춘천지방법원 2026타경80. 강원특별자치도 춘천시 후평동 623-4에 있는 지식산업센터 물건입니다. 지상 9층 철근콘크리트 건물 중 제7층 제703호는 지식산업센터로, 제지1층 제비128호는 창고로 이용되는 것으로 평가되어 있습니다. 매각물건명세서에는 일괄매각으로 기재되어 있어 두 공간의 구성과 이용 가능성을 함께 살펴봐야 합니다.
등기상 소유자는 신옥순이며, 2023년 신탁재산 처분을 통해 소유권을 이전받았습니다. 같은 시기에 이동농업협동조합을 근저당권자로 하는 채권최고액 372,000,000원의 담보권이 설정됐습니다. 이후 2026년 이동농업협동조합이 임의경매를 신청했고, 청구금액은 317,275,784원입니다.
현재 매수인에게 인수되는 권리가 없는 것으로 정리되어 있다는 점은 긍정적입니다. 다만 인수권리의 부재와 배당의 정확성은 별개의 문제입니다. 근저당권 말소·이전 이력에 관한 대조가 필요하고, 신청채권자에게 배당액이 배정되지 않은 산출 결과도 그대로 확정 배당으로 받아들여서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경80 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 춘천시 후평동 623-4 제7층 제703호 도로명주소: 강원특별자치도 춘천시 소양강로 10 |
| 매각 구성 | 제7층 제703호 지식산업센터 및 제지1층 제비128호 창고 · 일괄매각 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 지식산업센터 및 창고(지식산업센터) |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트지붕 · 지상 9층 건물 |
| 소유자 | 신옥순 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 425,000,000원 / 425,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 이동농업협동조합 / 317,275,784원 |
| 근저당권 이력 | 이동농업협동조합 · 채권최고액 372,000,000원 농업협동조합자산관리회사로 근저당권 이전등기 기록 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 임차인 / 인수권리 | 신고 임차인 없음 · 명세서상 인수권리 없음 |
| 법정지상권 | 매각물건명세서상 해당사항 없음 |
| 토지 용도지역 | 일반공업지역 · 일반산업단지 · 연구개발특구 · 재생사업지구 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 근저당 이력은 확인 필요
또한 말소기준으로 표시된 2026.04.16 임의경매개시결정에 앞서 2023년 근저당권이 설정되어 있으므로, 해당 담보권의 유효 여부에 따라 실제 말소기준과 배당순위를 다시 검토해야 합니다. 이전등기가 존재한다는 이유만으로 매수인에게 근저당채무가 승계된다고 단정할 수는 없지만, 최신 등기사항증명서와 근저당권 말소 관련 원본 확인이 필요합니다.
2026.04.01에는 동일 채권자인 이동농업협동조합의 2026타경65 임의경매개시결정이 있었으나, 2026.04.13 취하로 말소되었습니다. 이후 별도로 진행된 사건이 현재의 2026타경80입니다.
2026.05.08 춘천시의 압류도 등기되었지만, 2026.07.02 해제를 원인으로 2026.07.07 말소되었습니다. 따라서 이 압류를 현재 존속하는 압류권리로 보아서는 안 됩니다.
② 가격 검토 — 425,000,000원의 경쟁력은 아직 불명확
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 425,000,000원입니다. 유찰 이력이 없는 신건이므로 감정평가액이 그대로 입찰 기준금액입니다. 매수인에게 산정된 인수액이 0원이어서, 최저가 기준 실질취득금액도 425,000,000원입니다. 다만 취득세·등기비용·명도 및 관리비 등의 별도 비용은 포함하지 않습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 최저매각가 | 산정 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 100% | 425,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 340,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 272,000,000원 | 0원 |
유찰 시나리오는 감정가 기준 최저매각가 변화이며, 실제 유찰이나 이후 매각가격을 보장하지 않습니다. 인수액은 현재 확인된 매각물건명세서 기준입니다.
