수원지방법원 2025타경53785. 경기도 하남시 학암동 위례그린파크푸르지오 6511동 303호가 경매에 나왔습니다. 전용면적은 101.9378㎡, 철골철근콘크리트구조 23층 건물의 3층 아파트입니다. 등기상 소유자는 이익수이며, 2016년 중소기업은행 근저당권을 시작으로 해안새마을금고와 개인 채권자의 근저당권이 이어지는 구조입니다. 2019년 고은아 명의로 설정된 근저당권은 이후 하상윤에게 이전되었고, 하상윤이 신청한 임의경매가 진행되고 있습니다.
이 사건에서 먼저 볼 부분은 권리의 우선순위입니다. 2016.06.27 설정된 중소기업은행 근저당권이 말소기준권리이고, 그 뒤에 설정된 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 매각물건명세서에도 별도로 인수할 권리는 명시되지 않았습니다.
그다음은 가격입니다. 같은 단지의 전용 101㎡대 최근 실거래 평균은 1,719,166,666원인데, 본건의 최저매각가는 1,560,000,000원입니다. 신건임에도 최근 거래 평균보다 낮은 가격입니다. 다만 비교 거래들의 층수와 본건의 층수에 차이가 있으므로 시세 할인율만으로 적정 낙찰가를 확정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경53785 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 학암동 673 위례그린파크푸르지오 6511동 3층 303호 |
| 도로명주소 | 경기도 하남시 위례순환로 270 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 101.9378㎡ · 23층 중 3층 |
| 건물 구조 | 철골철근콘크리트구조 · (철근)콘크리트지붕 |
| 단지 규모 | 972세대 · 2016.01.28 준공 |
| 소유자 | 이익수 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,560,000,000원 / 1,560,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 하상윤 / 50,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2016.06.27 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 612,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 임대관계 | 미상 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 중소기업은행
핵심은 2016.06.27 중소기업은행 근저당권입니다. 채권최고액은 612,000,000원으로, 이 권리가 말소기준입니다. 이후의 해안새마을금고 근저당권, 고은아에서 하상윤으로 이전된 근저당권, 이상은 등 명의 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하상윤 명의의 가압류는 2023.07.06 설정되었다가, 2026.07.06 집행취소결정에 따라 등기부에서 이미 말소되었습니다. 이 가압류를 현재 유효한 인수권리로 계산할 필요는 없습니다. 그 밖에 과거 김세연·이용진·세종상호저축은행·예가람저축은행·굿모닝자산관리대부 명의로 설정되었던 근저당권들도 이미 말소된 이력이 확인됩니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래 평균의 90.7%
위례그린파크푸르지오의 동일 평형권인 전용 101㎡대 실거래를 비교했습니다. 최근 확인된 12건의 평균 거래금액은 1,719,166,666원입니다. 최저 거래는 1,630,000,000원, 최고 거래는 1,900,000,000원이며, 2026년 9월 최신 거래는 1,740,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 101.1㎡ | 8 | 1,740,000,000원 |
| 2026.09 | 101.1㎡ | 5 | 1,750,000,000원 |
| 2026.09 | 101.94㎡ | 6 | 1,750,000,000원 |
| 2026.08 | 101.94㎡ | 5 | 1,650,000,000원 |
| 2026.08 | 101.1㎡ | 4 | 1,650,000,000원 |
| 2026.08 | 101.93㎡ | 8 | 1,900,000,000원 |
| 2026.08 | 101.98㎡ | 9 | 1,780,000,000원 |
| 2026.06 | 101.93㎡ | 12 | 1,630,000,000원 |
| 2026.05 | 101.1㎡ | 10 | 1,690,000,000원 |
| 2026.05 | 101.94㎡ | 8 | 1,650,000,000원 |
| 2026.05 | 101.1㎡ | 10 | 1,690,000,000원 |
| 2026.05 | 101.98㎡ | 5 | 1,750,000,000원 |
| 최근 평균 | 101㎡대 | 12건 | 1,719,166,666원 |
숫자로 보면 본건의 최저매각가 1,560,000,000원은 최근 실거래 평균 1,719,166,666원의 90.7%입니다. 최신 거래인 1,740,000,000원보다도 낮고, 비교 표본의 최저 거래인 1,630,000,000원보다도 낮습니다.
이 사건은 후순위 권리가 매각으로 정리되고 예상 인수액이 0원이므로, 현재 산정 기준에서 낙찰가와 실질취득원가의 권리상 인수분이 일치합니다. 따라서 인수보증금이 추가되는 유형과 달리, 최저매각가를 최근 실거래와 직접 비교할 수 있습니다. 다만 취득 관련 세금과 명도비용 등은 별도입니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,560,000,000원 가정)
현재 최저매각가에 낙찰된다는 가정에서, 집행비용과 등기상 채권최고액을 기준으로 작성한 예상배당입니다. 집행비용은 추정액이며 실제 배당금은 채권 잔액과 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 18,000,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 612,000,000원 | 612,000,000원 |
| 2. 근저당 · 해안새마을금고 | 381,600,000원 | 381,600,000원 |
| 3. 근저당 · 고은아(하상윤에게 이전) | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 4. 근저당 · 이상은 등 | 250,000,000원 | 250,000,000원 |
| 채권자 배당 합계 | 1,293,600,000원 | 1,293,600,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 248,400,000원 |
집행비용은 18,000,000원으로 추정한 배당 시뮬레이션입니다. 채권최고액 기준이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 있습니다. 고은아 명의 근저당권은 하상윤에게 이전된 상태이므로 실제 배당권리자는 별도 확인이 필요합니다.
