수원지방법원 2026타경50042. 광주시 도척면 노곡리 태화빌라 비동 201호입니다. 사건의 물건 용도에는 창고라고 표시돼 있지만, 감정평가상 실제 이용상태는 방 3개·욕실 2개를 갖춘 다세대주택입니다. 이 불일치는 현장과 건축물대장 확인이 필요한 별도의 위험요소입니다. 소유자 오민식은 2022.04.15. 이 부동산을 170,000,000원에 매수했습니다.

등기부에는 과거 수지신용협동조합과 국민은행의 근저당권이 있었지만 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석에서 중요한 것은 2024.06.05. 등기된 김용범의 주택임차권입니다. 임차인은 경매개시결정보다 앞서 전입·점유하고 확정일자도 받았습니다. 따라서 보증금이 전액 배당되지 않을 경우 원칙적으로 인수 문제가 발생할 수 있습니다.

다만 이 사건에는 결정적인 후속 사실이 있습니다. 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출한 것입니다. 단순히 최저가가 낮아 보여서 접근하는 물건이 아니라, 확약의 효력과 승계 범위를 정확히 확인해야 투자 판단이 가능한 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 경매개시보다 앞선다

말소기준으로 정리된 권리는 2026.01.09. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 앞서 설정됐던 수지신용협동조합 근저당권과 국민은행 근저당권은 모두 등기부에서 이미 말소된 상태입니다. 경기광주세무서장의 압류도 2025.06.19. 해제·말소됐습니다.

문제는 김용범의 임차권입니다. 2022.04.06. 전입 및 점유, 2022.03.03. 확정일자가 확인되며, 2024.06.05. 주택임차권등기까지 이뤄졌습니다. 임차권의 기초가 되는 전입·점유와 확정일자가 경매개시일보다 앞서므로 대항력 및 우선변제권을 가진 임차권으로 분석됩니다.

② 임차인 분석 — 미배당 보증금과 확약의 효력

실제 임차인 1명입니다. 주택도시보증공사는 주택임차권의 승계인으로, 별개의 두 번째 임차인이 아닙니다. 보증금 170,000,000원을 중복 합산하지 않습니다.

다만 여기서 구분할 점이 있습니다. 대항력 포기 확약의 제출자는 주택도시보증공사입니다. 원 임차인 김용범이 보유했던 권리 중 공사에 승계되지 않은 부분이 있는지, 확약이 보증금 전부를 포괄하는지, 임차권등기 말소는 어떻게 처리되는지를 확인해야 합니다. 대항력 포기와 임차권등기 말소는 동일한 사실이 아니며, 별도 말소 확약까지 확인된 것으로 단정해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 2022년 거래 한 건으로 지금의 할인율을 말할 수 없다

태화빌라B동에서 확인되는 비교 거래는 2022.04. 전용 73.55㎡, 2층, 170,000,000원입니다. 본건과 같은 전용면적·층의 거래이지만, 2026년 현재의 실거래 시세를 설명하기에는 시차가 큽니다. 최근 12개월의 가격 수준이나 상승·하락 추세를 이 한 건으로 판정할 수 없습니다.

표면적으로 최저가 1.58억은 과거 거래가 1.70억의 92.9%입니다. 하지만 이 비율은 2022년 단일 거래에 대한 비교일 뿐입니다. 실제 2026년 매매시장이 과거 가격을 유지하는지, 거래량이 있는지, 가격이 하락했는지 판단할 근거가 충분하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 158,000,000원 가정)

예상배당은 매각대금에서 추정 집행비용을 차감한 계산입니다. 임차보증금 배당과 신청채권자 청구는 보증기관 승계에 따른 동일 채권 관련 중복 기재 가능성을 확인해야 하며, 두 금액을 별개 보증금으로 합산하지 않습니다. 실제 배당수령자와 우선순위는 최종 배당표로 확인해야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약 유효 여부에 따라 전혀 다른 결과

향후 유찰이 발생하면 최저매각가는 내려가지만, 대항력이 살아 있는 보증금이 있다면 배당 부족분도 함께 증가합니다. 다음 수치는 각 회차의 배당계산상 인수액과 승계인 확약이 유효한 경우의 실질 인수액을 구분한 것입니다.

미배당 인수액은 대항력이 존속한다고 가정한 각 회차의 배당계산 결과입니다. 실질 인수 0원은 주택도시보증공사의 승계 범위 전체에 대항력 포기 확약이 유효하고, 별도 인수권리가 없다는 조건에서의 판단입니다.

