수원지방법원 2026타경50018. 경기도 광주시 곤지암읍 곤지암리의 곤지암2차쌍용아파트 203동 1209호입니다. 전용면적은 84.804㎡, 철근콘크리트 벽식구조의 지상 18층 아파트 중 12층에 해당합니다. 현재 등기부상 소유자는 김민철이며, 2021.11.05 소유권을 이전받았습니다. 당시 등기된 거래가액은 305,000,000원입니다.

이번 경매의 말소기준권리는 2021.11.05 설정된 우리은행 근저당권입니다. 그 이후 서민금융진흥원과 국민행복기금의 가압류, 조민경의 주택임차권등기 및 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어졌습니다. 모두 말소기준권리보다 뒤에 있는 권리로, 제공된 권리판정상 매각으로 소멸하며 매수인이 인수할 권리는 없습니다.

하지만 최저매각가가 감정가와 같은 신건이고, 동일 평형의 최신 실거래가 268,500,000원보다도 높습니다. 과거 거래까지 합산한 전체 평균만 보면 가격 차이가 작아 보일 수 있지만, 최근 거래에서는 더 낮은 가격대가 형성돼 있습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 권리보다 시세와 입찰가격입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권은 있지만 후순위다

권리관계에서 가장 중요한 기준점은 2021.11.05 우리은행 근저당권입니다. 등기 당시 채권최고액은 238,700,000원입니다. 그 이후 가압류 2건, 임차권등기 1건 및 강제경매개시결정이 이어졌지만 매각으로 소멸하는 후순위 권리로 분류됩니다.

임차인 분석 — 조민경 보증금 260,000,000원

실제 임차인으로 확인되는 사람은 조민경 1명입니다. 전유부분 전부를 대상으로 한 주택임차권등기가 있으며, 임대차계약일은 2022.06.04, 주민등록일은 2022.07.28, 점유개시일은 2022.07.29입니다. 확정일자는 2022.06.07입니다.

주택임차권등기: 2024.06.10 · 을구 8번. 배당요구 신고 있음. 주민등록일이 말소기준권리일보다 늦어 제공된 권리판정에서는 대항력 없음으로 분류됩니다.

매각물건명세서상 별도로 명시된 매수인 인수권리와 법정지상권은 모두 해당 없음으로 확인됩니다. 다만 임차권등기가 있다는 사실과 현재 실제 점유 상태는 구별해야 합니다. 입찰 전 현황조사 원본과 현장 확인을 통해 점유 및 인도 상황을 확인하는 것이 적절합니다.

② 시세 비교 — 최근 평균보다 24.5% 비싼 신건

가격 판단의 기준은 곤지암2차쌍용아파트 동일 평형인 전용 84.8㎡대의 실거래입니다. 확인된 거래 표본은 전체 12건이며, 그중 최근 12개월에 해당하는 3건 평균은 267,500,000원입니다. 가장 최근 거래는 2026.08의 268,500,000원입니다.

전체 12건 평균은 288,541,666원이며, 이 기준으로도 신건 최저가는 115.4% 수준입니다. 하지만 2024년의 상대적으로 높은 거래가격이 포함된 전체 평균만으로 현재 시세를 판단하면 가격 매력이 과대평가될 수 있습니다.

최근 12개월 평균인 267,500,000원을 기준으로 하면 최저매각가 333,000,000원은 124.5%에 달합니다. 최근 거래와 과거 거래 사이 가격 추세도 -9.5%로 하락 방향입니다. 따라서 현재 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 333,000,000원 가정)

현재 최저매각가에 매각되는 상황을 가정한 예상배당입니다. 집행비용을 먼저 공제하고, 우리은행 근저당권과 후순위 가압류 채권 등을 반영한 결과 신청채권자인 주택도시보증공사에도 일부 배당이 예상됩니다.

예상 집행비용 5,462,000원은 추정치입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며, 근저당권 변경등기와 실제 채권관계에 따라 배당액이 달라질 수 있습니다. 위 금액은 확정배당액이 아닙니다.

채권 총액은 529,370,993원, 예상 채권자 배당총액은 327,538,000원으로, 201,832,993원의 미배당액이 발생하는 계산입니다. 소유자에게 돌아갈 잔여금은 0원입니다. 다만 이 미배당액을 매수인이 그대로 인수한다는 뜻은 아닙니다. 매수인 인수금액은 0원으로 산정돼 있습니다.

