춘천지방법원 2026타경50165. 춘천시 퇴계동 남춘천역코아루웰라움타워 9층 908호가 경매에 나왔습니다. 감정평가상 이용상태는 거실 겸 침실과 욕실로 구성된 오피스텔이며, 사건의 용도 분류는 근린시설입니다. 소유자는 박혜정으로, 2021년 3월 소유권을 취득하면서 등기된 거래가액은 112,100,000원입니다.

권리의 시작점은 일반적인 은행 근저당이 아닙니다. 현재 경매 권리분석의 말소기준권리는 2023.10.17 접수된 한국자산관리공사의 가압류입니다. 그 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이지만, 이보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인의 지위는 별도로 판단해야 합니다.

특히 임차인 백우철은 2023.02.17 주민등록, 2023.02.22 점유개시, 2023.02.03 확정일자가 확인됩니다. 말소기준권리보다 앞선 임차관계이고 매각물건명세서가 명시적으로 매수인에 대한 대항 가능성을 인정하고 있으므로, 임차보증금의 배당 결과를 보지 않은 채 인수 0원으로 계산하는 것은 위험합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심

최초 신탁등기는 소유권 이전 과정에서 말소됐고, 종전 전세권 및 과거 경매개시결정도 이미 말소된 상태입니다. 현재 말소기준은 2023.10.17 한국자산관리공사 가압류이며, 이후 등기된 국민건강보험공단 압류, 케이비국민카드 가압류, 춘천시 압류 및 이번 강제경매개시결정은 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다.

② 임차인 분석 — 9,000만원 전액 변제 여부

주택임차권등기와 경정등기는 동일한 임차관계를 나타냅니다. 별개의 임차인으로 중복 계산하지 않으며, 실제 확인되는 임차인은 백우철 1명입니다.

2025.04.02 접수된 을구 3-1번은 점유개시일자를 2023.02.22로 경정한 등기입니다. 독립된 임차권이나 추가 보증금이 아니므로 보증금 90,000,000원을 두 번 합산해서는 안 됩니다.

종전 전세권 75,000,000원은 현대자동차주식회사 명의로 설정됐다가 주택도시보증공사에 이전됐으며, 2023.02.17 말소됐습니다. 이는 현재 백우철의 임차보증금과 구별해야 합니다. 주택도시보증공사는 이번 경매의 신청채권자이기도 하지만, 그 사정만으로 현재 임차인의 보증금이 모두 변제됐거나 인수위험이 해소됐다고 볼 수는 없습니다.

③ 실질취득비용 — 최저가만으로 판단하면 안 된다

이 물건의 가격 판단에는 낙찰가와 인수할 미배당 임차보증금을 합산해야 합니다. 최저매각가 116,000,000원은 매수인이 지급할 경매대금일 뿐, 임차인에 대한 추가 인수 가능성까지 해소된 확정 취득가격이 아닙니다.

현재 최저가 116,000,000원은 임차보증금 90,000,000원보다 높으므로, 정상적인 우선변제와 배당요건이 충족되고 선순위 공제액이 충분히 작다면 임차보증금 전액이 배당될 가능성을 검토할 수 있습니다. 그러나 조세채권의 법정기일, 배당요구의 적법성, 실제 배당순위 등이 확인되지 않은 상태에서는 전액 배당을 단정해서는 안 됩니다.

또한 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않으므로 현재 가격이 시세보다 저렴한지 평가할 수 없습니다. 유찰로 최저매각가가 낮아지더라도 임차인 배당액이 줄고 인수잔액이 늘 수 있어, 단순한 최저가 하락을 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 116,000,000원 가정 · 임차보증금 미반영 추정)

아래는 현재 산출된 배당 추정치입니다. 백우철의 임차보증금 90,000,000원에 대한 배당이 포함되어 있지 않아 실제 법원 배당표로 사용할 수 없습니다. 특히 임차인의 선순위 우선변제액이 인정되면 후순위 채권자들의 예상 배당액은 크게 달라집니다.