이 물건은 단순한 유찰 할인형 경매가 아닙니다. 확약 효력이 확인되는 경우에는 유찰로 인한 최저가 하락이 실질취득 부담 감소로 이어질 수 있습니다. 반대로 인수형 보증금이 남는 경우에는 입찰가가 낮아지는 만큼 미배당 인수액이 증가해, 실제 부담액이 크게 줄지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 광주시 도척면 노곡리 광일중학교 남서측 인근. 다세대주택·단독주택·근린생활시설·공장·임야가 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 동측과 북측으로 약 4m 내외 도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 4층 건물. 외벽은 인조석 파벽돌 조적 등이며 플라스틱 이중창, 도시가스 보일러 개별난방 및 급배수·위생설비를 갖췄습니다.
• 토지. 토지면적 471.0㎡, 지목 대, 평지의 부정형 토지. 개별공시지가 398,400원/㎡이며 계획관리지역입니다.
• 규제. 주거개발진흥지구·지구단위계획구역·자연보전권역·특별대책지역· 배출시설설치제한지역·토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 기재돼 있습니다. 해당 거래와 이용에 필요한 규제 확인이 중요합니다.
• 환금성. 8세대 규모의 소규모 다세대 건물입니다. 확인된 실거래가 2022년 한 건뿐이므로 현재 거래 유동성과 적정 매도가를 평가하기 어렵습니다.
• 건물 상태. 감정요항표상 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이도 없다고 기재돼 있습니다. 다만 실제 주거 사용과 사건상 창고 표기의 불일치는 별도로 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문. 2026.06.01. 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약 원문을 확인하고, 우선변제권만 행사한다는 취지가 승계 보증금 전부에 적용되는지 검증하세요.
• 임차권 승계 범위. 김용범의 보증금 170,000,000원 중 공사에 승계된 부분과 원 임차인에게 별도로 남은 권리의 존재 여부를 확인하세요. 확약 범위 밖의 인수 위험은 별도 검토 대상입니다.
• 임차권등기 말소. 대항력 포기 확약 제출 사실과 임차권등기 말소 이행은 구분해야 합니다. 등기 말소 및 인도 처리 절차를 확인하세요.
• 매각물건명세서. 명시 인수권리 '해당사항없음' 기재와 임차권등기 내용을 대조하고 최종 매각 조건을 확인하세요.
• 실거래가 재확인. 2022.04. 거래가 170,000,000원을 현재 시세로 사용하지 마세요. 인근 유사 면적·건축연도 다세대주택의 최신 거래와 현지 매물·실제 매도 가능 가격을 따로 확인해야 합니다.
• 용도 불일치. 사건상 창고와 감정평가상 다세대주택 이용상태가 다른 이유를 확인하고 건축물대장·현황·관련 규제를 대조하세요.
• 점유 및 명도. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 점유 상태를 확정할 수 없습니다. 현장 확인을 통해 실제 점유자와 인도 가능성을 확인하세요.
• 관리비·세금. 체납 관리비, 공용부분 부담, 당해세 및 실제 배당순위를 확인하세요. 예상배당표의 집행비용은 추정치입니다.
• 최종 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임차권 승계·확약 관련 서류를 대조하세요.

맺으며 — “확약이 있어도 가격과 용도는 별개의 문제”

태화빌라 B동 201호의 핵심은 170,000,000원의 대항력 임차보증금입니다. 신건 배당계산에서는 15,012,000원의 미배당액이 발생하지만, 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약과 매각물건명세서의 인수권리 없음 기재가 승계 부분 인수 위험을 해소하는 중요한 근거입니다.

그렇다고 바로 매력적인 가격이라고 보기는 어렵습니다. 비교 거래는 2022년의 단 한 건이고, 현재 시장가격의 움직임을 판단하기 어렵습니다. 또한 사건상 창고라는 용도 표시와 감정평가상 다세대주택 이용이 일치하지 않아, 권리분석 외에도 물건 자체의 확인 사항이 남아 있습니다.

결론은 조건부 접근입니다. 승계 보증금 전체에 대한 확약의 효력, 원 임차인의 별도 잔존 권리 유무, 실제 건축물 용도와 최신 시세가 확인되기 전까지는 가격상의 안전마진을 충분히 입증하기 어렵습니다. 확약으로 주된 권리 위험은 완화됐지만, 시세와 용도 검증이 남아 있는 신중 접근형 물건으로 평가합니다.