수원지방법원 2026타경50214. 경기도 광주시 쌍령동 태성타운 103동 302호, 전용 76.13㎡ 다세대주택입니다. 소유자 신나혜가 2021년 9월 거래가 231,000,000원으로 소유권을 취득했고, 2022년 5월 주식회사에이치비캐피탈의 채권최고액 50,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 여러 압류와 강제경매개시결정이 등기됐고, 파산선고 등기도 존재합니다.
권리분석의 핵심은 근저당권 자체가 아니라 그보다 먼저 전입한 정동수의 임차권입니다. 정동수는 2021.08.24. 전입·점유를 시작했고, 2021.08.13. 확정일자를 받았습니다. 따라서 2022.05.18. 설정된 근저당권보다 선순위인 임차권으로, 원칙적으로는 낙찰가와 보증금 배당 부족 여부에 따라 매수인의 인수 문제가 발생할 수 있습니다. 그런데 이 사건은 승계인의 대항력 포기 확약이 있어 일반적인 선순위 임차인 인수형 경매와 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2026타경50214 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 쌍령동 256-19 태성타운 103동 3층 302호 도로명주소: 경기도 광주시 경충대로 1498-7 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 76.13㎡ · 지하 1층/지상 4층 중 3층 · 방 3·거실·주방·욕실 2 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 2015.04.22. 준공 · 조회 단지 8세대 |
| 소유자 | 신나혜 · 2021.09.07. 소유권이전 · 거래가액 231,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 238,000,000원 / 238,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 231,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.11.02. |
| 말소기준권리 | 2022.05.18. 주식회사에이치비캐피탈 근저당권 · 채권최고액 50,000,000원 |
| 실제 임차인 | 정동수 1명 · 보증금 231,000,000원 |
| 점유 및 현장 상태 | 폐문부재로 내부 미확인 · 장기간 공가 상태로 탐문 |
| 매수인 인수 판단 | 0원 (승계인 대항력 포기 확약 적용 기준) |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약이 핵심
기존 권리도 구분해야 합니다. 2015년 우리은행 근저당권 154,000,000원은 2021.08.24. 이미 말소됐습니다. 2020년 광주시 압류도 2020.03.17. 해제로 말소됐으며, 2022년 강제경매개시결정과 케이비캐피탈 가압류 역시 각각 취하·해제로 말소된 이력이 있습니다. 과거에 등기된 권리라고 해서 모두 현재의 인수권리로 계산하면 안 됩니다.
2023년 이후 등기된 국·김포시·국민건강보험공단 압류 및 2026년 강제경매개시결정은 말소기준권리 이후의 등기상 권리로 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다. 다만 압류등기의 소멸과 조세채권의 배당 우선순위는 별개입니다. 당해세 등에 해당하면 배당에 영향을 줄 수 있습니다. 2026.02.09. 등기된 파산선고와 관련해서도 경매 진행 및 매각 절차상 확인이 필요합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 승계신고 중복 주의
| 성명 / 구분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 권리 및 승계 |
|---|---|---|---|
|
정동수 전유부분 전부 주거 · 임차권등기 |
전입 2021.08.24. 확정 2021.08.13. 배당요구 2023.09.04. |
231,000,000원 |
원권리 대항력 있음
우선변제권 승계인 확약 적용 실질 인수 0원 판단 |
|
시보증 보증기관 승계·대위 기재 |
전입일 미상 확정일자 미상 |
별도 합산 없음 |
독립 대항력 미상
중복 신고 정동수 보증금 승계 관련 별도 임차인 아님 |
명세서에 기재된 시보증은 정동수 보증금의 보증기관 대위·승계와 관련된 중복 신고입니다. 실제 임차인은 정동수 1명이며, 보증금 231,000,000원을 승계신고 금액과 다시 합산하지 않습니다. 시보증의 별도 전입일과 보증금은 확인되지 않으므로 독립된 대항력을 있다고 단정할 수도 없습니다. 해당 기재는 원 임차권 승계관계로 취급합니다.