유찰 시나리오 — 인수액보다 낙찰가격이 변수
제시된 회차별 시뮬레이션에서는 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 유찰로 매각가격이 낮아지면 매수인의 낙찰대금은 줄지만, 채권자의 미배당액은 늘어나는 구조입니다.
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건(100%) | 1,560,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰(80%) | 1,248,000,000원 | 60,480,000원 | 0원 |
| 2회 유찰(64%) | 998,400,000원 | 307,584,000원 | 0원 |
신건에서는 채권자에게 1,293,600,000원이 배당되고 소유자 잔여는 248,400,000원으로 추정됩니다. 1회 유찰 시 채권자 배당액은 1,233,120,000원, 2회 유찰 시에는 986,016,000원으로 추정되며, 두 시나리오 모두 소유자 잔여는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 하남시 학암동 위례고등학교 남동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통 수준입니다.
- 단지 규모. 위례그린파크푸르지오는 972세대이며 2016.01.28 준공된 단지입니다. 동일 평형권 최근 실거래 12건이 확인됩니다.
- 건물·설비. 철골철근콘크리트구조이며 급·배수시설, 난방설비, 승강기, 소화전, 주차장설비 등이 있습니다. 본건은 23층 건물의 3층에 해당합니다.
- 도로 및 토지. 단지 서측으로 외부 공도와 접하며, 토지는 대체로 평탄한 사다리형의 아파트 건부지입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(위례지구), 과밀억제권역, 택지개발지구 등에 해당합니다. 공시지가는 6,171,000원/㎡입니다.
- 토지거래허가구역. 하남시 전역의 아파트를 대상으로 2025.10.20~2026.12.31 지정된 토지거래계약에 관한 허가구역 내용이 확인됩니다. 경매 취득에 허가 규정이 적용되는지, 다른 취득·이용 제한이 있는지는 입찰 전에 관할기관과 관련 법령을 통해 확인해야 합니다.
- 환금성. 동일 평형권에서 최근 12건의 실거래가 확인되어 거래 비교자료는 존재합니다. 다만 거래가격이 1,630,000,000원~1,900,000,000원으로 분산되어 있어 층·향·상태에 따른 가격 차이를 고려해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유자 확인. 임대관계가 미상입니다. 현황조사서, 전입세대, 관리사무소 확인 및 현장 방문을 통해 소유자 점유인지 임차인 점유인지 반드시 확인해야 합니다.
- 대항력 여부. 현재 확인된 임차인은 없지만, 조사되지 않은 점유자가 존재할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다. 점유자가 확인되면 전입일·점유개시일·보증금·확정일자 등을 확인해야 합니다.
- 3층 가격 보정. 최근 거래 표본은 4층 이상입니다. 채광, 조망, 소음, 내부 수리상태 등을 확인하고 시세 평균보다 낮은 가격이라는 이유만으로 무리하게 응찰하지 않아야 합니다.
- 근저당권 이전 확인. 고은아 명의 근저당권이 하상윤에게 이전되어 있으므로 실제 채권자와 배당받을 권리, 청구액의 관계를 사건기록으로 확인해야 합니다.
- 최신 등기부 확인. 2026.07.06 가압류 말소 이후 추가적인 권리변동이 있는지 입찰 직전에 등기사항전부증명서를 다시 확인해야 합니다.
- 토지거래허가구역 확인. 경매 취득의 허가 적용 여부와 실제 취득 후 이용 제한이 있는지 관계기관에 확인해야 합니다.
- 관리비 및 명도비용. 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분 금액을 확인하고, 점유 형태에 따라 발생할 수 있는 명도비용을 별도로 산정해야 합니다.
- 입찰 자금. 감정가와 최저매각가가 모두 1,560,000,000원인 신건입니다. 입찰보증금의 정확한 액수와 납부방법은 법원 매각공고를 확인하고, 취득 관련 세금과 잔금 조달계획도 함께 검토해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 감정평가서 및 실제 거래 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리는 정돈됐고, 가격도 검토할 만하다”
위례그린파크푸르지오 6511동 303호는 말소기준권리가 명확하고 매수인 인수액이 0원으로 산정되는 아파트입니다. 후순위 근저당권은 매각으로 소멸하고, 매각물건명세서상 별도 인수권리도 명시되어 있지 않습니다.
가격 측면에서도 강점이 있습니다. 신건 최저매각가 1,560,000,000원은 최근 실거래 평균 1,719,166,666원의 90.7%입니다. 최신 거래가격 1,740,000,000원보다도 낮습니다. 신건이라고 해서 가격 메리트가 없는 물건은 아닙니다.
다만 가장 중요한 확인사항은 3층의 개별 가치와 점유관계입니다. 비교 거래는 모두 본건보다 높은 층에서 이루어졌으며, 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 여기에 토지거래허가구역 관련 규제와 하상윤에게 이전된 근저당권의 배당관계도 함께 확인할 필요가 있습니다.
종합하면, 권리 구조는 양호하고 최근 시세 대비 가격상 이점도 있지만 현장·점유 확인 없이 곧바로 안전한 낙찰이라고 단정할 수는 없습니다. 적정 입찰가는 최근 거래 평균만이 아니라 본건 3층의 실제 상태와 취득부대비용을 반영해 결정하는 것이 핵심입니다.
