수원지방법원 2026타경52. 성남시 분당구 이매동 이매촌삼성아파트 1015동 302호, 전용 84.94㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 권구활이며, 2002년 1월 12일 설정된 주식회사한빛은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 중소기업은행·전북은행·현진에프티·원일유통의 근저당권과 경매개시결정이 이어졌습니다. 이들 후순위 근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

가격 판단은 조금 더 신중해야 합니다. 감정가와 최저매각가가 동일한 신건이지만, 최근 12개월 평균과 비교하면 이미 시세 이상인 가격입니다. 전체 12건 평균 1,546,333,333원만 보면 최저가는 104.8%이고, 최근 12개월 평균을 적용하면 100.3%입니다. 최신 거래는 1,770,000,000원이고 최근 거래 추세는 +14.7%로 나타나므로, 과거 평균 하나로 저평가나 고평가를 단정하기보다 최근 거래 가격과 개별 호수의 조건을 함께 살펴야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 오래된 근저당이 말소기준

말소기준권리는 2002년 1월 12일 주식회사한빛은행 근저당권입니다. 채권최고액은 108,000,000원입니다. 이보다 뒤에 설정된 중소기업은행 근저당권 630,000,000원, 전북은행 근저당권 287,500,000원, 현진에프티 근저당권 350,000,000원, 원일유통 근저당권 150,000,000원은 모두 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 전북은행과 중소기업은행이 신청한 임의경매개시결정도 같은 구조입니다.

중소기업은행·경기신용보증재단·농업협동조합중앙회·농협은행의 가압류는 2026년 5월 28일 파산선고결정을 원인으로 2026년 7월 16일 또는 7월 21일 말소등기가 이루어졌습니다. 이미 말소된 가압류와 매각으로 소멸할 후순위 권리를 중복하여 인수 부담으로 계산해서는 안 됩니다.

② 시세 비교 — 최근 평균과 거의 같은 신건 가격

이매촌(삼성)의 전용 84.94㎡ 동일 평형 실거래 12건을 비교했습니다. 전체 평균은 1,546,333,333원이며, 최근 12개월에 해당하는 8건의 평균은 1,615,250,000원입니다. 최근 평균이 전체 평균보다 높고 최근 거래 추세도 +14.7%로, 과거 가격보다 최근 가격 수준을 우선하여 비교하는 것이 적절합니다.

동일 평형 거래의 최저가는 1,350,000,000원, 최고가는 1,849,000,000원으로 편차가 큽니다. 최저매각가 1,620,000,000원은 전체 평균 대비 104.8%, 최근 12개월 평균 대비 100.3%입니다. 최근 평균보다 4,750,000원 높은 가격으로, 신건 자체에 할인 매력이 있다고 보기는 어렵습니다.

다만 최신 실거래인 2026년 8월의 1,770,000,000원보다는 최저가가 낮고, 최근 거래 추세는 +14.7%입니다. 따라서 가격 흐름을 하락세로 해석해서는 안 됩니다. 최근 평균보다 높은 신건 가격이라는 점과 일부 최신 거래보다 낮다는 점을 함께 고려해야 합니다. 특히 대상 호수는 3층이므로 거래 층과 개별 상태 차이를 감안할 필요가 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,620,000,000원 가정)

채권최고액을 기준으로 한 추정 배당입니다. 집행비용 18,600,000원, 채권자 예상배당 합계 1,525,500,000원, 소유자 잔여 75,900,000원입니다. 실제 채권원리금, 당해세, 최우선변제 등은 반영 결과에 따라 달라질 수 있습니다. 신청채권자의 청구액은 230,378,531원이며, 예상배당표의 근저당권 채권최고액과는 구분해야 합니다.