③ 시세 비교 — 과거 실거래보다 높은 신건 가격
동일 전용면적 76.13㎡로 확인된 실거래는 2021년 8월의 231,000,000원 거래 1건입니다. 조회상 단지명은 태성힐링타운(103동)이며, 물건 주소의 태성타운 103동과 함께 확인해야 합니다. 거래 표본이 단 1건이고 거래 시점도 오래돼 현 시점의 시세를 직접 보여주는 최근 거래라고 보기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 76.13㎡ | 3층 | 231,000,000원 |
| 확인된 거래 평균 | 76.13㎡ | 1건 | 231,000,000원 |
| 경매 신건 최저가 | 76.13㎡ | 3층 | 238,000,000원 |
최저매각가 238,000,000원은 과거 확인 거래가 231,000,000원의 103.0%입니다. 과거 거래보다 7,000,000원 높은 가격으로, 이 거래만으로는 신건의 가격 경쟁력을 뒷받침하기 어렵습니다. 그렇다고 2021년 거래가격을 현재의 확정 시세로 보는 것도 적절하지 않습니다. 최근 거래량·가격 변화가 확인되지 않아 현재 가치 대비 할인율을 확정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 238,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,132,000원 |
| 1. 정동수 임차보증금(승계관계 포함) | 231,000,000원 | 231,000,000원 |
| 2. 에이치비캐피탈 근저당권 | 50,000,000원 | 2,868,000원 |
| 3. 주택도시보증공사 신청채권 | 231,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 표는 집행비용 4,132,000원을 반영한 제공 배당추정치입니다. 정동수 임차보증금과 주택도시보증공사의 승계채권은 동일 원권리와 관련되므로 별개의 보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 주택도시보증공사 행의 예상배당 0원은 제시된 추정표의 별도 계상 결과이며, 실제 승계인에 대한 배당 귀속과 금액을 확정하는 의미는 아닙니다. 당해세 등 우선채권은 반영되지 않아 실제 배당순위 및 금액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약 유무에 따른 차이
이 사건에서 반드시 구분할 것은 승계인의 대항력 포기 확약이 적용되는 실제 인수판단과 확약을 반영하지 않은 선순위 임차보증금 잔액의 기계적 추정입니다. 후자를 실제 인수액으로 단정하면 가격 판단이 왜곡됩니다.
| 회차 | 최저가 | 확약 제외 산식상 인수 | 확약 적용 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 238,000,000원 | 0원 | 238,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 190,400,000원 | 44,065,600원 | 190,400,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 152,320,000원 | 81,612,480원 | 152,320,000원 |
확약 덕분에 일반적인 선순위 보증금 인수형과 달리 유찰에 따른 가격 인하 효과가 실질취득액에도 반영될 수 있습니다. 그러나 유찰가격이 곧 적정가격이라는 뜻은 아닙니다. 비교할 수 있는 거래가 오래된 1건이므로, 실제 입찰가격은 현재 거래사례와 물건 상태를 재확인한 후 결정해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주시 쌍령동 주민자치센터 북동측 인근입니다. 다세대주택·아파트단지·소규모 공장·창고·근린생활시설·임야가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조의 지하 1층·지상 4층 건물입니다. 위생·급배수설비 및 도시가스 개별난방설비가 설치된 것으로 기재돼 있습니다.
- 도로. 남동측 약 8m 포장도로에 접하며, 토지는 남서측 하향 완경사지대에 조성된 사다리형 다세대주택 부지입니다.
- 토지 규제. 제1종일반주거지역, 자연보전권역, 특별대책지역, 배출시설설치제한지역 및 토지거래계약허가구역 등의 지정 사항이 있습니다. 공시지가 기준은 732,600원/㎡입니다.
- 환금성. 조회 단지는 8세대 규모이며 확인된 동일 면적 실거래가 1건입니다. 대규모 아파트와 같은 거래 유동성을 전제하기 어렵고, 매도 시 가격 형성과 거래기간에 주의가 필요합니다.
