수원지방법원 2025타경53776. 경기도 광주시 곤지암읍 오향리의 '블루밍힐즈' 에이동 202호입니다. 지상 4층 철근콘크리트 건물의 2층에 위치한 다세대주택으로, 단지는 10세대 규모입니다. 소유자 백창현은 2022년 8월 8일 240,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 서민금융진흥원과 국민행복기금의 가압류, 한국토지주택공사 명의 임차권등기, 서울보증보험의 강제경매개시결정이 이어졌습니다.
이 사건의 핵심은 임차권등기가 말소되는지 여부만이 아니라, 선순위 대항력과 미배당 보증금의 인수 여부입니다. 말소기준으로 제시된 권리는 2024년 2월 13일 서민금융진흥원의 가압류입니다. 반면 한국토지주택공사 명의 임차권의 주민등록일과 점유개시일은 2022년 7월 20일로, 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 임차권등기가 2024년에 이루어졌다는 이유만으로 보증금 인수 위험까지 소멸한다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53776 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 곤지암읍 오향리 418-1 블루밍힐즈 에이동 2층 202호 |
| 도로명주소 | 경기도 광주시 곤지암읍 오향길13번길 76 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 · 지상 4층 중 2층 202호 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 콘크리트 경사지붕 |
| 단지 현황 | 블루밍힐즈 · 10세대 · 2020.01.02 준공 |
| 소유자 | 백창현 (2022.08.08 소유권이전 · 거래가액 240,000,000원) |
| 감정가 | 220,000,000원 |
| 최저매각가 | 220,000,000원 (100% · 유찰 0회) |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 신청채권자 | 서울보증보험 주식회사 |
| 청구금액 | 261,414,246원 |
| 말소기준권리 | 2024.02.13 · 갑구 6번 · 서민금융진흥원 가압류 14,260,722원 |
| 등기상 임차권자 | 한국토지주택공사 · 보증금 237,000,000원 |
| 법정지상권 | 매각물건명세서상 해당 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권의 대항력
권리 흐름에서 가장 중요한 순서는 임대차 확정일자 및 전입·점유 → 말소기준 가압류 → 임차권등기 → 강제경매입니다. 한국토지주택공사 명의 임차권은 등기 시점보다 앞선 임대차 관련 날짜를 갖고 있으므로 보증금 미회수 시 매수인 인수 가능성을 별도로 검토해야 합니다.
| 권리 명의자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 구분 | 인수 위험 |
|---|---|---|---|---|---|
|
한국토지주택공사
을구 1번 · 전유부분 전부
|
237,000,000원 |
대항력 有
2022.07.20 전입·점유
|
우선변제 有
2022.06.09 확정일자
|
기관 명의 권리
보증·승계 관련 권리로 구분
|
인수 가능
예상 미배당 20,880,000원
|
독립된 실제 임차인으로 식별된 인원은 0명이며, 별도로 기관 명의 임차보증금 권리 1건이 확인됩니다. 한국토지주택공사는 보증·승계 관련 기관 권리로 구분하므로 실제 거주 임차인을 추가로 1명 계산하지 않습니다. 보증금 237,000,000원도 한 번만 반영합니다. 다만 실제 점유자의 신원과 현황은 별도로 확인해야 합니다.
| 임대차계약일 | 2022.06.09 |
|---|---|
| 확정일자 | 2022.06.09 |
| 주민등록일 | 2022.07.20 |
| 점유개시일 | 2022.07.20 |
| 임차권등기일 | 2024.07.31 |
| 배당요구 | 있음 · 2024.07.31 |
| 임차보증금 | 237,000,000원 |
| 예상 우선배당 | 216,120,000원 |
| 예상 미배당 | 20,880,000원 |
| 임차범위 | 전유부분 전부 |
② 가격 분석 — 낙찰가보다 실질취득이 중요하다
이 사건은 감정가와 최저매각가가 모두 220,000,000원인 신건입니다. 그러나 한국토지주택공사 명의 보증금 237,000,000원이 현재 최저가를 초과합니다. 예상배당액 216,120,000원을 제외하고 남는 보증금이 매수인에게 인수된다고 가정하면 실질취득 금액은 다음과 같습니다.
