수원지방법원 2026타경50071. 경기도 하남시 망월동 현대클러스터한강미사3차의 7층 비에이07-0016호입니다. 물건의 표시 용도는 근린시설이지만 감정평가서상 실제 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 주거용 아파트나 일반 주택으로 평가해서는 안 되며, 적법한 건축물 용도와 실제 사용 범위를 먼저 확인해야 합니다.

권리관계의 중심은 2022년 12월 15일 설정된 주식회사국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 192,000,000원이며, 해당 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 등기된 임의경매개시결정과 기술보증기금 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 사건에는 일반적인 근저당권 소멸만으로 설명할 수 없는 별도의 인수권리가 있습니다. 매각물건명세서에 2022년 10월 13일 등기된 토지 을구 1번 구분지상권이 인수권리로 명시되어 있습니다. 금전으로 계산된 인수액이 없다는 이유만으로 이 권리까지 사라진다고 판단해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소되는 권리와 남는 권리

소유권 관련 등기를 보면 2022년 10월 20일 주식회사하나자산신탁 명의의 신탁 관련 소유권보존등기가 있었으며, 이후 2022년 12월 15일 박노선에게 소유권이 이전되고 기존 신탁등기는 말소되었습니다. 같은 날 국민은행 근저당권이 설정됐습니다.

2026년 1월 13일에는 유에이치케이제칠차유동화전문유한회사를 채권자로 하는 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 이어 2026년 2월 24일 기술보증기금의 청구금액 106,419,408원 가압류가 등기됐습니다. 두 권리는 말소기준권리 이후의 권리로서 매각에 따라 소멸하는 것으로 분석됩니다.

② 임차·점유 및 인수위험

등재된 임차인 내역은 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 실제 임차인이나 점유자가 없다고 확정할 수 없으며, 대항력 있는 임차관계가 존재하지 않는다고 단정해서도 안 됩니다. 입찰 전 점유 현황과 임대차 관련 자료를 직접 확인해야 합니다.

③ 가격 판단 — 신건이지만 시세 검증은 미완료

현재 감정가는 203,000,000원, 최저매각가도 203,000,000원으로 감정가의 100%입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 경매 절차상 가격 인하는 반영되지 않았습니다.

다만 동일 용도·유사 호실의 실거래 비교가격을 확인할 수 없어, 이 최저가가 실제 시장가격보다 높은지 낮은지는 판단하기 어렵습니다. 특히 감정상 이용상태가 공장(지식산업센터)인 점을 감안하면, 인근 주거용 아파트 가격을 대신 적용하는 방식은 적절하지 않습니다.

위 유찰 시나리오는 제시된 회차별 추정값입니다. 실제 최저매각가격은 해당 회차의 법원 매각공고로 확인해야 합니다. 모든 회차의 금전 인수액 0원은 구분지상권의 비금전적 부담을 포함하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 203,000,000원 가정)

신건 최저가에 매각된다고 가정하면 집행비용 3,642,000원을 먼저 차감하고, 국민은행 근저당권에 채권최고액 기준 192,000,000원, 기술보증기금에 7,358,000원이 배당되는 것으로 추정됩니다.

기술보증기금의 청구금액은 106,419,408원으로 추정 배당액보다 큽니다. 전체 채권자 기준 예상 미배당액은 99,061,408원이며, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원입니다.

중요한 점은 미배당액이 곧바로 매수인이 떠안는 채무는 아니라는 것입니다. 후순위 소멸권리의 미배당과 별도로, 매각물건명세서에 표시된 토지 구분지상권 인수 여부를 판단해야 합니다.

