춘천지방법원 2026타경50156. 강원특별자치도 춘천시 사농동 432, 도로명주소 윗가래목길 7에 있는 단독주택과 토지의 일괄매각 사건입니다. 토지는 274.0㎡이며, 지상 주택은 1984.02.10 사용승인된 단층 건물입니다. 등기상 소유자는 김경덕이고, 감정평가상 단독주택으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
권리의 출발점은 2021.05.11 설정된 춘천신용협동조합의 채권최고액 104,000,000원 근저당입니다. 이후 엄제현 명의의 근저당 60,000,000원과 전세권 5,000,000원이 설정됐고, 현재 사건 및 별도의 임의경매개시결정이 등기돼 있습니다. 모두 말소기준권리보다 뒤에 있는 권리로 매각 시 소멸 대상입니다.
다만 전세권의 등기상 소멸과 실제 점유자의 인도 문제는 별개입니다. 감정평가상 임대관계가 미상이고, 별도의 임차인 조사 내역이 확인되지 않으므로 실제 점유 상태와 임차인의 대항력 여부는 입찰 전에 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경50156 |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 춘천시 사농동 432 도로명주소: 강원특별자치도 춘천시 윗가래목길 7 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각(제시외 건물 포함) |
| 토지 | 274.0㎡ · 지목 대 · 제2종일반주거지역 |
| 주택면적 | 공부상 78.31㎡ / 현장 실측 약 144㎡ |
| 건물 | 시멘트블록조 주택 · 단층 · 사용승인일 1984.02.10 |
| 건물 현황 | 증개축된 주택 · 일부 화재 후 방치 |
| 소유자 | 김경덕 (단독소유) |
| 감정가 | 232,392,000원 |
| 최저매각가 | 232,392,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 청구금액 | 42,820,821원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 등기 발급 기준 | 2026.10.20 · 춘천지방법원 등기과 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 후순위 권리
말소기준권리는 2021.05.11 춘천신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 104,000,000원이며, 사농동 432 토지가 공동담보로 표시돼 있습니다. 해당 근저당권은 2026.08.14 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전됐습니다. 이는 기존 근저당권의 권리자 변경이지, 새로운 선순위 근저당권 설정이 아닙니다.
2021.12.01 설정된 엄제현의 60,000,000원 근저당권과 5,000,000원 전세권은 모두 후순위입니다. 전세권은 건물 전부를 범위로 하고, 등기상 존속기간은 2021.12.01부터 2022.11.30까지입니다. 두 권리 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다.
2026.04.01에는 엄제현을 채권자로 한 현재 사건의 임의경매개시결정이, 2026.06.02에는 춘천신용협동조합을 채권자로 한 2026타경117 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 경매개시결정 등기도 매각 시 소멸 대상입니다.
법정지상권: 해당사항 없음.
배당 시뮬레이션 역시 매수인 인수액을 0원으로 산정합니다. 다만 등기상 인수권리가 없다는 판단은 현장 점유·명도, 건물 하자 및 증개축 문제까지 해결됐다는 의미는 아닙니다.
② 가격 비교 — 신건 가격의 적정성은 아직 판단 보류
현재 최저매각가는 감정가와 동일한 232,392,000원입니다. 유찰이 없는 신건이므로 감정가에서 가격이 낮아진 상태는 아닙니다.
이 물건은 단독주택과 토지를 함께 매각하는 구조입니다. 아파트처럼 동일 평형의 평균 실거래가격만으로 비교하기 어렵고, 토지의 위치와 이용 가능성, 건물의 실제 상태 및 보수비용이 취득 가치에 영향을 미칩니다. 특히 화재 피해와 공부·현황 면적 차이가 있으므로 일반적인 정상 주택의 거래가격을 그대로 적용하기도 어렵습니다.
| 감정가 | 232,392,000원 |
|---|---|
| 현재 최저가 | 232,392,000원 |
| 현재 회차 | 신건 · 감정가 100% |
| 실질취득액 | 232,392,000원 (최저가 낙찰·인수 0원 가정, 부대비용 제외) |
| 가격 판단 | 적정 시세 검증 전 가격 메리트 판단 보류 |
③ 예상배당표 (매각가 232,392,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,053,488원 |
| 1. 을구 13번 근저당 · 춘천신용협동조합 케이씨유엔피엘대부주식회사로 권리 이전 |
104,000,000원 | 104,000,000원 |
| 2. 을구 15번 근저당 · 엄제현 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 3. 을구 16번 전세권 · 엄제현 | 5,000,000원 | 5,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 59,338,512원 |
집행비용은 추정액이며, 채권 배당액은 등기상 채권최고액·전세금 기준의 단순 배당모형입니다. 실제 채권 잔액과 배당액은 달라질 수 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 소유자 잔여금도 변동될 수 있습니다. 사건 청구금액 42,820,821원과 등기상 채권최고액은 서로 다른 개념입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 미배당의 변화
| 회차 | 최저매각가 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 232,392,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 185,913,600원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 148,730,880원 | 23,151,352원 | 0원 |
1회 유찰 시 최저매각가는 185,913,600원, 2회 유찰 시 148,730,880원으로 낮아지는 시나리오입니다. 배당모형에서는 2회 유찰 시 일부 채권이 미배당되지만, 말소 대상 권리에서 발생하는 채권 미배당을 매수인이 별도로 변제하는 구조로 산정하지는 않습니다.
