수원지방법원 2026타경40. 성남시 분당구 구미동 분당엠코헤리츠 8층 842호에 대한 강제경매입니다. 감정평가상 건물은 2014.01.06 사용승인된 지하 4층·지상 12층의 철근콘크리트구조 건물이며, 해당 호실은 공부상 업무시설(오피스텔)입니다. 경매 물건종류는 근린시설로 표시되어 있어, 실제 이용상태와 공부상 용도의 일치 여부를 확인해야 합니다.
현 소유자는 주식회사아프로투자로, 2020.08.03 소유권을 이전받았으며 등기상 거래가액은 240,000,000원입니다. 이후 성남시 압류와 은행권 가압류가 이어졌고, 임차권자 박세은이 2026.01.23 강제경매를 신청했습니다. 신청채권자의 청구금액은 230,000,000원으로, 등기된 임차보증금과 동일합니다.
중요한 것은 근저당·가압류의 소멸 여부만이 아닙니다. 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 임차인이 존재할 가능성이 있고, 그 임차인의 보증금이 얼마만큼 배당되는지가 낙찰자의 최종 비용을 좌우합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경40 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 성남시 분당구 구미동 9-1 분당엠코헤리츠 8층 842호 도로명주소: 경기도 성남시 분당구 성남대로 151 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 / 공부상 업무시설(오피스텔) |
| 건물 | 지하 4층·지상 12층 중 8층 842호 · 2014.01.06 사용승인 |
| 소유자 | 주식회사아프로투자 (2020.08.03 취득 · 등기 거래가액 240,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 243,000,000원 / 243,000,000원 (신건, 유찰 0회) |
| 경매신청채권자 | 박세은 / 청구금액 230,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.11.25 성남시 압류 (갑구 8번) |
| 임차보증금 | 230,000,000원 (을구 1번 주택임차권등기) |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 매각물건명세서상 인수권리 | 명시된 사항 없음 |
| 법정지상권 | 명시된 사항 없음 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인
2023.01.17과 2023.12.07에 설정됐던 성남시 압류는 각각 해제·말소됐습니다. 현재 기준으로 제시된 갑구 8번 성남시 압류가 말소기준권리이며, 이후 우리은행 가압류, 교통유발부담금 관련 압류, 중소기업은행 가압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다.
다만 을구 1번 주택임차권은 등기 시점보다 앞선 임대차의 전입·점유·확정일자 이력을 가지고 있습니다. 등기상 매각 소멸로 분류되어 있더라도, 종전 임대차에 기초한 대항력과 미배당 보증금 인수 여부는 별도로 판단해야 합니다. 특히 임대차 갱신일인 2023.10.25 및 추가 확정일자인 2023.10.26과 관련해 보증금 증액 여부와 우선변제 순위를 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 보증금 230,000,000원의 향방
등기상 임차인은 박세은 1명입니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복 신고가 아닌 임차권자로 파악되며, 동일인이 경매신청채권자이기도 합니다. 따라서 경매신청 청구금액과 임차보증금을 서로 별개의 채권으로 단순 합산해서는 안 됩니다.
| 임차인 / 범위 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박세은 건물전체 · 주거(임차권등기) |
230,000,000원 | 2021.10.25 2021.10.25 |
2021.10.25 2023.10.26 |
성립 가능성 높음 계속성 확인 |
우선순위 검토 배당액 미확정 |
해당 없음 |
③ 최저가와 실질취득 — 유찰돼도 무조건 싸지지 않는다
현재 최저매각가는 243,000,000원으로 임차보증금 230,000,000원보다 높습니다. 임차인이 보증금 전액을 배당받는다면 해당 보증금의 인수액은 0원이 될 수 있지만, 실제 배당순위가 확정되지 않았으므로 이를 보장할 수 없습니다.