집행비용은 추정치이며, 근저당 배당은 채권최고액 기준입니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 또한 등기상 근저당권자는 국민은행으로 표시되지만 경매 신청채권자는 국민은행으로부터 양수한 유동화전문회사입니다. 권리승계 관계에 따른 실제 배당채권자와 배당액을 확인해야 합니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 하남시 망월동 소재 미사초등학교 북동측 인근입니다. 주변에는 아파트, 지식산업센터, 근린생활시설 및 공공시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 토지는 북동측 약 40m, 남서측 약 25m 도로에 접하는 것으로 기재되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 3층·지상 10층 건물이며, 사용승인일은 2022.10.17입니다. 급배수·위생·소방·승강기·주차장 설비가 기재되어 있습니다.
• 용도. 물건 표시상 근린시설이지만 감정 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 실제 등기·건축물대장상 용도와 사용 가능 업종, 이용 제한 여부를 확인해야 합니다.
• 토지이용 규제. 감정요항표에는 준주거지역·지구단위계획구역(미사지구) 등이 기재되어 있으나 별도 토지 관련 정보에는 개발제한구역 등 상이한 용도지역 정보가 나타납니다. 정확한 대상 필지와 적용 규제를 토지이용계획확인서로 대조해야 합니다.
• 건축물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없는 것으로 기재되어 있습니다. 외벽은 복합판넬·페어글라스·석재붙임 등의 마감입니다.
• 환금성. 공장(지식산업센터) 이용 물건이므로 매수 수요와 거래 가능성은 주거용 아파트와 구분해 검토해야 합니다. 동일 건물 유사 호실의 실거래, 임대수요 및 공실 여부를 확인하기 전에는 환금성이 양호하다고 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 토지 구분지상권 원본 확인. 2022.10.13 등기된 토지 을구 1번 구분지상권의 목적·범위·기간·권리자·설정 내용을 확인하세요. 매각 후 존속하는 권리의 실제 영향을 먼저 판단해야 합니다.
• 대지권 및 토지 관계. 집합건물 등기사항과 토지 등기사항을 대조하여 구분지상권이 해당 호실의 대지사용권과 시설 이용에 미치는 영향을 검토하세요.
• 용도 적합성. 근린시설 표시와 공장(지식산업센터) 이용상태를 대조하고, 실제 영업·사용 가능 여부를 확인하세요.
• 가격 검증. 동일 건물·유사 용도 호실의 실거래가격과 임대사례를 확보한 뒤 최저가 203,000,000원의 적정성을 판단하세요. 감정가 대비 할인율만으로 투자성을 평가하지 마세요.
• 임대차·점유 확인. 임대관계가 미상인 만큼 현장 점유자를 확인하고 임대차계약·보증금·대항력 관련 자료를 점검하세요.
• 배당과 채권승계 확인. 국민은행 근저당권과 유동화전문회사 간 채권양도 관계를 확인하세요. 예상배당표의 등기 명의자와 실제 배당받을 채권자가 일치하는지도 검토해야 합니다.
• 관리비 및 부대비용. 관리비 체납, 공용부분 부담, 시설 관리 관련 비용과 취득 후 실제 활용에 필요한 비용을 확인하세요.
• 법원 원본 대조. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서와 최신 매각공고를 대조하고, 권리 인수 범위를 전문가와 확인한 뒤 입찰하세요.

맺으며 — “금전 인수 0원 ≠ 권리 부담 0”

이 사건은 근저당권과 후순위 가압류가 매각으로 소멸한다는 점만 보면 비교적 단순해 보일 수 있습니다. 그러나 실제 판단을 바꾸는 항목이 있습니다. 바로 토지 구분지상권의 인수입니다.

예상배당액 기준으로 매수인의 금전 인수액은 0원이지만, 토지 구분지상권이 매수인에게 미치는 법률적·경제적 영향은 그 금액에 반영되지 않았습니다. 따라서 권리가 완전히 소멸하는 안전형 물건으로 분류하기 어렵습니다.

여기에 동일 용도 실거래 비교가 확인되지 않은 공장(지식산업센터) 이용 물건이라는 점도 고려해야 합니다. 최저매각가 203,000,000원이 적정한지 현재로서는 판단할 수 없으며, 유찰 이후에도 인수권리 문제는 별도로 남습니다.

결론은 권리 검증 우선, 가격 판단 보류입니다. 매각물건명세서에 명시된 구분지상권의 정확한 범위, 실제 임대차·점유관계, 비교 가능한 시장가격을 확인한 다음 입찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다.