수원지방법원 2026타경50089. 경기도 광주시 능평동의 유로캐슬 A동 1층 102호입니다. 사용승인일은 2011년 11월 15일, 건물은 4층 규모이고 해당 물건은 1층에 있습니다. 실거래 비교 면적은 45.98㎡입니다. 현재 소유자는 김경화로, 2022년 9월 29일 증여를 원인으로 소유권을 취득했습니다. 2026년 2월 25일 채권자 서경호가 강제경매를 신청했으며, 청구금액은 120,000,000원입니다.

등기부상 현재 말소기준이 되는 권리는 2023년 7월 11일 대한민국 명의로 설정된 400,000,000원 가압류입니다. 기존 우리은행 및 성선례의 근저당권은 이미 말소됐습니다. 그러나 현재 살아 있는 가압류의 소멸 여부만 확인하고 권리분석을 마치면 안 됩니다. 말소기준보다 앞서 전입한 서경호가 있기 때문입니다. 특히 이 서경호는 현재 사건의 경매신청채권자와 이름이 같아, 실제 임대차인지 관계인 점유인지 확인해야 하는 핵심 인물입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소되는 가압류보다 선순위 전입이 중요하다

말소기준권리는 2023.07.11 대한민국 가압류입니다. 해당 가압류는 경매 매각에 따른 소멸 대상으로 분류되고, 2026.02.25 서경호의 강제경매개시결정 등기 역시 매각으로 소멸하는 후순위 권리입니다. 과거 우리은행 근저당권과 성선례 근저당권, 이전의 압류·가압류 등은 이미 등기부상 말소됐습니다.

하지만 등기상 담보권 소멸과 점유자의 보증금 인수는 별개의 문제입니다. 서경호의 전입신고일은 2022.12.08로 말소기준인 2023.07.11보다 앞섭니다. 주택임대차의 실제 성립, 점유, 적용 법률과 보증금 잔액이 확인돼야 최종 판단할 수 있습니다. 보증금과 확정일자도 확인되지 않으므로 현 단계의 정확한 판정은 대항력 가능·미상입니다.

② 임차인·점유 관계 분석 — 조사 대상 3명

전입 및 점유 관계에 나타나는 사람은 서경호·황혜숙·전형준입니다. 보증기관의 대위변제나 보증금 승계 신고로 중복 기재된 대상은 없습니다. 다만 세 사람의 보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않아 실제 임대차관계와 배당순위를 확정할 수 없습니다.

대항력 표시는 말소기준권리와 전입일의 선후관계를 바탕으로 한 예비판정입니다. 실제 주택 인도와 임대차 성립 여부, 보증금 및 배당요구 여부에 따라 법적 판단이 달라질 수 있습니다. 후순위 전입자도 소액임차인 최우선변제 등 별도 요건의 확인이 필요합니다.

③ 시세 비교 — 전체 평균에 가려진 최근 하락

유로캐슬 A동의 실거래 비교 면적은 45.98㎡입니다. 과거 거래까지 합산한 전체 평균은 163,333,333원이지만, 최근 12개월 거래는 2026년 8월의 120,000,000원 한 건입니다. 이 물건의 감정가와 최저가 170,000,000원은 최근 거래보다 50,000,000원 높습니다.

과거 최고 거래인 2022년 6월의 210,000,000원이 전체 평균을 끌어올렸습니다. 최근 거래와 이전 거래를 비교한 가격 추세는 -35.1%입니다. 즉, 전체 평균 163,333,333원을 현재의 안정적인 시세로 취급하면 가격 하락을 과소평가하게 됩니다.

물론 최근 거래는 2층, 경매 대상은 1층이며, 내부 상태와 세부 조건이 같다고 확정할 수는 없습니다. 최근 12개월 표본도 한 건입니다. 그럼에도 현재 확인되는 가장 최신의 동일 면적 거래보다 최저가가 41.7% 높은 상황에서 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 170,000,000원 가정)

매각대금에서 집행비용을 차감한 뒤 대한민국의 가압류 채권에 166,820,000원을 배당하고, 신청채권자 서경호에게는 0원을 배당하는 추정 구조입니다. 전체 채권 청구액은 520,000,000원이며, 채권자 미배당액은 353,180,000원으로 계산됩니다.

배당액은 추정치입니다. 당해세, 임차인의 우선변제 및 최우선변제, 실제 배당요구와 채권의 법적 우선순위 등에 따라 변경될 수 있습니다. 채권자 미배당액 353,180,000원은 매수인이 자동으로 인수하는 채무가 아니며, 별도의 선순위 임차보증금 인수 위험과 구분해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가 인하와 실질취득 인하는 다르다

1회 유찰을 가정한 최저가는 136,000,000원으로, 여전히 최근 거래 120,000,000원보다 높습니다. 2회 유찰 시나리오의 108,800,000원은 최근 거래보다 낮지만, 이것만으로 저가 취득이 보장되는 것은 아닙니다.