중요한 점은 낙찰가가 내려가면 인수 위험액이 증가하는 구조라는 사실입니다. 매각대금 중 임차권자에게 돌아갈 배당이 줄면 대항력 있는 보증금의 미회수분이 커지기 때문입니다. 그 결과 낙찰가가 낮아져도 실질취득은 보증금 237,000,000원 부근에 머물게 됩니다. 아래 예상 금액은 각 회차 집행비용을 반영하므로 보증금과 정확히 일치하지는 않습니다.
| 회차 | 예상 낙찰가 | 인수 가능액 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 220,000,000원 | 20,880,000원 | 240,880,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 176,000,000원 | 64,264,000원 | 240,264,000원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 140,800,000원 | 98,971,200원 | 239,771,200원 |
각 회차는 한국토지주택공사 임차보증금의 미배당분을 매수인이 인수한다는 가정입니다. 실제 인수의 성립과 배당액은 최종 권리관계 및 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
소유자 백창현의 2022년 8월 8일 등기상 취득 거래가액은 240,000,000원입니다. 하지만 이 금액은 과거의 개별 거래가액일 뿐, 현재 블루밍힐즈의 실거래 시세를 뜻하지 않습니다.
최근 12개월 동일·유사 면적의 실거래 평균과 최신 실거래가격을 확인하지 못한 상태에서는 실질취득 240,880,000원이 현재 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 감정가 220,000,000원과의 비교만으로도 시세 할인 여부는 판정되지 않습니다. 특히 10세대 소규모 다세대주택이므로 비교 거래의 적합성과 매도 시 환금성을 보수적으로 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 220,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 3,880,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 · 임차보증금 우선변제 | 237,000,000원 | 216,120,000원 |
| 2. 가압류 · 서민금융진흥원 | 14,260,722원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 국민행복기금 | 30,271,118원 | 0원 |
| 4. 강제경매 · 서울보증보험 주식회사 | 261,414,246원 | 0원 |
| 소유자 잔여 교부 | — | 0원 |
매각대금 220,000,000원에서 집행비용 3,880,000원을 먼저 배정하고, 나머지 216,120,000원을 한국토지주택공사 명의 임차보증금에 우선배당하는 추정입니다. 이후 일반채권자에게 돌아갈 금액은 없습니다.
일반채권자의 청구금액 합계는 305,946,086원이며, 이 배당 시나리오에서는 전액 미배당으로 계산됩니다. 다만 일반채권자의 미배당액 전체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 서울보증보험은 대항력 포기 확약을 제출했으며, 별도 인수 위험으로 검토할 항목은 한국토지주택공사 명의 보증금 미회수분입니다.
| 한국토지주택공사 미배당 | 20,880,000원 · 대항력 유지 시 매수인 인수 가능 |
|---|---|
| 서민금융진흥원 미배당 | 14,260,722원 · 가압류 매각 소멸 대상 |
| 국민행복기금 미배당 | 30,271,118원 · 가압류 매각 소멸 대상 |
| 서울보증보험 미배당 | 261,414,246원 · 대항력 포기 확약에 따른 실질 인수 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정평가요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 곤지암읍 오향리 소재 하오향리 마을회관 북서측 인근입니다. 주변에는 다세대주택·연립주택·소규모 근린생활시설 등이 혼재하며 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 사정은 보통으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지상 4층 건물로, 외벽은 석재 및 치장벽돌 마감, 내부는 벽지·타일 등으로 마감되어 있습니다. 위생·급배수·소방설비와 승강기가 설치되어 있습니다.
- 난방. 개별난방 방식이며 LPG가스를 사용합니다.
- 도로. 남동측으로 폭 약 5m 내외 포장도로에 접하고 있습니다.
- 토지. 인접지와 대체로 평탄한 부정형 토지이며, 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 지목은 대지이고 전체 토지면적은 729.0㎡입니다.
