수원지방법원 2025타경53261. 경기도 광주시 신현동 961-5, 삼성그린빌(107동) 3층 301호 다세대주택입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 220,000,000원이며 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 등기부상 소유자는 신재욱 씨입니다. 2014년 신순용 명의로 소유권을 취득한 뒤 2015년 신재욱으로 개명한 이력이 확인됩니다.

이 사건의 특이점은 은행 근저당보다 주택임차권과 보증기관의 승계·확약 관계에 있습니다. 남유정의 임차보증금은 220,000,000원이고, 전입신고와 점유개시가 말소기준권리보다 앞섭니다. 원칙대로라면 대항력이 있는 임차권의 미배당 보증금이 매수인 부담으로 남을 수 있는 구조입니다. 그러나 이 사건에서는 임차권 승계인 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약이 있어 해당 승계권리의 인수액을 실질 0원으로 판단합니다.

이처럼 핵심 권리의 인수 부담이 해소되더라도 응찰 가격이 합리적인 것은 아닙니다. 최근 거래가격은 하락했고, 현재 최저가는 최근 실거래보다 높습니다. 또한 비교 거래와 대상 물건의 면적이 일치하지 않아 시세 검증에는 추가적인 주의가 필요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 승계인의 확약

말소기준권리는 2024.07.24 국민건강보험공단 압류입니다. 그 이후 등기된 성남시 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 광주시 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 과거 우리은행·강구수산업협동조합의 근저당권과 가압류·가등기 등은 이미 말소된 이력입니다.

반면 남유정의 주택임차권은 전입신고일이 2020.04.03, 점유개시일이 2020.04.05, 확정일자가 2020.03.18입니다. 모두 2024년 말소기준권리보다 앞서며, 주택임차권등기도 2024.04.12 완료되었습니다. 따라서 이 임차권은 단순한 후순위 권리로 취급할 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 보증금 2.2억

확인되는 실제 임차인은 남유정 1명입니다. 주택도시보증공사는 주택임차권의 승계인이자 경매 신청채권자로 등장하지만, 이를 별개의 신규 임차인으로 계산하거나 동일 보증금 220,000,000원을 두 번 합산해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래 1.98억, 신건 실질취득 2.2억

가격 판단은 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선합니다. 삼성그린빌(107동)의 확인된 거래는 2건으로, 최근 거래가 이전 거래보다 낮습니다.

전체 평균은 207,500,000원이지만, 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 198,000,000원입니다. 최저매각가이자 확약 적용 실질취득액인 220,000,000원은 최근 시세의 111.1%에 해당합니다. 금액으로는 22,000,000원 높습니다.

더 중요한 것은 거래 추세입니다. 과거 2023.01 거래가 217,000,000원에서 2025.09 거래가 198,000,000원으로 낮아졌고, 산출된 최근 거래가격 추세는 -8.8%입니다. 전체 평균 207,500,000원을 기준으로만 비교하면 최근의 하락 흐름을 충분히 반영하지 못합니다.

④ 예상배당표 (매각가 220,000,000원 가정)

아래는 현재 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 예상배당입니다. 집행비용을 먼저 차감하고 임차보증금에 우선배당하는 구조입니다. 예상배당액과 확약에 따른 매수인 실질 인수액은 구분해서 보아야 합니다.

집행비용 3,880,000원은 예상배당상 추정액입니다. 당해세 및 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 남유정 임차권과 주택도시보증공사 승계채권은 동일 보증금과 관련되므로 독립된 두 보증금 채권으로 합산하지 않습니다. 신청채권자 배당 0원도 이 가정표의 배분 결과이며, 최종 배당액이나 실제 채권 잔액의 확정을 의미하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 인수위험을 분리해서 계산

이 사건은 현재 신건이며, 향후 유찰 시 아래와 같은 가격 시나리오가 제시되어 있습니다. 핵심은 확약 적용 여부에 따라 실질취득액 계산이 완전히 달라진다는 점입니다.

각 회차의 인수 추정액은 대항력 포기 확약을 반영하지 않은 배당 시뮬레이션 값입니다. 확약 적용 실질취득액은 해당 승계 임차권의 인수를 0원으로 보고 낙찰가만 반영한 금액입니다. 취득세·명도비용·체납 관리비 등 별도 비용은 포함하지 않았습니다.

확약이 없는 일반적인 대항력 인수형에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 증가해 실제 취득 부담이 보증금 수준에 가까워집니다. 이 사건의 확약 미반영 계산에서도 신건은 220,000,000원 + 3,880,000원 = 223,880,000원, 1회 유찰 시에는 176,000,000원 + 47,264,000원 = 223,264,000원, 2회 유찰 시에는 140,800,000원 + 81,971,200원 = 222,771,200원으로 실질 부담이 보증금 부근에 머뭅니다.

그러나 이 사건은 승계기관의 대항력 포기 확약이 있는 사례입니다. 해당 확약이 유효하게 적용되는 범위에서는 위 미배당액을 매수인에게 그대로 더하지 않으며, 실질취득은 각 낙찰가를 기준으로 판단합니다.

⑥ 압류·세금·배당 리스크

현재 등기부에는 국민건강보험공단, 성남시, 광주시의 압류가 있습니다. 압류등기 자체는 매각에 따른 소멸 대상으로 분류되지만, 관련 체납액의 배당 우선순위는 별도로 검토해야 합니다.