선순위 임차관계가 인정되고 미배당 보증금을 매수인이 부담하는 경우에는 최저가 하락분만큼 인수액이 늘어날 수 있습니다. 결국 유찰 후 응찰 전략보다 선순위 점유자의 권리 확정이 먼저입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주시 능평동 능평119안전센터 북동측 인근입니다. 단독주택·다세대주택·연립주택과 소규모 공장·창고·근린생활시설 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 대상 건물까지 차량 진입이 용이하고 인근 간선도로변에 노선버스 정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 2011.11.15 사용승인된 철근콘크리트구조의 4층 건물입니다. 기본 위생설비, 급·배수설비, 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
• 접도·토지. 북서측 약 6m 내외 포장도로에 접하며, 3필지 일단의 부정형 완경사지입니다. 토지 전체 면적은 272.0㎡이고, 공시지가는 786,200원/㎡입니다.
• 지역지구. 계획관리지역, 성장관리계획구역(주거형), 자연보전권역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역 등에 속합니다.
• 토지거래허가. 외국인 등 대상 토지거래계약 허가구역 관련 지정 내용이 포함돼 있습니다. 입찰자 유형 및 취득 목적에 따른 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 유로캐슬 A동은 9세대 소규모 건물이며, 동일 면적의 확인된 거래는 3건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 거래가격 하락 추세 -35.1%와 평균 유찰 4.3회를 고려하면 가격 발견과 재매각 과정의 불확실성이 큰 유형입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 서경호의 실제 임대차관계. 2022.12.08 전입 당시 임대차계약의 존재, 인도·점유, 보증금, 확정일자, 임대차 종료 여부를 확인해야 합니다.
• 서경호와 신청채권자의 관계. 전입자와 강제경매 신청채권자가 동일인인지, 120,000,000원 청구금액이 임차보증금 관련 채권인지 별도 채권인지 확인해야 합니다. 가장임차인 여부도 추정으로 단정해서는 안 됩니다.
• 보증금 인수액. 서경호에게 대항력이 인정될 경우, 예상 배당액과 미회수 보증금 잔액을 따로 계산해 실질취득금액을 산출해야 합니다.
• 후순위 전입자. 황혜숙·전형준의 실제 점유, 임대차관계, 보증금 및 배당요구 여부와 명도 계획을 확인해야 합니다.
• 실거래 하락 추세. 2026.08 실거래 120,000,000원, 최근 거래가격 추세 -35.1%를 기준으로 가격을 평가해야 합니다. 과거 전체 평균 163,333,333원만으로 응찰가를 정해서는 안 됩니다.
• 법적 용도 확인. 경매 용도 창고와 감정평가 이용상태 다세대주택의 차이를 건축물대장, 현황 및 사용승인 관계 서류로 확인해야 합니다.
• 관리비·점유·명도. 공용부분 미납 관리비, 실제 거주·사용자, 명도 비용과 협의 가능성을 조사해야 합니다.
• 배당순위·세금. 대한민국의 가압류 청구금액 400,000,000원, 세금채권의 실제 성격 및 우선순위, 당해세와 임차인의 우선변제 가능성을 확인해야 합니다.
• 법원 원본 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서, 감정평가서와 건축물대장을 입찰 전에 다시 열람해야 합니다.

맺으며 — “최저가보다 실질취득금액, 과거 평균보다 최근 거래”

이 물건에서 확인되는 가장 중요한 숫자는 감정가 170,000,000원이 아니라, 최근 실거래 120,000,000원과 두 가격 사이의 141.7%라는 비율입니다. 최근 거래가격 추세도 -35.1%로 하락하고 있습니다. 과거 210,000,000원의 거래가 있었다는 이유만으로 현재 감정가를 저렴하다고 볼 수 없습니다.

권리 측면에서는 대한민국 가압류와 경매개시결정 등이 매각으로 소멸하는 구조이지만, 2022년 12월 전입한 서경호의 실제 임대차관계가 불확실합니다. 배당표상 인수액 0원이라는 숫자를 그대로 믿고 접근하면 미배당 보증금 문제를 놓칠 수 있습니다. 서경호와 경매신청채권자의 동일인 여부도 핵심 확인사항입니다.

용도에서도 창고 분류와 다세대주택 이용상태가 서로 달라 이용의 적법성과 수요층을 별도로 확인해야 합니다. 9세대 소규모 건물, 적은 거래 표본, 평균 유찰 4.3회까지 고려하면 환금성에 대한 낙관적인 평가도 어렵습니다.