수원지방법원 2026타경50038. 경기도 광주시 곤지암읍 곤지암리의 쌍용아파트 103동 18층 1801호입니다. 전용면적은 59.89㎡이고, 1998년 준공된 440세대 아파트 단지에 속합니다. 현재 소유자는 고재동으로, 2015년 2월 27일 거래가액 166,000,000원에 소유권을 취득한 이력이 확인됩니다. 이후 여러 금융기관의 근저당권이 설정·말소됐고, 2021년 12월 1일 설정된 페퍼저축은행 근저당권이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
표면적으로는 전형적인 금융기관 임의경매입니다. 말소기준권리 이후 설정된 오케이저축은행과 경기신용보증재단의 가압류, 국민건강보험공단 압류, 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기상 채권이 소멸하는 것과 점유자의 보증금 인수 가능성이 사라지는 것은 별개입니다. 이 물건에서는 두 명의 전입일이 말소기준일보다 앞섭니다. 임대차 관계와 보증금이 확인되지 않은 상태이므로, 낙찰자의 인수 부담을 0원이라고 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50038 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 곤지암읍 곤지암리 459 쌍용아파트 103동 18층 1801호 |
| 도로명주소 | 경기도 광주시 곤지암읍 곤지암로 120 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 59.89㎡ · 철근콘크리트조 22층 중 18층 |
| 이용상태 | 방 3개, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등으로 구성된 아파트 |
| 단지 규모 / 준공 | 쌍용1 · 440세대 · 1998.12.29 준공 |
| 소유자 | 고재동 (2015.02.27 소유권이전 · 거래가 166,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 246,000,000원 / 246,000,000원 (신건) |
| 말소기준권리 | 2021.12.01 페퍼저축은행 근저당권 · 채권최고액 118,800,000원 |
| 신청채권자 / 청구액 | 페퍼저축은행 / 105,812,415원 |
| 매각기일 | 2026.11.02 |
| 임차 관계 | 선순위 전입자 2명 · 임대차 관계 및 보증금 미상 |
| 명세서상 인수권리 | 해당사항 없음으로 기재 |
| 법정지상권 | 해당사항 없음으로 기재 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 임차인 인수는 별개
권리분석의 기준점은 2021년 12월 1일 페퍼저축은행의 을구 17번 근저당권입니다. 채권최고액은 118,800,000원으로 설정되어 있습니다. 이후 등기된 오케이저축은행 가압류 6,371,107원, 경기신용보증재단 가압류 39,500,000원, 국민건강보험공단 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다.
② 임차인 분석 — 선순위 전입자 2명, 보증금은 미상
현황조사에서 확인되는 전입 관련자는 CUI YUSHAN과 XU ZHENSHU 두 명입니다. 각각의 전입신고일은 2015.03.16과 2018.02.06로, 말소기준권리 설정일인 2021.12.01보다 앞섭니다. 하지만 전입일만으로 두 사람이 각각 독립된 주택임차인이고 법적으로 대항력이 성립한다고 확정할 수는 없습니다.
| 전입 관련자 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 보증금 |
|---|---|---|---|---|---|
| CUI YUSHAN | 2015.03.16 | 가능·미상 | 미상 | 아님 | 미상 |
| XU ZHENSHU | 2018.02.06 | 가능·미상 | 미상 | 아님 | 미상 |
두 사람 모두 현황조사에서 확인된 전입 관련자로, 보증기관 대위·승계 신고자는 아닙니다. 다만 실제 독립 임차인인지, 세대원인지, 보증금이 존재하는지는 확정되지 않았습니다.