위 추정치는 집행비용과 일부 채권자 배당을 배분한 참고 계산입니다. 대항 임차인의 우선변제, 당해세 및 조세채권의 우선순위, 기타 법정 공제액은 재검토해야 합니다. 미배당액 22,822,729원은 채권자 측 추정 부족액이며, 매수인이 인수할 임차보증금과 동일한 금액이 아닙니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수 위험까지 함께 계산

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 춘천시 퇴계동 행정복지센터 북측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설과 오피스텔 등이 혼재한 지역이며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근 버스정류장 및 간선도로와의 거리를 고려한 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 23층 건물 중 9층 908호이며, 시스템창호와 승강기, 소방설비, 시스템에어컨에 의한 냉·난방설비 및 도시가스 난방설비를 갖추고 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 오피스텔로 이용되고 있으며, 실내는 거실 겸 침실과 욕실로 구성됩니다. 사건상 근린시설 분류와 실제 이용상태, 건축물대장 용도 및 주택임차권의 관계는 원본으로 대조해야 합니다.
• 토지·규제. 일반상업지역·방화지구·시가지경관지구·중점경관관리구역에 해당하며, 감정평가서상 공부와의 차이는 없습니다. 토지 공시지가 자료는 1,481,000원/㎡입니다.
• 환금성. 근린생활시설과 오피스텔이 혼재한 입지로, 실제 용도·임대수요·관리비·주차여건·전용면적 등을 검토할 필요가 있습니다. 확인 가능한 실거래 비교값이 없어 현재 가격 경쟁력이나 매각 용이성을 단정할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차권 인수 문구 확인. 매각물건명세서의 을구 3번 주택임차권 관련 전액 변제 조건을 반드시 원문으로 재확인해야 합니다.
• 보증금과 임차인 확인. 백우철의 임차보증금 90,000,000원, 주민등록일 2023.02.17, 경정된 점유개시일 2023.02.22, 확정일자 2023.02.03을 확인하세요.
• 배당순위 재산정. 대항 임차인의 우선변제 요건과 배당요구 여부를 확인하고, 조세·공과금의 우선권 및 집행비용을 반영해 법적 배당순위를 다시 계산해야 합니다.
• 실질취득비용 계산. 입찰가뿐 아니라 배당 후 임차보증금 미변제 잔액과 명도·관리비·취득 관련 부대비용을 따로 반영해야 합니다.
• 과거 전세권 구분. 이미 말소된 현대자동차주식회사·주택도시보증공사 관련 75,000,000원 전세권과 현재 백우철 임차보증금을 혼동하거나 중복 합산하지 마세요.
• 주거 사용 및 임대등록 확인. 민간임대주택등기와 현재 이용상태를 고려해 건축물대장상 용도, 임대사업자 등록 및 관련 의무의 현황을 확인해야 합니다.
• 실거래와 환금성 확인. 동일 건물·동일 용도의 최근 거래, 임대료, 공실 및 실제 이용 가능한 면적을 검토한 후 적정 입찰가를 결정해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 관련 서류를 매각기일 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “후순위 등기 소멸 ≠ 임차보증금 소멸”

춘천 남춘천역코아루웰라움타워 908호는 감정가와 최저매각가가 같은 116,000,000원 신건입니다. 그러나 핵심은 낙찰가가 아니라 매수인에게 대항할 수 있는 임차보증금 90,000,000원입니다.

말소기준은 2023.10.17 한국자산관리공사 가압류이고, 백우철의 주민등록과 점유는 그보다 앞섭니다. 2025년에 임차권등기가 접수됐다는 이유만으로 보증금 인수 가능성을 배제할 수 없습니다. 전액 배당이면 인수는 0원일 수 있지만, 부족액이 있다면 그 잔액이 매수인의 추가 부담이 될 수 있습니다.

특히 기존 배당 추정액과 인수 0원 계산은 임차보증금의 우선배당을 반영하지 않았습니다. 그대로 믿고 입찰하기에는 권리분석상 중요한 공백이 있습니다. 유찰 시에도 인수잔액이 늘어날 수 있으며 실거래 시세까지 확인되지 않아 가격 메리트를 인정할 수 없습니다.

결론은 ‘권리 확인 전 입찰 보류’입니다. 임차보증금의 배당순위와 전액 변제 가능성을 먼저 확정하고, 실제 인수잔액을 더한 실질취득비용을 확인한 뒤 시세와 비교해야 합니다. 이 사건의 승부처는 단순한 유찰 횟수가 아니라 대항 임차권의 최종 처리와 배당 결과입니다.