유찰 시 배당과 가격 변화

현재 회차에서는 채권최고액 기준 채권자 예상배당 1,525,500,000원이 전액 충당되고, 소유자에게 75,900,000원이 남는 것으로 추정됩니다. 반면 1회 유찰 시 미배당액은 244,860,000원, 2회 유찰 시에는 501,468,000원으로 증가합니다. 그러나 이는 채권자 측 미배당이며, 매수인이 그 금액을 인수한다는 의미가 아닙니다. 각 시나리오의 매수인 인수 예상액은 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 이매1동 행정복지센터 북측 인근에 위치합니다. 주위에 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하며 감정평가상 주위환경은 양호한 것으로 기재되어 있습니다.
• 교통. 차량 진입이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 수인분당선·경강선 이매역이 소재하여 교통상황은 무난한 것으로 평가됩니다.
• 건물. 1994년 4월 23일 사용승인된 철근콘크리트조 15층 아파트의 3층 세대입니다. 위생·급배수설비, 지역난방 및 승강기설비가 기재되어 있습니다.
• 단지 규모. 이매촌(삼성)은 1,162세대 규모입니다. 동일 평형 실거래 표본이 확인되지만, 거래가격은 1,350,000,000원부터 1,849,000,000원까지 편차가 있습니다.
• 토지. 제3종일반주거지역, 분당 지구단위계획구역이며 토지는 대지로 이용되고 있습니다. 공시지가 기준금액은 5,408,000원/㎡입니다.
• 토지이용 규제. 개발행위허가제한지역, 과밀억제권역, 비행안전제6구역 및 교육환경 보호구역 관련 제한이 기재되어 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역도 포함되어 있으므로 매수 목적과 허가 대상 여부를 확인해야 합니다.
• 공부 및 위반 여부. 공부와의 차이는 별도로 기재되지 않았으며 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 동일 평형의 거래 사례가 존재하고 최근 거래 추세는 +14.7%입니다. 다만 개별 층·향·상태와 거래 시점에 따른 가격 차이가 커 매도 가능 가격을 평균만으로 확정하기는 어렵습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최근 시세 우선. 전체 12건 평균 1,546,333,333원보다 최근 12개월 평균 1,615,250,000원을 우선적인 가격 비교 기준으로 삼으세요. 신건 가격은 최근 평균의 100.3%입니다.
• 최신 거래 비교. 2026년 8월 거래 1,770,000,000원과 대상 호수의 3층 조건을 비교하세요. 최신 거래가 높다는 사실만으로 해당 호수의 적정가가 높다고 단정해서는 안 됩니다.
• 유찰 시나리오. 단지 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다. 1회 유찰 최저가 1,296,000,000원, 2회 유찰 최저가 1,036,800,000원을 기준으로 입찰가와 자금 계획을 비교하세요.
• 말소기준 확인. 2002년 1월 12일 주식회사한빛은행 근저당권을 기준으로 후순위 근저당권과 경매개시결정의 소멸 여부를 최종 확인하세요.
• 점유·임대차 확인. 감정평가상 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 전입세대, 임차권 관련 사항과 명도 가능성을 직접 확인하세요.
• 토지거래허가 확인. 아파트 대상 토지거래허가구역 지정이 2026년 12월 31일까지 기재되어 있습니다. 매수 자격과 취득 절차에 미치는 영향을 확인하세요.
• 관리비·세금. 공용부분 미납 관리비와 배당에서 우선할 수 있는 당해세 등 실제 추가 부담이 있는지 확인하세요.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 감정평가서의 최신 내용을 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “권리는 비교적 단순하지만, 가격은 아직 신건”

이매촌삼성 1015동 302호는 말소기준권리 이후의 근저당권과 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조이고, 매각물건명세서에도 명시 인수권리가 없습니다. 예상 인수금액은 0원입니다. 다만 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유 확인 전까지 권리 위험이 완전히 해소되었다고 단정해서는 안 됩니다.

가격 측면에서는 감정가 1,620,000,000원이 최근 12개월 평균 1,615,250,000원보다 소폭 높습니다. 최신 거래 1,770,000,000원보다 낮고 최근 거래 추세도 +14.7%로 상승 방향이지만, 신건 최저가가 최근 평균보다 낮지 않다는 사실은 분명합니다. 단지 평균 유찰 횟수 1.5회를 참고하되, 유찰을 확정적으로 예상해서는 안 됩니다.

따라서 이 물건은 권리구조는 비교적 양호하나, 신건 가격 메리트는 제한적인 사례입니다. 실제 임대차·점유관계와 토지거래허가 적용 여부를 먼저 확인하고, 유찰에 따른 가격 조정이 발생하면 당시 실거래 수준을 다시 비교하는 접근이 적절합니다. 권리는 조건부 긍정, 가격은 신중한 관망. 이 물건의 핵심은 권리 부담보다 적정 취득가격과 취득 조건에 있습니다.