만약 대항력 있는 임차인이 존재하고 보증금이 충분히 배당되지 않는다면, 미배당 보증금이 매수인에게 인수될 수 있습니다. 이 경우 실질취득금액은 낙찰가에 해당 인수금을 더해 판단해야 하며, 낙찰가만으로 시세와 비교하면 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래 기준으로도 신건은 비싸다
동일 단지 쌍용1의 전용 59.89㎡ 실거래 12건입니다. 이 가운데 최근 12개월 거래는 6건이며, 평균은 220,166,666원입니다. 전체 12건 평균은 229,708,333원이지만, 과거 상대적으로 높은 거래가 포함되어 있으므로 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 · 최신 | 59.89㎡ | 17층 | 210,000,000원 |
| 2026.07 | 59.89㎡ | 8층 | 210,000,000원 |
| 2026.06 | 59.89㎡ | 4층 | 235,000,000원 |
| 2026.03 | 59.89㎡ | 14층 | 231,000,000원 |
| 2026.03 | 59.89㎡ | 3층 | 215,000,000원 |
| 2026.02 | 59.89㎡ | 21층 | 220,000,000원 |
| 2025.05 | 59.89㎡ | 15층 | 243,000,000원 |
| 2024.09 | 59.89㎡ | 4층 | 228,000,000원 |
| 2024.06 | 59.89㎡ | 7층 | 230,000,000원 |
| 2024.05 | 59.89㎡ | 9층 | 235,000,000원 |
| 2023.10 | 59.89㎡ | 16층 | 249,500,000원 |
| 2023.09 | 59.89㎡ | 17층 | 250,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 59.89㎡ | 6건 | 220,166,666원 |
| 전체 평균 | 59.89㎡ | 12건 | 229,708,333원 |
최저매각가 246,000,000원은 최근 12개월 평균보다 25,833,334원 높은 가격으로, 최근 평균 대비 111.7%입니다. 2026년 9월 최신 거래가인 210,000,000원과 비교하면 차이는 36,000,000원입니다. 게다가 이 차이는 임차인 인수 가능 금액을 제외하고 계산한 것으로, 실제 인수가 발생한다면 가격 부담은 더 커집니다.
④ 예상배당표 (매각가 246,000,000원 가정)
등기상 채권을 기준으로 한 예상배당입니다. 페퍼저축은행 근저당은 실제 청구액 105,812,415원과 별개로, 배당 계산에서 채권최고액 118,800,000원을 적용한 추정치입니다. 두 전입자의 보증금·배당요구·우선변제 여부가 확인되지 않았으므로, 이 배당표를 최종 확정 배당표로 해석해서는 안 됩니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,244,000원 |
| 1. 을구 17번 근저당 · 페퍼저축은행 | 118,800,000원 | 118,800,000원 |
| 2. 갑구 4번 가압류 · 오케이저축은행 | 6,371,107원 | 6,371,107원 |
| 3. 갑구 5번 가압류 · 경기신용보증재단 | 39,500,000원 | 39,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부(추정) | — | 77,084,893원 |
예상 채권자 배당합계 164,671,107원 · 집행비용 4,244,000원 · 소유자 잔여 추정 77,084,893원. 임차인 배당·최우선변제·당해세 및 실제 채권 신고액에 따라 배당액과 잔여액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수위험은 별개
현재는 유찰이 없는 신건이며, 후속 회차는 감정가의 80%, 64%를 적용한 가정입니다. 각 회차의 등기채권 미배당액과 임차인의 미배당 보증금은 반드시 구분해야 합니다.
| 회차 | 가정 매각가 | 등기채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|
| 신건 · 100% | 246,000,000원 | 0원 | 77,084,893원 |
| 1회 유찰 · 80% | 196,800,000원 | 0원 | 28,573,693원 |
| 2회 유찰 · 64% | 157,440,000원 | 10,235,267원 | 0원 |
대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고, 해당 보증금이 배당되지 않아 매수인이 잔액을 전부 인수하는 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어나 실질취득금액이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 보증금이 확인되지 않은 현재로서는 어느 유찰 회차에서도 최저가만을 근거로 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
2회 유찰 시 발생하는 10,235,267원은 등기채권 배당 계산상의 미배당액입니다. 말소되는 후순위 담보권·가압류의 미배당액이 그대로 매수인에게 인수된다는 의미는 아닙니다. 반대로 임차인의 미배당 보증금은 임차권의 성립·순위·배당에 따라 별도의 인수 문제가 생길 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 광주시 곤지암읍 곤지암리에 소재하며, 곤지암중학교 남동측 인근입니다. 주변은 아파트·다세대주택·단독주택이 혼재한 주거지역으로, 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 단지 내 출입로가 인근 간선도로와 연결되며, 전반적인 교통 여건과 도로 상태는 보통 수준으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 22층 건물의 18층 1801호입니다. 방 3개와 거실·주방·욕실·발코니 등으로 이용되며, 승강기·급배수·소화전·화재탐지·도시가스보일러 난방시설이 설치되어 있습니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역이며 자연보전권역·특별대책지역·배출시설설치제한지역 등이 적용됩니다. 역사문화환경보존지역과 학교 관련 상대보호구역에도 저촉되는 것으로 기재되어 있습니다.
