수원지방법원 2026타경63. 경기도 광주시 신현동에 위치한 더프라임 112동 402호, 전용 72.44㎡의 복층구조 다세대주택입니다. 소유자는 박찬이와 임재현으로, 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 2024년 3월 28일 거래가액 355,000,000원으로 소유권을 취득했으며, 같은 날 우리은행의 채권최고액 312,400,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 카드사·보증기관 등 다수 채권자가 가압류를 설정했고, 우리은행이 임의경매를 신청했습니다.

이 사건의 핵심은 등기상 채권자가 많다는 사실과 매수인이 채무를 인수한다는 사실은 다르다는 점입니다. 후순위 가압류는 배당받지 못하는 금액이 발생하더라도 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 반면 최저매각가는 확인된 최근 거래가격보다 높습니다. 따라서 채권자의 미배당액보다 낙찰 후 실질 취득가격과 환금성을 우선 점검해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 후순위 가압류 8건 모두 소멸

말소기준은 2024년 3월 28일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이전 하나은행 근저당권은 2024년 3월 15일 이미 말소됐습니다. 현재 기준권리인 우리은행 근저당권과 그 후에 설정된 가압류 8건·경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 시세 비교 — 최신 확인 거래보다 34,000,000원 높다

더프라임 112동의 전용 72.44㎡ 거래 기록을 비교합니다. 전체 확인 표본은 3건이며, 최신 확인 거래는 2024년 3월 355,000,000원입니다. 과거 2022년 거래가격은 410,000,000원으로, 집계상 최근 거래구간의 가격 추세는 -13.4%입니다.

전체 실거래 평균은 373,333,333원으로, 최저매각가가 그 평균의 104.2%입니다. 그러나 과거 410,000,000원의 고가 거래가 전체 평균을 끌어올렸습니다. 가격 판단에는 전체 평균보다 최근 거래구간 평균 및 최신 확인 거래가격 355,000,000원을 우선 적용하는 편이 보수적입니다.

이를 기준으로 최저가 389,000,000원은 34,000,000원 높고, 최근 거래가격의 109.6%입니다. 따라서 감정가 대비 할인 없이 응찰하는 신건에는 가격 우위가 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 389,000,000원 가정)

매각가 389,000,000원 기준 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용 6,246,000원을 공제하고 채권자에게 382,754,000원이 배당되는 것으로 계산했습니다. 우리은행은 채권최고액 312,400,000원 기준으로 모델링했으며, 실제 신청 청구금액은 303,456,320원입니다. 실제 채권잔액, 법정 우선순위, 당해세, 집행비용 및 배당요구에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 미배당은 커진다

1회 유찰을 가정한 최저가는 311,200,000원, 2회 유찰 가정에서는 248,960,000원입니다. 이는 현재 최저가 389,000,000원보다 낮으며, 과거 확인 거래가격 355,000,000원과 비교할 때도 가격 여유가 생기는 구간입니다.

다만 유찰 시나리오의 가격이 실제 향후 매각가격으로 확정된 것은 아닙니다. 감정상 복층·테라스 상태, 소규모 단지의 환금성, 최근 거래 부재를 함께 고려해야 합니다. 낮은 최저가만으로 적정 매수가를 확정할 수는 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 광주시 신현동 소재 서창퍼블릭골프클럽 북동측 인근입니다. 다세대주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 기타지붕의 4층 건물 중 4층 402호입니다. 외벽은 치장석재 등, 내벽은 벽지 및 타일 마감이고 위생·급배수·난방·도시가스설비가 설치돼 있습니다.
• 복층·테라스. 기본 주거 부분 외에 복층의 방과 테라스 등이 탐문됐습니다. 감정평가에서도 경매 참여 시 재확인을 요구하고 있어 실제 이용상태·면적·적법성 확인이 중요합니다.
• 도로. 북동측 포장도로에 접하지만 그 방향으로는 출입할 수 없고, 남동측 폭 약 5.5~6m의 포장도로를 이용해 출입합니다.
• 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거형)이며 자연보전권역·특별대책지역 등의 제한을 받습니다. 공시지가는 903,900원/㎡입니다.
• 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역 사항이 기재돼 있습니다. 지정 대상·기간과 실제 입찰 및 취득에 적용되는 요건을 확인해야 합니다.
• 환금성. 112동은 8세대 규모로 대단지 아파트와 달리 비교 가능한 실거래 표본이 적습니다. 최신 확인 거래도 2024년 3월이므로 재매각 시 매수자 확보 및 가격 형성의 불확실성을 고려해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 신건 가격 재검토. 최저가 389,000,000원이 최근 확인 거래가격 355,000,000원보다 34,000,000원 높습니다. 현재 실거래와 매물 호가를 대조해 응찰가 상한을 재산정해야 합니다.
• 하락 추세 반영. 집계상 거래가격 추세는 -13.4%입니다. 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균만으로 가격을 판단하지 마세요.
• 복층·테라스 확인. 실제 면적과 이용상태, 건축물대장상의 내용 및 불법 증축·변경 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
• 점유·임대관계 확인. 명세서상 인수권리는 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 보증금 관계, 명도 가능성을 확인해야 합니다.
• 후순위 권리 확인. 말소기준은 우리은행 근저당권입니다. 가압류 8건은 매각으로 소멸하는 구조이나 최종 등기상 추가 권리나 변동 사항을 점검해야 합니다.
• 소규모 단지 환금성. 8세대 규모와 제한적인 거래 이력을 고려해 적정 매수가뿐 아니라 재매각 기간과 수요도 검토해야 합니다.
• 토지 규제. 계획관리지역·자연보전권역 등 이용 제한과 토지거래허가 관련 사항을 원문으로 확인해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 현재 신건 389,000,000원, 1회 유찰 가정 311,200,000원, 2회 유찰 가정 248,960,000원을 비교하되 실제 매각조건을 우선 확인해야 합니다.
• 미납 관리비·공과금. 공용부분 관리비 체납, 세금 등 추가 비용 발생 가능성을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서· 감정평가서와 최신 실거래 원본을 직접 확인하세요.

맺으며 — “권리 인수 0원이어도 신건은 비싸다”

광주 더프라임 402호는 우리은행 근저당권을 기준으로 후순위 가압류 8건이 매각으로 소멸하며, 명세서상 매수인 인수권리가 없는 사건입니다. 배당 시뮬레이션에서는 채권자 미배당액이 264,460,611원으로 크지만, 이것이 매수인 부담으로 이전되는 것은 아닙니다.

그러나 투자 판단의 핵심인 가격에서는 신중해야 합니다. 최저매각가 389,000,000원은 최근 확인 거래가격 355,000,000원의 109.6%입니다. 확인된 거래가격의 하락 추세는 -13.4%이며, 최신 거래가 2024년 3월이어서 2026년 현재 시세를 충분히 설명하지도 못합니다.

또한 8세대 소규모 다세대주택이라는 점, 복층·테라스 확인 필요성, 임대관계 미상이라는 요소가 남아 있습니다. 따라서 권리상 인수 위험이 제한적이라는 이유만으로 높은 신건 가격을 정당화할 수는 없습니다.

결론은 권리 인수는 제한적, 가격은 보류입니다. 현재 가격에 서둘러 응찰하기보다 추가 실거래 확인과 복층·점유 상태 점검을 선행하고, 유찰 시나리오를 포함해 매수가를 보수적으로 결정하는 편이 합리적입니다.