더 중요한 문제는 유찰 이후입니다. 최저매각가가 보증금보다 낮아지는 경우, 선순위 대항력 있는 임차인의 미배당액을 인수한다면 낙찰가가 내려갈수록 인수하는 보증금 잔액이 늘어납니다. 결국 실질취득비용은 보증금 230,000,000원 수준에 수렴하며, 집행비용과 선순위 배당 항목에 따라 그보다 커질 수 있습니다.
| 회차 | 최저매각가 | 임차보증금 | 실질취득 관점 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 243,000,000원 | 230,000,000원 | 243,000,000원 + 미배당 인수금. 전액 배당 시 인수 0원 가능 |
| 1회 유찰 (80%) | 194,400,000원 | 230,000,000원 | 선순위 임차인 인수 시 총비용 약 230,000,000원 이상 가능 |
| 2회 유찰 (64%) | 155,520,000원 | 230,000,000원 | 미배당 보증금 증가로 총비용 약 230,000,000원 이상 가능 |
위 실질취득 시나리오는 선순위 대항력 및 보증금 미배당 잔액 인수가 인정되는 경우의 설명입니다. 인수액이 확정된 것은 아니며 집행비용·세금·취득부대비용과 실제 배당 결과에 따라 달라집니다.
④ 예상배당표 (매각가 243,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 시뮬레이션 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (추정) | — | 4,202,000원 |
| 1. 가압류 · 주식회사우리은행 | 82,357,273원 | 82,357,273원 |
| 2. 가압류 · 중소기업은행 | 259,656,068원 | 156,440,727원 |
| 3. 강제경매신청 · 박세은 | 230,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 572,013,341원 | 238,798,000원 |
| 채권자 총 미배당 | — | 333,215,341원 |
집행비용 4,202,000원은 추정치입니다. 당해세, 임차인 우선변제, 최우선변제 등은 해당 산식에 반영되지 않았습니다. 총 미배당 채권액 333,215,341원 전체가 매수인 인수액이라는 의미는 아닙니다. 인수 여부는 권리별로 별도 판단합니다.
⑤ 시세·입지·환금성 — 역세권이지만 가격 검증은 별개
분당엠코헤리츠는 분당구 구미동 성남대로 변에 위치하며, 감정평가서에는 신분당선·수인분당선 교통망과 인접한 역세권, 업무시설과 근린생활시설 및 후면 아파트 단지가 혼재된 지역으로 기재되어 있습니다. 상업지역 내 집합건물이라는 점에서 입지 자체는 뚜렷한 특징을 갖고 있습니다.
- 입지. 성남대로 151에 위치한 분당엠코헤리츠로, 업무시설·근린생활시설·아파트 단지가 혼재한 역세권입니다.
- 교통. 차량 진출입이 비교적 용이하고 성남대로 변에 다수의 버스 노선 정류장이 있으며, 건물 내부에 주차시설이 있습니다.
- 건물. 2014.01.06 사용승인된 철근콘크리트구조 집합건물로, 급배수·위생·지역난방·승강기·화재·출입구 보안설비 등이 설치되어 있습니다.
- 용도. 경매상 근린시설로 표시되나 감정평가상 공부용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 임차인의 주거 이용 및 주택임차권등기가 존재하므로 실제 사용상태와 관련 법적 요건을 확인해야 합니다.
- 토지·규제. 중심상업지역·분당 지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 기재되어 있습니다. 토지 전체 면적은 6,414.6㎡, 공시지가는 ㎡당 13,290,000원입니다.
- 도로. 동측 성남대로, 북측 돌마로, 서측 및 남측 이면도로에 접하는 도로 접근 여건을 갖추고 있습니다.