- 토지거래허가 관련. 감정요항표에는 외국인 등을 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역이 2025.08.26~2026.08.25 기간으로 표시되어 있습니다. 해당 표기 기간이 경과했으므로 입찰 시점의 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 토지 및 공부. 토지이용상황은 아파트이며, 공시지가는 1㎡당 1,332,000원입니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않고 공부와의 차이도 기재되어 있지 않습니다.
- 환금성. 440세대 단지로 동일 면적 실거래가 존재한다는 점은 가격을 비교하는 데 유리합니다. 그러나 최근 12개월 거래 평균이 220,166,666원이고 최신 거래가 210,000,000원인 데다 가격 추세가 -8.0%이므로, 과거 고가 거래를 기준으로 환금성을 낙관해서는 안 됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입자 실체 확인. CUI YUSHAN(2015.03.16), XU ZHENSHU(2018.02.06)의 실제 점유 여부, 세대관계, 임대차계약 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자·배당요구 확인. 두 사람의 보증금과 확정일자, 배당요구 여부를 확인하고 매수인에게 승계될 수 있는 금액을 별도로 산정해야 합니다. 전입일만으로 대항력이나 우선변제권을 확정해서는 안 됩니다.
- 명세서 원본 대조. 인수권리 해당사항 없음이라는 기재와 현황조사상 선순위 전입자 2명의 관계를 확인해야 합니다. 매각물건명세서의 임차 관련 설명과 갱신 여부가 중요합니다.
- 근저당권 이전 이력 확인. 페퍼저축은행의 을구 17번 말소기준권리와 18번·20번 근저당권의 말소·이전 이력을 확인하고, 새출발기금으로의 이전 등기가 배당과 권리관계에 미치는 영향을 점검해야 합니다.
- 최근 시세 중심으로 응찰가 판단. 최저가 246,000,000원은 최근 12개월 평균 220,166,666원의 111.7%입니다. 최신 거래 210,000,000원과 하락 추세 -8.0%도 함께 반영해야 합니다.
- 유찰 후에도 실질취득 재계산. 유찰로 최저가가 내려가더라도 선순위 임차보증금을 인수한다면 실질취득금액이 기대만큼 낮아지지 않을 수 있습니다. 배당 이후 인수액을 포함해 판단해야 합니다.
- 점유·명도 및 체납 관리비. 실제 점유자와 인도 가능 여부를 확인하고 공용부분 체납 관리비 등 추가 부담 가능성을 점검해야 합니다.
- 원본 서류 최종 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 관련 기록과 최신 실거래를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “시세보다 비싼 신건에 미확인 인수위험까지”
이 사건은 등기부에 많은 근저당권과 가압류가 기록되어 있지만, 현재 경매의 말소기준권리는 명확합니다. 2021년 12월 1일 페퍼저축은행 근저당권을 기준으로 이후의 가압류·압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이것만 보고 권리가 깨끗하다고 결론 내리기에는 선순위 전입자 2명의 임대차 관계가 아직 불확실합니다.
가격도 불리합니다. 신건 최저가 246,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 220,166,666원보다 높고, 최신 거래가 210,000,000원과도 차이가 있습니다. 가격 추세가 -8.0%인 하락 구간에서 감정가를 현재 시세처럼 받아들이는 것은 위험합니다.
더구나 실제 임차보증금 인수가 발생하면 매수인의 실질취득금액은 낙찰가보다 높아집니다. 따라서 유찰된 가격만 보고 매력적이라고 평가할 수 없으며, 두 전입자의 임대차 관계·대항력·보증금·배당 여부를 확인하기 전에는 실질취득금액조차 확정할 수 없습니다.
종합 판단: 신건 입찰은 보수적으로 보류할 사안입니다. 현재 가격은 최근 시세 이상이고, 선순위 전입자 인수위험도 미확정입니다. 먼저 임차관계와 배당 구조를 확인하고, 그 결과에 따라 실질취득금액을 최근 거래 시세와 다시 비교해야 합니다. 이 사건의 핵심은 단순한 유찰 횟수가 아니라 실제로 얼마를 부담하고 권리를 취득하게 되는가입니다.