유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수는 0원

1회 유찰 시 가정 최저가는 266,400,000원으로 최근 12개월 실거래 평균인 267,500,000원과 비슷해집니다. 2회 유찰 시에는 213,120,000원으로 내려갑니다. 다만 실제 유찰 및 매각조건이 확정된 것은 아니며, 취득 부대비용과 개별 호수의 상태를 함께 고려해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 곤지암고등학교 남측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교, 근린생활시설 및 공원 등이 혼재하는 주거지역으로, 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 버스정류장과 경강선 곤지암역이 소재합니다. 감정평가상 대중교통을 포함한 전반적인 교통상황은 양호한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트 벽식구조의 18층 아파트이며, 기본적인 급배수·위생설비, 개별난방, 소방설비, 승강기 및 공동현관 보안설비를 갖추고 있습니다. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 표시되지 않았습니다.
• 토지·규제. 제3종일반주거지역이며 자연보전권역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 상대보호구역 및 역사문화환경보존지역 관련 사항이 있습니다. 공시지가는 1,332,000원/㎡입니다. 토지거래계약 허가구역에 관한 과거 지정기간도 기재돼 있으므로 입찰 전 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 총 409세대, 2000.07.29 준공된 아파트입니다. 실거래 표본은 확인되지만 최근 거래가격이 과거 평균보다 낮아 하락 추세(-9.5%)를 감안한 보수적인 가격 판단이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 최저가와 최신 실거래 비교. 최저매각가 333,000,000원을 최근 12개월 평균 267,500,000원 및 최신 거래 268,500,000원과 직접 비교하세요. 현재 신건 가격에는 시세상 할인이 없습니다.
• 유찰 시나리오 점검. 평균 유찰 횟수는 1.5회입니다. 1회 유찰 시 266,400,000원, 2회 유찰 시 213,120,000원이라는 가정가격을 기준으로 매입가와 부대비용을 검토할 수 있습니다.
• 임차권등기와 배당요구. 조민경의 임차보증금은 260,000,000원이고 전입신고일은 2022.07.28입니다. 말소기준권리와의 선후관계 및 배당요구 관련 원본을 대조하세요.
• 보증기관 채권 확인. 주택도시보증공사의 청구액 260,000,000원과 임차보증금 260,000,000원의 관계를 확인하세요. 실제 대위변제·승계 여부를 금액 일치만으로 판단해서는 안 됩니다.
• 근저당권 변경 확인. 2022.07.29 기재된 우리은행 근저당권의 채권최고액 22,000,000원 변경등기와 예상배당상 238,700,000원 적용의 관계를 검토하세요.
• 점유 및 명도. 임차권등기가 존재하므로 실제 거주자와 점유 상태를 확인하고, 낙찰 이후 인도 절차에 필요한 시간과 비용을 검토하세요.
• 관리비·규제 확인. 공용부분 미납관리비 여부와 토지이용 관련 규제의 현재 적용 상태를 확인하세요.
• 최종 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 실거래 원본을 확인하세요. 특히 실제 배당액은 예상배당표와 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 좋은 매수가격”

이 물건은 임차인 1명, 임차보증금 260,000,000원이 존재하지만, 해당 임차권이 말소기준권리보다 후순위이므로 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다. 주택도시보증공사가 신청한 강제경매이며, 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

반면 가격은 다른 이야기입니다. 신건 최저가 333,000,000원은 최근 실거래 평균 267,500,000원의 124.5%에 해당합니다. 최신 거래가도 최저가보다 낮고, 최근 거래 추세는 -9.5%입니다. 따라서 과거 전체 평균보다 최근 시세에 무게를 두고 가격을 판단해야 합니다.

종합 판단은 권리 인수 위험은 낮지만 가격 경쟁력은 부족한 C등급입니다. 신건에서 서둘러 응찰하기보다 실제 유찰에 따른 가격 변화를 관찰하는 접근이 적절합니다. 입찰 전에는 특히 우리은행 근저당권 변경등기와 주택도시보증공사·임차인 사이 채권관계를 확인해야 합니다. 권리는 비교적 명확하고, 가격은 보류하는 사건입니다.