한편 매각물건명세서에는 명시 인수권리 해당 사항 없음, 법정지상권 해당 사항 없음으로 기재되어 있습니다. 다만 이 기재만으로 임차권 승계의 구체적 범위나 점유 상태까지 확인되었다고 볼 수는 없습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 광주시 신현동 소재 신현초등학교 남서측 인근입니다. 아파트·다세대주택·연립주택·임야 등이 혼재한 지역으로, 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하며, 인근 간선도로변에 시내버스정류장이 있습니다. 대중교통 사정은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 콘크리트지붕 4층 건물 중 3층 301호입니다. 2014.06.05 사용승인되었으며, 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비가 조사되었습니다.
• 도로. 남서측 및 남동측으로 폭 약 8m 내외의 포장도로에 접합니다. 토지는 사다리형의 완경사지이며 주거용 건부지로 이용 중입니다.
• 용도지역. 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 자연보전권역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역 등 규제가 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역도 표시되어 있어 적용 범위 확인이 필요합니다.
• 토지 참고. 지목은 대, 토지면적은 560.0㎡이며 공시지가는 775,500원/㎡입니다. 해당 면적은 토지 전체 기준으로, 개별 호실의 대지권 면적과 동일하게 취급해서는 안 됩니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었고, 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 9세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 확인된 거래가 2건에 그치고 최근 거래가격 추세가 -8.8%이므로, 대규모 공동주택처럼 풍부한 거래 표본에 기반한 가격 판단은 어렵습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 주택도시보증공사 확약서 원본. 2026.06.01 제출된 대항력 포기 확약서의 원문과 적용 범위를 확인하세요. 실질 인수 0원 판단의 가장 중요한 근거입니다.
• 임차권 승계 범위. 남유정의 임차보증금 220,000,000원과 주택도시보증공사의 승계관계, 우선변제권 행사 범위가 일치하는지 확인하세요. 동일 보증금을 중복 채권으로 계산해서는 안 됩니다.
• 별도 점유자 확인. 승계기관의 확약은 해당 승계 임차권에만 적용됩니다. 독립된 권리를 가진 다른 임차인이나 점유자가 있는지는 현황조사와 현장 확인을 통해 따로 검토하세요.
• 압류 관련 우선배당. 국민건강보험공단·성남시·광주시 관련 채권의 종류와 법정 우선순위를 확인하세요. 예상배당은 실제 배당표와 달라질 수 있습니다.
• 최근 거래를 기준으로 가격 검증. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 198,000,000원입니다. 현재 실질취득 220,000,000원은 그보다 높으므로 전체 평균만 기준으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
• 면적 불일치 확인. 대상 면적 66.69㎡와 비교 거래 59.9㎡의 차이를 확인하고, 동일하거나 더 유사한 조건의 물건과 비교해 응찰가를 검토하세요.
• 거래가격 하락. 최근 거래가격 추세가 -8.8%입니다. 과거 고가 거래에 의존하지 말고 현재 시장의 매수 가능 가격을 확인하세요.
• 명도·관리비. 임차권 인수가 없더라도 실제 점유자와 명도 절차는 별개입니다. 미납 관리비, 특히 공용부분 관련 부담도 확인하세요.
• 토지이용 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역·토지거래계약 허가구역 등의 개별 적용 여부를 확인하세요.
• 매각물건명세서 원본 대조. 명시 인수권리 해당 없음 기재, 주택임차권 승계 비고, 등기부 및 현황조사 내용을 최신 원본으로 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도 현재 가격은 비싸다”

이 사건의 핵심은 선순위 임차보증금 220,000,000원입니다. 남유정은 말소기준권리보다 먼저 전입·점유했고, 확정일자와 주택임차권등기도 갖춘 임차인입니다. 단순한 후순위 임차권으로 판단할 수 없는 구조입니다.

그러나 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사가 대항력을 포기한다는 확약서를 제출하면서 상황이 달라졌습니다. 해당 승계 임차권의 룰상 미배당 인수 추정액은 현재 회차 3,880,000원이지만, 확약 적용 실질 인수액은 0원입니다. 이 판단은 확약이 적용되는 권리에 한정하며, 확약 밖 별도 권리가 확인되면 인수위험을 다시 분석해야 합니다.

그럼에도 현 회차의 가격은 매력적이지 않습니다. 감정가이자 실질취득액인 220,000,000원은 최근 거래 198,000,000원의 111.1%입니다. 거래가격 추세는 -8.8%이고, 9세대 소규모 다세대주택이라는 환금성 제약에 더해 비교 거래의 면적도 일치하지 않습니다.

결론은 권리 부담 완화, 가격 판단은 보류입니다.

확약으로 주된 인수위험은 해소되지만, 그것만으로 신건 220,000,000원에 응찰할 이유가 생기지는 않습니다. 현재 실질취득액이 최근 시세를 웃돌고 거래가격도 하락하는 만큼, 현 회차 적극 입찰보다는 확약의 효력과 실제 시장가격을 검증하는 것이 우선입니다. 유찰에 따라 가격이 낮아지더라도, 새로운 실질취득액과 해당 시점의 시세를 다시 비교해야 합니다.