춘천지방법원 2026타경50162. 춘천시 퇴계동 퇴계(2)주공아파트 201동 502호, 전용 59.99㎡의 아파트입니다. 감정가와 최저매각가는 모두 180,000,000원이며, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 소유자는 박준현 씨로, 2021년 2월 4일 거래가액 143,000,000원으로 소유권을 취득한 이력이 있습니다.

이 사건에서 가장 중요한 인물은 소유자나 근저당권자가 아니라 임차권자 이민정입니다. 임대차계약일은 2022년 3월 14일, 확정일자는 2022년 3월 15일, 점유개시일은 2022년 4월 3일, 주민등록일은 2022년 4월 4일입니다. 반면 말소기준인 근저당권의 설정등기일은 2022년 7월 8일입니다. 따라서 이민정의 임대차는 말소기준보다 앞선 대항요건과 확정일자를 갖춘 구조입니다.

2024년 4월 12일에는 보증금 170,000,000원에 관한 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 매각물건명세서에는 이 임차권에 대하여 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다는 내용이 명시되어 있습니다. 즉 근저당권과 후순위 압류가 말소된다는 사실만으로 이 물건을 인수위험 없는 경매라고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 임차보증금은 조건부 인수

핵심은 임차인의 전입일과 말소기준권리의 선후관계입니다. 이민정의 전입일은 2022.04.04이고, 말소기준 근저당권 설정일은 2022.07.08입니다. 확정일자도 2022.03.15로 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2024.04.12에 이루어졌지만, 이를 이유로 앞서 갖춘 대항력과 우선변제권을 후순위라고 볼 수는 없습니다.

등기상 2022.07.08 근저당권은 매각으로 소멸하고, 이후 설정된 서민금융진흥원 가압류 2건, 춘천시 압류, 강제경매개시결정도 소멸 대상으로 분석됩니다. 과거 춘천농업협동조합·춘천신용협동조합·최미정·민현배 관련 근저당권은 이미 말소된 이력이 있습니다.

다만 등기부상 후순위 권리의 소멸과 임차보증금 인수는 서로 다른 문제입니다. 특히 춘천시의 압류와 관련한 체납세액 및 배당순서는 별도 확인이 필요합니다. 실제 배당에서 임차인에게 지급되는 금액이 달라지면 매수인 인수액 역시 달라질 수 있습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1.7억과 추가 주민등록등재자

확인된 임차권자는 이민정 1명이며, 별도로 박민희 1명이 주민등록등재자로 조사되었습니다. 박민희는 임대차계약 및 보증금이 확인된 임차인으로 확정할 수 없으므로, 두 사람의 보증금을 임의로 합산해서는 안 됩니다.

주택도시보증공사가 170,000,000원의 청구금액으로 강제경매를 신청했지만, 이것만으로 이민정과의 보증금 대위관계가 확정되는 것은 아닙니다. 신청채권을 또 하나의 임차보증금으로 더하거나, 별도 임차인이 존재하는 것으로 계산해서는 안 됩니다. 신청채권과 임차보증금의 관계 및 배당상 지위는 원본 채권서류로 확인할 사항입니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균보다 높다

퇴계2주공의 전용 59.99㎡ 동일 면적에 관한 최근 실거래 12건을 비교합니다. 거래기간은 2026년 6월부터 10월까지이며, 최근 12개월 평균 거래가는 177,166,666원입니다. 최고 거래가는 190,000,000원, 최저 거래가는 150,000,000원입니다.

현재 최저가 180,000,000원은 최근 12개월 평균 177,166,666원보다 2,833,334원 높습니다. 최근 평균 대비 비율은 101.6%입니다. 2026년 10월 최신 거래가 187,500,000원보다는 낮지만, 그 한 건만을 기준으로 가격 메리트가 있다고 판단하기는 어렵습니다.

유찰 이후에도 시세 비교 기준은 단순 최저가가 아니라 낙찰가와 보증금 인수액을 합산한 실질취득금액이어야 합니다. 1회 유찰 시 실질취득 추정액 172,816,000원과 2회 유찰 시 172,412,800원은 모두 최근 평균 177,166,666원보다 낮지만, 그 차이는 크지 않습니다. 취득 관련 세금, 명도비, 수리비, 관리비 등을 고려하면 실질적인 수익 여력은 더 줄어들 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 180,000,000원 가정)

현재 최저가 기준 추정 배당입니다. 집행비용 3,320,000원과 임차보증금 170,000,000원을 배당하면 근저당권에 6,680,000원이 배당되고 잔여액은 0원입니다. 당해세 및 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았으며 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.

이 배당구조에서 가장 중요한 사실은 이민정의 보증금이 예상대로 전액 배당된다는 조건 아래에서만 현재 인수액이 0원이라는 점입니다. 일반채권의 미배당액이 존재한다고 해서 그것이 모두 매수인 인수채무가 되는 것은 아닙니다. 채권자의 배당부족과 대항력 있는 임차인의 보증금 잔액 인수는 구분해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 싸지는 낙찰가, 크게 줄지 않는 실질취득

보증금이 매수인에게 인수되는 구조에서는 유찰로 최저매각가가 낮아져도 그만큼 미배당 보증금이 늘어납니다. 따라서 최저가의 하락률을 실질취득금액의 하락률로 착각하면 안 됩니다.

실질취득 = 가정 매각가 + 예상 인수보증금. 입찰·취득 관련 부대비용 및 명도·수리·관리비 등은 제외한 금액이며, 회차별 실제 배당 및 인수액은 변동할 수 있습니다.

