당 추정에서는 전세금 90,000,000원이 전액 배당되고, 매수인 인수액도 0원으로 계산됩니다. 이 계산은 해당 매각가와 배당순위가 유지된다는 전제입니다. 실질적인 선순위 대항력이 별도로 인정되거나 배당관계가 달라지는 경우에는 미배당 보증금의 인수 여부를 다시 검토해야 합니다.

② 가격 분석 — 감정가 546,654,500원의 적정성은 아직 판단 보류

이 물건의 감정평가액은 546,654,500원이며, 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 최저매각가 역시 동일합니다. 단독주택과 토지, 주택·펜션 이용 건물이 함께 매각되는 구조입니다. 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가가 시장가격보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.

위 금액은 각 회차의 추정 배당 시나리오입니다. 채권 미배당액은 매수인 인수액과 동일하지 않습니다. 전세권자의 실제 대항력 및 미배당 보증금 인수 여부는 별도 검토가 필요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 546,654,500원 가정)

신건 매각가 가정에서 총 채권액 356,374,786원은 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 182,413,169원입니다. 집행비용 7,866,545원은 추정액이며, 근저당권 배당은 채권최고액 기준입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않아 실제 배당순위와 배당액은 달라질 수 있습니다.

④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 인제군 기린면 서리 소재 기린솔섬유원지 서측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택·농경지·펜션이 혼재하는 국도 주변 농촌지대입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리와 운행상태를 고려한 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 토지. 면적 789.0㎡, 지목 대, 평지에 가까운 부정형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가 기준은 47,600원/㎡입니다.
• 용도지역·제한. 계획관리지역이며 가축사육제한구역에 포함됩니다. 하천구역·홍수관리구역·보전관리지역에는 접하는 것으로 표시돼 있습니다. 실제 경계와 인허가 제한은 토지이용계획 도면으로 확인해야 합니다.
• 건물 구조. 기호 2는 일반목구조 목조지붕 2층 건물, 기호 3은 일반목구조 목구조지붕 단층 건물입니다. 외벽 스타코마감, 내벽 벽지·타일 마감, 플라스틱샷시 창호가 기재돼 있습니다.
• 설비. 위생설비·급배수설비 및 가스보일러에 의한 난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 이용상태. 기호 2는 주택, 기호 3은 주택·펜션 용도로 사용 중입니다. 특히 기호 3의 일반건축물대장상 용도는 근린생활시설이므로 현황 이용과 공부상 용도 사이의 차이를 따로 검토해야 합니다.
• 환금성. 농촌 지역 단독주택·토지에 펜션 이용 요소가 결합된 물건입니다. 주변의 일반 주거용 아파트와 동일한 방식으로 가격을 평가하기 어렵고, 향후 매각 시 주택·토지·펜션 수요에 따라 환금성이 달라질 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 전세권자 전입일 확인. 강성훈의 전입신고일, 실제 점유 개시일, 주택 인도 여부와 확정일자를 확인하고 말소기준권리와 선후관계를 대조해야 합니다.
• 배당 및 인수 확인. 전세금 90,000,000원의 배당요구 접수 사실과 매각물건명세서의 인수권리 없음 기재를 대조하고, 실제 배당 부족이 발생할 때 인수 의무가 존재하는지 확인해야 합니다.
• 현황 이용과 공부상 용도. 기호 3 건물의 근린생활시설 등록과 주택·펜션 이용 사이에 필요한 용도변경·영업 인허가 사항이 있는지 확인해야 합니다.
• 제시외 건물 위치. 본건 지상 및 인접지에 걸친 제시외 건물의 실제 위치, 경계 침범 여부, 감정평가 포함 범위와 이용권원을 확인해야 합니다.
• 매각 제외 시설물. 몽골텐트·플라스틱 텐트·저온저장고 등의 소유권, 철거·이동 주체 및 명도 과정의 분쟁 가능성을 확인해야 합니다.
• 토지이용 제한. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 하천구역·홍수관리구역 인접 여부와 실제 개발·이용 제한을 검토해야 합니다.
• 시세 검증. 인근 유사 토지, 단독주택, 펜션 이용 부동산의 거래사례를 조사하고 감정가 546,654,500원이 적정한지 개별적으로 평가해야 합니다.
• 현장·건물 확인. 목구조 건물의 유지보수 상태와 설비, 현재 점유관계, 실제 사용면적을 직접 확인해야 합니다.
• 입찰자금. 신건 최저매각가뿐 아니라 취득 관련 비용, 명도·수선·인허가 비용 및 예상치 못한 법률관계에 대비한 자금계획을 세워야 합니다.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장과 토지이용계획을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원이라는 계산보다, 미확인 권리와 현장이 먼저다”

이 사건은 말소기준권리가 분명하고 후순위 등기권리의 소멸관계도 비교적 명확합니다. 신건 배당표에서는 전세금 90,000,000원을 포함한 채권이 모두 배당되고 매수인 인수액은 0원으로 추정됩니다.

그러나 강성훈의 전입신고일이 확인되지 않아 대항력 여부를 확정할 수 없습니다. 전세권의 등기 접수일이 후순위라는 사실과 계약원인일이 선순위라는 사실을 혼동해서는 안 됩니다. 주택임대차에 따른 보호관계는 실제 전입·점유 사실을 기준으로 별도 판단해야 합니다.

가격 측면에서도 546,654,500원의 신건 감정가가 적정하다는 실거래 근거가 확인되지 않습니다. 여기에 펜션 이용 건물의 공부상 용도, 인접지 제시외 건물, 매각 제외 시설물, 토지이용 제한이 추가 검토 사항으로 남아 있습니다.

결론은 권리·현장 확인 전 입찰 보류, 가격은 실거래 검증 후 판단입니다. 전세권자의 대항력과 인수 위험을 해소하고 건물·토지의 실제 이용관계를 확인한 뒤에야 입찰가격의 적정성을 평가할 수 있습니다. 현재 단계의 종합 평가는 C등급입니다.