- 건축물. 위반건축물 사항이 표시되어 있지 않고 공부와의 차이도 보고되어 있지 않습니다. 다만 실제 호실 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 역세권 입지에도 불구하고 업무시설·오피스텔의 매매 수요와 임대 수요는 아파트와 구분해서 평가해야 합니다. 실제 거래가격 및 거래량 확인 전에는 환금성을 낙관할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 대항력 확인. 박세은의 2021.10.25 주민등록·점유 이후 대항요건이 계속 유지되었는지 확인해야 합니다. 임차권등기 후 점유 또는 주민등록이 변동됐다면 보존되는 권리의 범위도 검토해야 합니다.
- 임대차 원계약·갱신계약 확인. 2021.09.16 최초 계약과 2023.10.25 갱신계약, 각 확정일자에 대응하는 보증금과 증액 여부를 확인해야 합니다.
- 신청채권과 임차보증금 관계 확인. 동일인 박세은의 경매신청 청구금액과 임차보증금이 모두 230,000,000원이므로 이중 합산을 피하고 실제 채권관계를 확인해야 합니다.
- 배당요구·우선순위 확인. 임차권등기 및 배당요구 사실뿐 아니라 우선변제권의 성립, 선순위 조세채권, 집행비용과 최종 배당 가능액을 확인해야 합니다.
- 인수액 0원 판단 금지. 매각물건명세서상 명시된 인수권리가 없더라도, 선순위 임차인의 미배당 보증금 승계 여부는 별도로 검증해야 합니다.
- 실질취득 기준 입찰가 산정. 1회·2회 유찰 시 최저가가 낮아져도 인수하는 보증금이 늘어날 수 있습니다. 낙찰가만을 투자원가로 계산하지 않아야 합니다.
- 용도·주거 사용 확인. 근린시설 표시, 공부상 업무시설(오피스텔), 임차인의 주거 이용 사이의 관계를 건축물대장과 현황조사를 통해 확인해야 합니다.
- 관리비와 제세공과금 확인. 감정평가서상 관리비 미납 여부는 별도 조사가 필요합니다. 공용부분 관리비, 세금 및 기타 추가부담을 확인해야 합니다.
- 현재 시세 확인. 동일 건물·유사 호실의 최근 12개월 거래와 최신 거래를 확인한 뒤 실질취득비용과 비교해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 임차권등기명령 관련 서류, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 문건 및 채권계산서를 대조해야 합니다.
맺으며 — “2.43억 신건, 판단의 출발점은 임차보증금 2.3억”
이 물건은 말소기준권리 이후의 압류·가압류가 매각으로 소멸한다는 이유만으로 단순한 권리관계라고 평가하기 어렵습니다. 박세은의 임대차는 2021년 전입·점유 및 확정일자 기록을 가지고 있으며, 말소기준인 2024년 압류보다 앞섭니다. 보증금 230,000,000원이 얼마나 배당되고 얼마가 매수인에게 인수되는지가 핵심입니다.
현재 최저가 243,000,000원에서는 임차인에게 보증금이 전액 배당된다면 인수금이 없어질 수 있습니다. 그러나 그 배당 결과는 아직 확정되지 않았으며, 현재의 배당 시뮬레이션은 임차인의 선순위 우선변제 가능성을 반영하지 못합니다.
1회 유찰 194,400,000원, 2회 유찰 155,520,000원으로 가격이 내려가더라도, 선순위 대항력 임차인에게 발생하는 미배당 보증금을 매수인이 승계한다면 실제 취득부담은 230,000,000원 수준 또는 그 이상이 될 수 있습니다. 최저가만 보고 저렴한 물건이라고 판단해서는 안 됩니다.
역세권이라는 입지 장점은 있지만, 최신 실거래에 근거한 가격 메리트는 확인되지 않았습니다. 신청채권자와 임차권자가 동일하다는 점, 임차보증금의 우선배당 여부, 경매상 용도와 공부상 용도의 차이까지 검토해야 합니다. 결론은 권리확인 우선·입찰 판단 보류. 임차인의 실제 배당순위와 미배당 인수액을 확인하기 전에는 안전한 취득가격을 산정하기 어렵습니다.