다만 유찰 자체가 가격 메리트를 보장하지는 않습니다. 이 주택은 화재 복구, 증개축 정리 및 실제 점유·명도 문제에 따라 추가 비용이 발생할 수 있습니다. 따라서 각 회차의 최저매각가를 기준으로 실제 취득·복구 비용까지 고려해야 합니다.
⑤ 입지·토지·건물 상태 (감정요항표 기준)
- 입지. 강원특별자치도 춘천시 사농동 소재 강원생명과학고등학교 북서측 인근입니다. 주변은 단독주택과 근린생활시설이 혼재한 지역으로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통을 포함한 전반적인 교통상황은 보통 수준으로 조사됐습니다.
- 토지. 면적 274.0㎡, 지목 대, 평지에 가까운 사다리형 토지입니다. 도로접면은 세로한면(가)으로 표시되며 공시지가는 314,900원/㎡입니다.
- 용도지역 및 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며, 고도지구(15m 이하), 가축사육제한구역, 상대보호구역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 중점경관관리구역에 포함됩니다.
- 주택 구조. 시멘트블록조 단층 건물로 조사됐습니다. 공부상 시멘트기와지붕과 달리 현황은 경량철골구조 부분 및 시멘트기와·아스팔트슁글·판넬 지붕 등이 확인됩니다.
- 화재 상태. 주택 일부분은 화재 후 방치된 상태입니다. 위생·급배수·난방 설비의 존재 및 정상 작동 여부도 재확인이 필요합니다.
- 제시외 및 부속건물. 제시외 건물을 포함하는 일괄매각입니다. 다만 부속건물 중 단층 우사 10.89㎡, 단층 변소 1.56㎡는 현황 소재불명으로 표시돼 있습니다.
- 건축물 현황 확인. 감정요항표에서는 공부와의 차이가 없다고 기재돼 있으나, 매각물건명세서에는 주택 면적과 구조의 차이가 구체적으로 표시돼 있습니다. 이 차이를 입찰 전 원본 자료 및 현장과 대조해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 화재 피해 범위. 지붕·벽체·구조부·내부 마감재의 화재 피해를 현장에서 확인하고, 복구 가능 여부와 견적을 점검해야 합니다.
- 증개축 적법성. 공부상 78.31㎡와 현장 약 144㎡의 차이가 발생한 이유를 건축물대장, 관련 인허가 자료 및 현장 실측으로 확인해야 합니다.
- 설비 작동. 감정평가에서 재확인을 요구한 급배수·위생·난방 설비의 정상 작동 여부를 확인해야 합니다.
- 부속건물과 경계. 소재불명으로 기재된 우사·변소의 실제 존재 여부와 제시외 건물의 위치, 토지 경계 및 일괄매각 범위를 대조해야 합니다.
- 점유·임대관계. 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자를 파악해야 합니다. 임차인이 발견되는 경우 전입·점유·확정일자와 말소기준일을 대조하여 대항력 및 인수 여부를 다시 판단해야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 2026.08.14 춘천신용협동조합에서 케이씨유엔피엘대부주식회사로 이전된 근저당권의 현 권리자와 배당 관련 서류를 확인해야 합니다.
- 토지이용 규제. 제2종일반주거지역 및 고도지구, 상대보호구역 등 제한이 향후 증개축 정리·보수·재건축에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 적정가격 산정. 인근 토지 및 단독주택의 실제 거래사례를 확인하고, 화재 복구비·건물 상태·추가 취득비용을 반영하여 입찰 상한을 정해야 합니다.
- 최신 원본 확인. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서·건축물대장과 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 소멸해도, 건물의 문제는 남는다”
이 사건은 등기상 권리 구조만 보면 비교적 명확합니다. 2021.05.11 근저당이 말소기준이고, 그 뒤에 설정된 엄제현의 근저당·전세권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 해당 없음으로 표시돼 있습니다.
그러나 경매의 안전성은 권리만으로 결정되지 않습니다. 공부상 78.31㎡인 주택이 실제 약 144㎡로 조사됐고, 일부가 화재 후 방치돼 있으며 부속건물 일부는 소재가 확인되지 않았습니다. 임대관계도 미상입니다. 이러한 요소들은 낙찰 후 실제 사용과 명도, 복구 및 추가 비용에 영향을 줄 수 있습니다.
신건 최저매각가 232,392,000원이 적정한지도 실거래가격 검증 전에는 판단할 수 없습니다. 단순히 감정가와 최저가가 같다는 사실이나 권리 인수가 0원이라는 이유만으로 가격 가점을 주기는 어렵습니다.
결론은 권리상 인수 부담은 낮지만, 물건 상태와 가격은 보류입니다. 화재 피해, 증개축 적법성, 사용 가능 면적 및 점유관계가 해소되고 정상적인 토지·주택 시세가 확인된 뒤에야 입찰가격을 정하는 것이 합리적입니다. 이 사건은 저렴한 낙찰가보다 검증된 취득비용이 더 중요한 단독주택 경매입니다.