- 토지이용 규제. 계획관리지역·주거개발진흥지구·지구단위계획구역·자연보전권역·특별대책지역 등의 규제사항이 확인됩니다. 공시지가는 426,500원/㎡입니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시가 없고 감정평가상 공부와의 차이는 보고되지 않았습니다. 실제 내부 상태는 별도 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 10세대의 소규모 다세대주택입니다. 대단지 공동주택과 동일한 수준의 거래 유동성을 전제하기 어렵고, 개별 호실의 상태·면적·입지 차이가 재매각가격에 미치는 영향을 신중하게 살펴야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 한국토지주택공사 임차권의 실체. 임차권등기의 보증금 237,000,000원, 계약일·전입일·점유개시일 및 보증·승계 관계를 확인하세요. 기관 명의 권리와 실제 거주 임차인을 중복 계산해서는 안 됩니다.
- 서울보증보험 확약서 원문. 2026.04.02 제출된 대항력 포기 확약의 권리 범위와 효력 대상을 확인하세요. 한국토지주택공사 명의 권리까지 당연히 포기된 것으로 해석해서는 안 됩니다.
- 매각물건명세서와 인수 위험의 불일치. 인수권리 '해당사항 없음' 기재와 예상 미배당 인수액 20,880,000원의 관계를 법원 원본 및 최종 배당관계 자료로 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준 입찰가. 현재 최저가 220,000,000원보다 인수 위험을 반영한 240,880,000원을 먼저 기준으로 삼아야 합니다. 인수 0원이 최종 확인될 경우에는 다시 계산하세요.
- 유찰에 따른 인수 증가. 1회 유찰 시 인수 가능액 64,264,000원, 2회 유찰 시 98,971,200원으로 증가합니다. 최저가만 낮아지는 것을 가격 할인으로 오해하지 마세요.
- 실제 점유 및 명도. 한국토지주택공사 명의 임차권과 실제 거주자의 관계, 점유 현황 및 인도 협의 가능성을 별도로 점검하세요.
- 최근 실거래 검증. 블루밍힐즈와 인근 유사 다세대주택의 최신 거래가격을 확인하고 현재 실질취득과 비교하세요. 소유자의 2022년 취득가격을 현재 시세로 대체해서는 안 됩니다.
- 관리비·세금. 공용관리비 체납 여부와 실제 배당에 영향을 줄 수 있는 조세채권 등을 확인하세요.
- 토지이용 규제. 계획관리지역과 지구단위계획구역의 제한사항, 토지거래허가 관련 규정의 현행 적용 여부를 확인하세요.
- 입찰 전 최종 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령 관련 서류·확약서·배당요구 관계를 최종적으로 대조한 뒤 응찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “2.2억에 낙찰받는 것과 2.2억에 취득하는 것은 다르다”
블루밍힐즈 에이동 202호의 가장 큰 특징은 매각대금보다 큰 임차보증금 권리입니다. 감정가와 최저가는 220,000,000원이지만, 한국토지주택공사 명의 보증금 237,000,000원이 배당으로 완전히 회수되지 않는다면 매수인은 그 부족분을 추가로 부담할 가능성이 있습니다.
현재 예상배당에 따른 실질취득은 240,880,000원입니다. 1회·2회 유찰 뒤에도 예상 실질취득은 각각 240,264,000원과 239,771,200원으로 크게 줄지 않습니다. 따라서 이 물건은 유찰로 싸지는 일반적인 경매 구조와 다릅니다.
한편 2026년 4월 2일 서울보증보험의 대항력 포기 확약은 분명한 위험 완화 요소입니다. 하지만 등기상 임차권자는 한국토지주택공사이므로 확약서의 효력 범위를 구분해야 합니다. 특히 매각물건명세서의 '인수권리 없음' 기재와 배당 시뮬레이션의 인수액 사이에 차이가 있는 만큼, 한국토지주택공사 권리의 최종 처리 여부가 투자 판단의 선결조건입니다.
10세대 소규모 다세대주택이라는 특성까지 고려하면 환금성과 실거래가격 검증도 필수입니다. 현재 결론은 권리관계 확인 전 입찰 보류. 확약의 효력 범위와 인수 여부가 명확해진 뒤, 최종 실질취득을 최근 실거래와 비교해 응찰 여부를 결정하는 것이 합리적입니다.