현재 신건에서 1회 유찰 시 실질취득은 180,000,000원에서 172,816,000원으로 낮아지지만, 1회에서 2회 유찰로 넘어가더라도 실질취득은 172,816,000원에서 172,412,800원으로만 낮아집니다. 이는 보증금 잔액 인수로 인해 낙찰가 하락 효과가 대부분 상쇄되기 때문입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 강원특별자치도 춘천시 퇴계동 무릉공원 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 단지 내 도로를 통하여 외곽 공도와 연결됩니다. 인근 버스정류장의 거리와 운행횟수를 고려한 대중교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 18층 건물 중 5층 502호입니다. 방3·화장실2·거실·주방·발코니 등으로 이용 중이며, 난방·위생·급배수·승강기·소화전 설비가 있습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역이며, 대로3류·중로3류·소로3류에 접하는 것으로 조사되었습니다. 상대보호구역 및 가축사육제한구역 관련 사항도 포함됩니다.
• 공시지가. 871,800원/㎡이며, 토지는 평지의 아파트 부지로 이용되고 있습니다.
• 공부·위반사항. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다. 다만 실제 내부 상태와 점유현황은 별도 확인해야 합니다.
• 환금성. 1,303세대 규모로 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 다만 최근 거래가가 150,000,000원부터 190,000,000원까지 분포하므로 개별 층·상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.

1999년 8월 준공된 기존 아파트로서, 입찰 시에는 전유부분 내부 상태와 수선 필요 여부가 중요합니다. 특히 이 물건은 가격 자체의 여유가 크지 않기 때문에, 추가 수리비가 발생하면 경매 취득의 경제성이 더 낮아질 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 이민정의 대항력 확인. 임대차계약일 2022.03.14, 확정일자 2022.03.15, 점유개시 2022.04.03, 전입일 2022.04.04와 말소기준 2022.07.08의 선후관계를 원본으로 재확인해야 합니다.
• 임차보증금 전액 배당 여부. 현재 매각가 180,000,000원에서는 전액 배당이 예상되지만 당해세·집행비용 등으로 실제 배당액이 달라질 수 있습니다. 최종 인수액은 실제 배당 결과에 따라 판단해야 합니다.
• 임차권등기 말소조건. 을구 10번 임차권은 보증금 전액이 변제되지 않으면 말소할 수 없다는 명세서 기재가 있습니다. 일부 배당만으로 말소되는 것으로 가정해서는 안 됩니다.
• 박민희의 점유·임대차 관계. 2025.02.19 전입한 주민등록등재자의 실제 점유 여부, 임대차계약 존재 여부 및 보증금·확정일자를 확인해야 합니다.
• 주택도시보증공사의 채권관계. 신청채권 170,000,000원과 이민정의 임차보증금 170,000,000원 사이에 채권 대위·양도 또는 기타 관계가 있는지 원본 채권자료를 확인해야 합니다. 중복 인수로 계산하거나 이미 변제된 것으로 단정해서는 안 됩니다.
• 춘천시 압류·체납세액. 2024.02.07 압류에 관한 체납액과 법정기일 등을 확인하여 실제 배당 및 임차보증금 인수에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
• 실질취득 기준 입찰가. 1회 유찰 시 172,816,000원, 2회 유찰 시 172,412,800원의 실질취득 추정액을 기준으로 최근 실거래 평균 177,166,666원과 비교해야 합니다.
• 점유·명도. 임차권등기자의 실제 점유 여부와 추가 주민등록등재자의 거주관계에 따라 인도 및 명도 절차가 달라질 수 있습니다.
• 관리비·수리비. 공용부분 관리비 체납과 내부 수선 필요 여부를 확인해야 합니다. 이러한 비용은 실질취득금액 외 추가 부담입니다.
• 매각기일 원본 확인. 2026.11.02 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 및 채권 관계, 매각조건 변경 여부를 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 내려가도 취득원가는 거의 고정된다”

이 사건의 핵심은 170,000,000원의 선순위 임차보증금입니다. 현재 최저가 180,000,000원에서는 보증금 전액 배당을 전제로 인수액 0원이 예상되지만, 이 가격 자체가 최근 12개월 실거래 평균 177,166,666원보다 높습니다. 따라서 현재 신건에서는 확실한 가격 메리트를 찾기 어렵습니다.

유찰 후에는 최저매각가가 144,000,000원, 115,200,000원으로 내려가지만 보증금 인수액이 각각 28,816,000원, 57,212,800원으로 증가합니다. 실제 취득 부담은 172,816,000원과 172,412,800원으로, 결국 선순위 보증금 170,000,000원 근처에서 유지되는 구조입니다.

단지 규모와 실거래 사례는 확인되지만, 고액 선순위 보증금, 임차권등기의 조건부 말소, 추가 주민등록등재자의 불명확한 점유관계, 제한적인 시세 차익 여력이 동시에 존재합니다. 권리위험에 비해 가격상 보상이 충분하지 않은 물건으로 평가합니다.

종합 판단은 C등급, 45점입니다. 신건은 가격 측면에서 보류가 타당하고, 유찰 이후에도 최저매각가가 아니라 실질취득금액과 실제 임차보증금 인수액을 기준으로 재검토해야 합니다. 가장 먼저 확인할 사항은 이민정의 최종 배당 가능액, 주택도시보증공사의 채권관계, 박민희의 점유·임대차 관계입니다.