가격 판단에서 중요한 것은 지식산업센터의 거래 특성입니다. 일반 주거용 아파트처럼 같은 평형의 거래가격만으로 판단하기 어렵고, 산업시설의 실제 이용 가능성, 입주·사용 제한, 건물 관리상태, 공실 위험 및 창고의 활용가치를 함께 평가해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 425,000,000원 가정)
현재 표시된 배당 계산은 집행비용과 소유자 잔여액으로 구성됩니다. 그러나 경매 신청채권액과 근저당권 이력이 별도로 확인되므로 아래 표는 확정 배당예상액이 아닌 단순 산출 결과로 보아야 합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 표상 배정액 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 6,650,000원 |
| 1. 신청채권자 · 이동농업협동조합 | 317,275,784원 | 0원 |
| 2. 근저당권 · 이동농업협동조합 | 372,000,000원(채권최고액) | 미반영 |
| 잔여 · 소유자 교부(단순 산출) | — | 418,350,000원 |
근저당권 채권최고액과 신청채권액은 동일한 담보채무와 관련될 가능성이 있어 단순 합산하지 않습니다. 실제 피담보채권 잔액과 채권양도 관계의 확인이 필요합니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
따라서 소유자 잔여 418,350,000원은 채권배당을 반영하지 않은 잔여 계산값에 불과합니다. 실제 소유자 교부액이나 채권자 만족 여부를 의미하지 않습니다. 매각대금 배당의 순위·금액은 채권계산서와 배당 관련 원본에 따라 다시 산정해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치 및 주변 환경. 춘천시 한림대학교 북동측 인근으로, 중·소규모 공장과 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 간선도로와 노선버스정류장이 인근에 있어 제반 교통상황은 양호합니다. 서측·북측 약 25m 도로, 동측 약 6m 도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지상 9층 건물로 기본적인 위생·급배수설비와 승강기설비가 갖추어져 있습니다. 외벽은 판넬 및 창호 마감, 창호는 시스템창호 마감입니다.
- 이용상태. 제7층 제703호는 지식산업센터, 제지1층 제비128호는 창고로 평가되었습니다. 두 공간이 일괄매각되는 만큼 실제 사용 가능성과 공간별 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 토지·규제. 일반공업지역이며 일반산업단지, 재생사업지구, 연구개발특구 및 지구단위계획구역에 포함됩니다. 공시지가는 326,700원/㎡입니다.
- 내부 확인. 폐문·부재로 인해 내부 구조와 실제 이용상태를 직접 확인하지 못했습니다. 감정상 이용상태와 현황이 다를 수 있습니다.
- 환금성. 산업시설과 창고는 일반 주거시설과 매수 수요 및 사용 목적이 다를 수 있습니다. 입주 가능 업종, 실제 사용 가능성, 공실 및 재매각 수요에 대한 별도 조사가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 및 담보권 확인. 2023.09.26 근저당권 설정, 말소 표시, 2026.09.04 근저당권 이전등기의 관계를 최신 등기사항증명서와 원본 서류로 대조하세요.
- 채권배당 검증. 이동농업협동조합 신청채권액 317,275,784원과 근저당권 채권최고액 372,000,000원의 관계를 확인하고, 실제 배당순위와 배당 가능금액을 다시 계산하세요.
- 일괄매각 범위. 제7층 제703호와 제지1층 제비128호가 포함된 매각목록을 확인하고 두 공간의 면적·대지사용권·현황을 원본과 대조하세요.
- 실제 점유 및 내부 상태. 내부 확인이 이루어지지 않은 상태이므로 실제 사용·점유자, 시설 상태, 창고 접근성과 이용 가능성을 현장에서 확인하세요.
- 시장가격 검증. 같은 건물 또는 유사한 지식산업센터의 최근 거래, 현재 매물, 임대 수준과 공실 상황을 비교해 입찰가 상한을 따로 산정하세요.
- 관리비·공과금. 관리주체를 통해 관리비 미납 여부와 승계 가능성이 있는 공용부분 비용을 확인하세요.
- 용도 및 입주 제한. 산업단지·연구개발특구 관련 사용 제한, 입주자격, 허용 업종 및 관리규약을 확인하세요.
- 매각공고 원본 대조. 매각기일 2026.11.02의 진행 여부, 입찰보증금, 매각조건, 특별매각조건과 매각물건명세서 변경 여부를 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원과 안전한 입찰은 다르다”
춘천 후평동 지식산업센터는 임차인 신고가 없고 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없는 것으로 기재된 물건입니다. 매수인 인수액 0원이라는 점은 긍정적인 요소입니다.
그러나 단순한 권리구조라고 결론 내리기에는 2023년 근저당권 말소 표시와 2026년 이전등기 사이의 정합성이 확인되지 않았습니다. 신청채권액이 예상배당에 반영되지 않은 점도 반드시 재검토해야 합니다.
가격 측면에서도 감정가 425,000,000원을 뒷받침할 최근 거래 비교가 확인되지 않았고, 산업시설·창고라는 용도 특성상 환금성과 실제 이용 가능성의 검증이 중요합니다. 신건 최저가에 가격 메리트가 있다고 판단하기 어렵습니다.
결론은 “명세서상 인수는 0원, 그러나 권리 이력·배당·가격 검증 전 입찰 보류”입니다. 근저당권의 상태를 확인하고, 일괄매각 범위와 내부 현황을 점검한 뒤 시장가격을 기준으로 입찰 여부를 판단하는 것이 합리적입니다.
