수원지방법원 2026타경50170. 경기도 하남시 망월동의 미사마이움센트럴아케이드 5층 513호 오피스텔입니다. 소유자는 정수호이며, 2022.07.12 소유권을 이전받을 당시 등기상 거래가액은 135,000,000원입니다. 이후 임차인 최이정의 보증금 145,000,000원에 관한 주택임차권등기가 2024.05.03 접수됐고, 주택도시보증공사가 2026.01.26 강제경매를 신청했습니다.

과거 국민은행 근저당권이 존재했지만 2022.06.30 이미 말소됐습니다. 경매의 말소기준으로 제시된 권리는 2026.01.26 강제경매개시결정입니다. 그런데 최이정의 임차권등기는 그보다 앞서 있습니다. 일반적인 배당 부족분 인수 구조라면 경계해야 할 물건이지만, 주택도시보증공사의 특별한 인수조건확약이 위험 판단을 바꿉니다. 다만 그 확약이 다른 임차인 김진영까지 보호해 주는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 효과

이 사건은 말소기준권리보다 먼저 형성된 임차관계를 중심으로 읽어야 합니다. 최이정은 2022.06.04 임대차계약을 체결했고, 확정일자는 2022.06.07, 전입 및 점유개시일은 2022.06.30입니다. 임차권등기는 2024.05.03 접수됐습니다. 반면 강제경매개시결정은 2026.01.26입니다. 따라서 확약이 없다면 최이정의 미배당 보증금은 매수인 인수 위험이 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

임차인으로 확인되는 사람은 최이정과 김진영, 총 2명입니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자이자 확약 제출 주체로서, 별도의 실제 점유 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 같은 보증금과 신청채권액을 서로 다른 임차보증금처럼 합산해서도 안 됩니다.

최이정의 권리는 전입·점유·확정일자·임차권등기 및 배당요구가 확인되며, 본래는 배당 부족분을 매수인이 부담하는 구조입니다. 다만 확약으로 대항력에 기초한 인수 위험이 해소되는 특수한 조건이 있습니다.

김진영의 권리는 다릅니다. 전입 사실만으로 임대차보증금 액수나 확정일자, 현재 점유와 대항요건 충족 여부까지 알 수 있는 것은 아닙니다. 따라서 대항력 가능·미상, 우선변제 미상으로 판단하고, 보증금 인수액을 임의로 0원 처리해서는 안 됩니다.

③ 가격 판단 — 최저가 1억 원이 전부가 아니다

현재 최저매각가는 100,000,000원으로 감정가와 같습니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 넘어가는 경매에서는 입찰금액이 곧 실질취득금액이 아닙니다. 이 사건은 확약의 적용 여부에 따라 비용 구조가 크게 달라집니다.

회차별 금액은 각 회차의 매각가를 전제로 한 배당 시뮬레이션입니다. 최이정 미배당액은 확약이 없을 때의 법리상 인수 기준이며, 확약이 유효하게 적용되면 해당 임차권에 대한 실질 인수액은 0원입니다. 김진영의 보증금 및 인수 가능 금액은 포함되지 않았습니다.

등기상 정수호의 과거 취득 거래가액은 135,000,000원입니다. 그러나 이는 2022년 거래로, 현재의 실거래 시세나 시장가치를 그대로 뜻하지 않습니다. 이 오피스텔의 최근 거래가격과 추세를 확인하지 않은 상태에서는 최저매각가 100,000,000원이 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 확약으로 권리상 부담이 감소한다는 점과 가격 경쟁력이 있다는 주장은 구별해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 100,000,000원 가정)