- 현장 상태. 관계인 폐문부재로 내부를 직접 확인하지 못했고, 장기간 공가 상태라는 탐문 결과가 있습니다. 보일러 등 설비 상태와 수선비용을 확인해야 합니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 해당사항 없으며, 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문. 2026.05.07. 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기 확약서의 효력, 승계 대상 보증금, 적용 범위와 실제 매수인 인수 여부를 확인해야 합니다.
- 임차권등기. 정동수 임차권등기의 승계 상태, 배당 후 말소 처리 조건 및 확약 대상 밖의 별도 임차권 존재 여부를 확인해야 합니다.
- 배당표. 추정 배당상 임차보증금 231,000,000원은 우선 배당으로 계상돼 있습니다. 실제 승계인에 대한 배당 귀속과 중복계상 여부를 확인해야 합니다.
- 조세채권. 국·김포시·국민건강보험공단의 압류와 관련된 체납액, 법정기일 및 당해세 우선순위를 확인해야 합니다.
- 파산선고. 2026.02.09. 등기된 파산선고와 관련해 경매 진행, 매각 및 권리 정리에 영향을 주는 사항을 확인해야 합니다.
- 최근 시세. 2021.08. 실거래 1건만으로 현재 가격을 판단하지 말고, 인근 비교 가능한 다세대주택의 최근 거래와 실제 매도 가능 가격을 조사해야 합니다.
- 점유·명도. 현장 조사상 장기간 공가 탐문이 있지만 현재 점유자와 실제 인도 가능 상태를 다시 확인해야 합니다.
- 설비·관리비. 내부 미확인 상태이므로 난방·급배수·누수·수선비 및 공용부분 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
- 토지거래허가. 토지거래계약허가구역 지정과 취득 관련 적용 여부를 물건의 실제 취득 형태에 맞춰 확인해야 합니다.
- 법원 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 및 확약서를 입찰 전 최신 상태로 대조해야 합니다.
맺으며 — “보증금 2.31억보다 중요한 것은 확약의 효력”
이 사건은 표면적으로 보면 선순위 대항력 임차인과 231,000,000원의 보증금이 있어 인수 위험이 큰 물건처럼 보입니다. 실제로 근저당권보다 임차인의 전입이 빠르기 때문에, 대항력 포기 없이 낙찰가만 낮아지는 사건이라면 미배당 보증금이 늘어 실질취득액이 보증금 수준에 머무를 수 있습니다.
하지만 이 물건에는 결정적인 차이가 있습니다. 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출했고, 매각물건명세서에도 매수인이 인수할 권리가 없다고 기재돼 있습니다. 따라서 해당 확약이 유효한 범위에서는 매수인 인수 0원으로 판단하는 것이 합리적입니다. 다만 다른 미확인 권리까지 이 확약으로 면제되는 것은 아닙니다.
가격 측면에서는 판단이 다릅니다. 신건 최저가 238,000,000원은 확인된 과거 거래가 231,000,000원의 103.0%입니다. 거래 표본이 2021년의 1건에 그치고, 소규모 다세대주택의 환금성과 장기간 공가 탐문에 따른 내부 상태 불확실성도 고려해야 합니다. 확약이 인수위험을 낮춘다는 사실이 가격 메리트까지 보장하지는 않습니다.
종합 판단은 C등급입니다. 승계인 대항력 포기 확약을 통해 주요 보증금 인수위험이 해소되는 점은 긍정적이지만, 조세 우선배당·파산등기·점유 및 설비 상태를 확인해야 하고, 최근 시세 검증이 부족합니다. 권리 인수는 확약 확인을 전제로 관리 가능, 신건 가격은 보수적으로 판단. 이 물건은 확약의 확실성과 현재 시장가치가 함께 확인돼야 입찰 판단을 내릴 수 있습니다.