최이정 보증금 미배당액은 매각대금 외의 부족분이며, 배당 합계에 중복 산입하지 않습니다. 주택도시보증공사의 청구금액 및 미배당액은 최이정 보증금과 별개인 임차보증금으로 합산하지 않습니다. 실제 배당은 채권관계, 배당순위, 당해세·최우선변제 등으로 달라질 수 있습니다. 김진영 관련 배당 및 인수 가능 금액은 확정되지 않았습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 하남시 망월동, 지하철 5호선 미사역 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 오피스텔·아파트단지·근린생활시설·공원 등이 혼재하는 지역으로, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 지하철 5호선 미사역 및 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 조사됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 지하 5층·지상 15층 건물 중 5층 513호입니다. 위생·급배수·난방·소화·도시가스·승강기설비가 설치돼 있습니다.
• 도로. 남측과 북측으로 각각 20~25m 포장도로에 접하고, 서측으로 10m 내외 보행자전용 도로에 접합니다.
• 토지이용. 도시지역·중심상업지역·미사지구 지구단위계획구역이며, 공공주택지구·과밀억제권역·공장설립제한지역 등 관련 제한사항이 있습니다. 토지거래허가구역 지정 내용은 용도별 적용 범위가 달라 별도 확인이 필요합니다.
• 건축 및 현황. 오피스텔로 이용 중이며, 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물로 표시된 사항도 없습니다.
• 환금성. 미사역 접근성과 주변 상업·주거시설은 입지 요소이지만, 해당 오피스텔의 현재 거래가격과 거래량을 확인해야 실제 환금성을 평가할 수 있습니다. 입지만으로 빠른 매각이나 시세차익을 보장할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 인수조건확약서 원본 확인. 주택도시보증공사가 제출한 확약서의 제출·수리 여부와 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의의 효력, 권리 귀속관계와 적용 범위를 최종 확인해야 합니다.
• 최이정 임차권등기 말소. 확약에 따라 보증금이 전액 배당되지 않더라도 을구 3번 임차권등기가 말소되는 절차와 조건을 확인해야 합니다. 매수인이 별도로 부담할 조건이 있는지도 점검해야 합니다.
• 김진영 보증금 조사. 2025.12.24 전입의 원인, 임대차계약서, 실제 점유개시일·점유상태·보증금·확정일자·배당요구 여부를 확인해야 합니다. 이 사항을 확인하기 전에는 전체 인수액을 0원으로 가정하지 마세요.
• 임차관계의 선후 확인. 최이정의 2024.05.03 임차권등기와 김진영의 2025.12.24 전입 사이에 임대차 승계·퇴거·신규계약 또는 점유관계 변화가 있었는지 확인해야 합니다.
• 배당표 검토. 현재 회차에서는 집행비용 2,200,000원, 최이정 우선배당 97,800,000원이 예상됩니다. 실제 배당순위와 주택도시보증공사의 채권관계를 확인하고 청구액 145,000,000원을 중복 계산하지 않도록 주의해야 합니다.
• 실질취득금액 재산정. 확약 대상 인수는 0원으로 처리하되, 김진영의 별도 인수 가능 보증금과 취득 부대비용을 반영해 최종 입찰상한을 정해야 합니다.
• 최근 오피스텔 실거래 확인. 2022년 등기상 거래가액 135,000,000원과 현재 시세는 다를 수 있습니다. 같은 건물·유사 면적·유사 층의 최근 거래가격과 거래 추세를 확인하기 전에는 최저가 100,000,000원이 싸다고 단정하지 마세요.
• 현장·명도 확인. 실제 점유자와 사용 상태, 공실 여부, 인도명령 또는 별도 명도 절차의 필요성을 확인해야 합니다.
• 관리비·세금 확인. 미납 관리비 중 승계 가능한 부분, 당해세 등 배당에 영향을 주는 사항과 취득 후 부담 비용을 점검해야 합니다.
• 입찰 직전 서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당 관련 서류와 확약서 원문을 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약은 안전장치지만, 모든 임차인을 지워주지는 않는다”

이 물건을 단순히 감정가 1억 원인 미사역 인근 오피스텔로 보면 중요한 권리 위험을 놓치게 됩니다. 등기에는 최이정의 보증금 145,000,000원 임차권이 있고, 현재 매각가 기준 47,200,000원의 배당 부족액이 발생합니다. 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려가도 실질취득금액은 보증금 수준에 묶이는 구조입니다.

이 사건은 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 인수조건확약서를 제출했다는 점이 다릅니다. 확약이 유효하게 적용되는 한 최이정 관련 인수는 실질 0원입니다. 그러나 2025.12.24 전입한 김진영의 권리는 보증금과 우선변제 여부가 확인되지 않았고, 확약의 보호 범위에도 들어간다고 볼 수 없습니다.

현재 확인되는 가격 역시 최저가 100,000,000원일 뿐, 김진영 관련 인수 여부와 현재 오피스텔 시세를 반영한 최종 취득비용은 아닙니다. 유찰이 발생하더라도 김진영의 인수 위험이 확인되지 않는 한 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.

결론은 보수적 관망입니다. 최이정 임차권에 관한 확약의 효력과 말소 조건, 김진영의 보증금·점유·대항력 및 우선변제 관계를 먼저 확정해야 합니다. 그다음 현재 실거래 시세와 총취득비용을 비교해야 비로소 합리적인 입찰가격을 판단할 수 있습니다. 확약 대상 권리는 방어됐지만, 전체 권리분석은 아직 끝나지 않았습니다.